杭州市中心的老破小，除了苦等變危房拆遷，還有哪些出路？
官方給出了新答案：有機更新！
最近，浙工新村小游園要執(zhí)行的有機更新：原地改造，小高層新房置換、業(yè)主合理承擔改造費用，或許是一條新方向。
從現場公告欄張貼的《浙工新村居民主體的城市危舊房有機更新（試點）項目實施方案公告》來看，作為試點項目的浙工新村小游園，此次舊改，意義重大。
一旦可取，未來，杭州城市有機更新，或許會以此為參照。
經過該小區(qū)相關人員的努力，簽約達成率99.64%時，已啟動更新，社區(qū)并將在今日（7月24日）開始清理樓道。
不過，有不少家庭表示這次拆遷不僅沒錢拿，估計最多的還要自費近百萬，但大部分都很樂意。
已正式啟動業(yè)主需要承擔重置費
浙工新村有機更新實施范圍是小區(qū)內建成于2000年前的13幢建筑，具體門牌為浙工新村62-68幢、72-76幢、77幢。
以下幾點內容，備受市場關注，我們也拿到了最新消息：
1、要想有機更新試點項目正式啟動，需要100%業(yè)主在規(guī)定時間內得到簽約《浙工新村居民主體的城市危舊房有機更新協(xié)議》，現在進度究竟怎么樣了？
7月14日，公告顯示僅僅只有2戶沒有簽約，簽約達成率為99.64%的背景下，該小區(qū)通過聯(lián)名上書申請，強烈要求正式啟動有機更新。
相關單位根據業(yè)主意愿以及實際簽約情況，決定正式啟動浙工新村居民主題的城市危舊房有機更新（試點）項目。
7月18日，樓棟大門就貼出了清理樓道自家堆積物的公告，社區(qū)將于7月24日開始清理。
據杭州房小團實地了解，截止到7月20日，僅1戶還尚未簽約。
2、有機更新，業(yè)主要承擔兩方面的改造費。
一是原房屋置換面積+原房樓層朝向等面積補差，需要按照重置價1350元/㎡結算；不足53㎡按照53㎡計算。
需要注意的是，該小區(qū)還會參考評估機構確定的標準房屋，根據原房具體區(qū)位、樓層、朝向、成新、戶型、其他等因素，確定原房與標準房屋的調差率。
調差率大于0的，對原房予以樓層朝向等面積補償。
二是若需要擴建，超出的擴展部分，按照市場評估價結算，該小區(qū)標準房屋單價市場評估價為34520元/㎡。
這個價格，可以按照新房中的均價理解，在評估新房價格時，會根據其所在樓層、朝向等因素進行調整，從而形成一房一價。
3、拆遷更新給予兩種補貼。
一是原房的裝修補貼，由評估機構確定。
二是建設期臨時租房補貼，按本地段照每月63元/㎡，每戶每月不低于3000元，且預付12個月，預計建設工期3年左右，總共約10萬左右。
4、若需車位，需按照市場評估價購買使用權，即：22.1萬/個。
業(yè)主需要自掏腰包
也很劃算
浙工新村已啟動的有機更新試點項目，屬于新房置換，即原地小高層置換，期房形式。
值得注意的是，原房置換面積=原房套內建筑面積÷新房得房率，得房率按約80%預估。
原房高于標準房屋的樓層朝向等面積補差=調差率*原房建筑面積。
新房的戶型總共設計有7種，分別為建面約65㎡-76㎡-81㎡-91㎡-98㎡-106㎡-117㎡，市場價擴面不超過20㎡。
因為浙工新村最小的戶型只有十幾平方米，即便是要浙工新村原房置換面積+樓層朝向等面積補差，不足53㎡按照53㎡計算，馬上要建的最小戶型也有建面約65㎡，就是說可能要面臨補10來個㎡。
這部分價格按照約34520元/㎡計算，基本要34.4萬左右，加上重置價1350元*53㎡，基本又要7萬左右。
也就是說，浙工新村業(yè)主們此次有機更新下來，有些家庭再省估計都要花上40來萬，若是戶型再要大一些，還要買車位，預算更高。
難怪不少業(yè)主表示：這次拆遷沒個80-100萬下不來。
可以明顯發(fā)現，浙工新村的有機更新與傳說中動不動誕生千萬富豪的拆遷方式完全不同。
即便需要自費，也是令人艷羨的。
現如今，要在寸土寸金、配套成熟的市中心板塊，要買一套品質新房的機會基本沒有，即便有，都至少是浙工新村業(yè)主們需要支付總價的6倍+。
該小區(qū)直線距離約800米，就是已經售罄的網紅改善盤錦尚和品府，精裝限價51700元/㎡，戶型建面約112-227㎡，總價基本600萬起步。
當然，市場上也存在不少其他聲音，表示同樣是原拆原建為什么不參考勝利新村這類型完全的原拆原建，戶型建面基本都不變，這樣就基本不需要自己再掏腰包。
事實上，這是該小區(qū)通過民意調查后，得來的更貼合小區(qū)業(yè)主想法的更新方案。
從公告欄可以看出，主要針對改造方式、戶型選擇、交付方式、裝修標準、車位需求等方面，做了問卷調查。
其中，通過原地拆舊的有機更新形式的支持率達到96%，精裝交付方式支持率達到84%。
不過針對裝修標準，選擇裝標2500元/㎡的業(yè)主只有35%，因而調查報告總結表示：相當部分業(yè)主愿意承擔更多投入，未來的新房如果能夠推出差異化裝修菜單，可以滿足不同需求。
另外，對車位有需求的占比也比較高，達到了約84%。
可見，浙工新村此次拆遷，確實是在原拆原建的基礎上，充分滿足絕大部業(yè)主的意愿后，制定的有機更新方案。
放眼整個全杭，還是首次，對于接下來杭州城市更新有著里程碑式的參考意義。
大量市中心老舊小區(qū)
亟需更新
今年杭州要迎來多片區(qū)大規(guī)模開發(fā)征收，光是中心城區(qū)就有約64.7萬方土地要被征收，像之前那般大拆大建、巨額資金投入基本不大可能。
尤其是市中心，原拆原建、舊改，以及浙工新村這種有機更新等，或將是接下來的主流拆遷形式。
從大環(huán)境來看，舊改尤其是加裝電梯等形式的舊改，備受支持。
在不久前才通過的十四屆全國人大常委會第三次會議表決通過《中華人民共和國無障礙環(huán)境建設法》中，就明確提出“國家支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)既有多層住宅加裝電梯或者其他無障礙設施，為殘疾人、老年人提供便利”。
截至到7月，杭州市加裝電梯總量已突破5000臺，共有6萬戶居民，接下來今年應該還會有更多小區(qū)享受到類似便民利好。
結合杭州房小團早期探討市中心拆遷類話題稿件下，團友們的留言，可以發(fā)現，市中心老舊小區(qū)整改迫在眉睫。
一方面，城市需要更新；另一方面，人民需要更舒適的居住環(huán)境，居住條件需要匹配宜居性與板塊價值。
如果光把目標鎖定傳統(tǒng)拆遷，確實壓力很大，長遠來看，容易激發(fā)一大波人投機取巧。
但通過有機更新拆遷的形式，卻可以達到雙贏的效果，既能更新城市風貌，也能提高居住舒適度，讓寸土寸金的杭州寶地，真正發(fā)揮其本身應該有的價值。
來源：杭州房小團