杭州第二批集中供地懸而未出,首批集中供地已經(jīng)再起波瀾。 昨天,上海證券交易所發(fā)布了一條關(guān)于宋都基業(yè)投資股份有限公司放棄競(jìng)得土地使用權(quán)的最新公告。
公告顯示,宋都全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司由于公司尚未簽署《杭州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,于2021年7月20日收到杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書(shū)。
取消了前期競(jìng)得國(guó)有建設(shè)用地杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊的土地使用權(quán)資格。 這也意味著杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊將要重新進(jìn)入土地市場(chǎng),而宋都前期繳納的5000萬(wàn)的保證金也打了水漂。
01丨壹
為什么寧愿舍棄5000萬(wàn)保證金也不要繼續(xù)開(kāi)發(fā)這塊地,這塊地究竟是什么情況?
據(jù)了解,杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊是杭州首批集中供地的熱點(diǎn)地塊之一。位于運(yùn)河新城板塊,東至新開(kāi)河、南至蔣家橋街、西至皇蔣路、北至新開(kāi)河。
地塊為純住宅用地,位于碧桂園·尚合府東側(cè),出讓面積34025㎡,容積率2.5,建筑面積85062㎡,新房精裝限價(jià)29500元/㎡(含3000元/㎡精裝)。
目前運(yùn)河新城精裝限價(jià)在33000-38000元/㎡,是杭州炙手可熱的板塊之一,在售項(xiàng)目幾乎個(gè)個(gè)中簽率低于10%限售五年。
也因此,在5月7日首批集中供地當(dāng)天,地塊未開(kāi)拍就封頂進(jìn)入自持環(huán)節(jié),最終經(jīng)過(guò)20輪報(bào)價(jià),宋都以17.83億競(jìng)得該地塊,成交樓面價(jià)20962元/㎡,自持21%,溢價(jià)率29.9%。
宋都拿地后,網(wǎng)傳退地消息不斷,早在7月初就有宋都將要退地的傳聞,退地傳聞傳了大半個(gè)月,終于落下實(shí)錘。
據(jù)統(tǒng)計(jì),在杭州首批集中供地中,宋都收獲頗豐,共拿了5宗涉宅地塊,總計(jì)斥資約45.84億元。
除了運(yùn)河新城被退地外,公告披露,公司同期競(jìng)得的另外4宗地塊均已正常進(jìn)入開(kāi)發(fā)流程,所以不用太過(guò)擔(dān)心。 至于這塊地會(huì)作何處理,根據(jù)以往的情況來(lái)看,或?qū)⒗^續(xù)進(jìn)入土拍市場(chǎng)。
至于精裝限價(jià)、樓面起價(jià)會(huì)不會(huì)再有調(diào)整,這就很難預(yù)測(cè)了,可能需要等到最后真正掛牌的那天才能揭曉。
02丨貳
運(yùn)河新城地塊慘遭退地,也意味著宋都在競(jìng)拍運(yùn)河新城地塊之前繳納的5000萬(wàn)保證金被全部沒(méi)收。
而根據(jù)公告顯示,涉及到的5000萬(wàn)保證金額占到了公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的14.19%。 也就是說(shuō),宋都寧愿損失5000萬(wàn)的利潤(rùn)也不要繼續(xù)開(kāi)發(fā)運(yùn)河新城地塊了。 這是出于什么考慮?
在公告中宋都對(duì)此做出了解釋?zhuān)?b>本次放棄競(jìng)得的土地使用權(quán),是公司經(jīng)營(yíng)管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素,基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士告訴秒懂,運(yùn)河新城地塊宋都選擇退地是最穩(wěn)妥的方式。
限價(jià)太低+公租房+自持等限制太多,房企很難算過(guò)賬來(lái),即便在當(dāng)下的杭州市場(chǎng),去化幾乎沒(méi)有多大問(wèn)題,但高達(dá)21%的自持幾乎決定了這塊地未來(lái)將會(huì)面臨虧損的局面。
據(jù)了解,運(yùn)河新城地塊最終成交樓面價(jià)為20962元/㎡,而項(xiàng)目的精裝均價(jià)為29500元/㎡同時(shí)還須配建10%公租房,再加上21%的自持成本,再加上建安成本等各種隱形成本,這筆賬算下來(lái),實(shí)際虧損大于盈利,甚至虧損要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于5000萬(wàn)。
少虧就當(dāng)賺,這是不少人得出的結(jié)論。
這是杭州首次集中出讓土地中,首宗退地,近幾年杭州土地退地的傳聞并不多,上一次退地可能還要追溯到2019年年底,瓜瀝地塊慘遭退地,贊成損失5853萬(wàn)元。
03丨叁
大環(huán)境下,拿不到地就意味著無(wú)法生存。房企利潤(rùn)微薄,大多數(shù)在拿與不拿,放棄與不放棄之間搖擺不定,這幾乎是首批集中供地的市場(chǎng)群像。
而在杭州首批集中供應(yīng)期間,調(diào)侃最多的反而是“綠城去哪兒了”,綠城什么時(shí)候出手?結(jié)果直到首批集中供地結(jié)束,綠城一宗地塊未拿。
反而濱江通過(guò)與融信聯(lián)合體的形式拿下了不少涉宅地,觀(guān)察2家本土巨頭的態(tài)度,大多數(shù)也是處于成本的考慮。
首批集中供地中,除了宋都的運(yùn)河新城地塊,網(wǎng)傳還有一家房企也在要不要退地之間糾結(jié),不過(guò)目前還未有公告發(fā)出,是否要退地可能還有待商榷。 宋都退地或許可以看做是及時(shí)止損,但有些房企,卻是真的基本無(wú)利潤(rùn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì),在杭州首批集中供地拍賣(mài)中,57宗地塊,41宗拍至封頂自持,其中12宗自持比例超過(guò)20%,最高自持達(dá)到40%,開(kāi)發(fā)商持有成本更高,而可售面積也更少了,利潤(rùn)微薄。
高價(jià)地,高自持,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更是苦不堪言,在首批集中土拍結(jié)束后,就有不少業(yè)內(nèi)人士表示,這批集中供地以后建的房子或許是近兩年買(mǎi)到的最差的房子。
如何破局?或許接下來(lái)的競(jìng)品質(zhì)能帶來(lái)一些驚喜。
不過(guò),從宋都退地一事中,也給到了大部分房企一些警醒,盲目拿地不可取,投資有風(fēng)險(xiǎn),入市需謹(jǐn)慎。
來(lái)源:秒懂杭州樓市