進入2024年，杭州的老破小還賣得動嗎？老破小價格還會更低嗎？該不該賤賣？有沒有例外？
根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，2024年1月首周，排名前十的二手房里，朝暉七區(qū)、冉景佳園單周成交4套，文鼎苑一周成交3套。
拱墅區(qū)的朝暉七區(qū)，是一個居住氛圍成熟的老小區(qū)，1月截至目前已成交7套，網(wǎng)簽均價29321元/㎡。七區(qū)活躍度高，主要因為戶型小，價格有優(yōu)勢，一百多萬搞定一套，門檻比較低。
朝暉主要有兩類買家，過渡的年輕剛需，給家里老人買房的。七區(qū)賣得俏，有一個原因是離地鐵3號線潮王路站近，在停車位緊張的老小區(qū)，離地鐵近無疑是個重要的加分項。
錢塘區(qū)的景冉佳園，下沙著名的文海實驗學(xué)區(qū)房，不僅走路上學(xué)不遠(yuǎn)，離地鐵1號線云水站也不遠(yuǎn)。景冉佳園1月已成交9套，網(wǎng)簽均價24744元/㎡，這是1月目前下沙成交最多的樓盤。
朝暉七區(qū)和景冉佳園這兩個小區(qū)，從成交均價上來看，都實現(xiàn)了以價換量。
說到著名學(xué)區(qū)房，必定繞不過西湖區(qū)孟母盤代表耀江文鼎苑。文鼎苑1月成交4套，網(wǎng)簽均價62185元/㎡。與前兩個小區(qū)相反，文鼎苑結(jié)束了以價換量，實現(xiàn)了價格上的止跌回升。
翻看成交數(shù)據(jù)，文鼎苑去年12月成交13套，均價58401元/㎡。也就是說，1月目前成交均價比去年12月漲了近3700元/㎡。
“文鼎苑現(xiàn)在小戶型成交價大約在6.5萬元/㎡，大一點的戶型成交價在6萬-6.2萬元/㎡。”西湖區(qū)文鼎苑附近的一位中介說。
根據(jù)《杭州發(fā)布》2024年1月3日發(fā)布的最新學(xué)區(qū)預(yù)警，截至2023年12月底統(tǒng)計匯總，全市800多所公辦義務(wù)教育學(xué)校（校區(qū)）中，2024年預(yù)計戶籍生紅色預(yù)警小學(xué)120所、初中38所。壓力提醒之下，不少家長開始提前準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房。
更奇葩的是，最近還有賣家碰到了中介悄悄壓價囤房的怪事，比如頗受大家歡迎的采荷學(xué)區(qū)房和濱江的學(xué)區(qū)房。賣家通過家人作為意向買家，向中介反向詢問或通過熟人詢問時，赫然發(fā)現(xiàn)此前想低價買入自家房子的，就是中介人員本身。不過最終都因賣家覺得自家房子價格被壓得太低、不愿意賤賣告終。當(dāng)然，也不能排除有中介本身也是意向客群、存在學(xué)區(qū)房購房需求想低價求購的可能。
以50、60㎡戶型為主的老小區(qū)采荷玉荷新村小區(qū)，是采荷二小的學(xué)區(qū)房，1月成交了3套房源，成交價已經(jīng)從去年12月的3字頭躍升到4萬+了。
濱江區(qū)的杭州江南實驗學(xué)校（月明校區(qū)）2024-2026都是紅色預(yù)警，去年2023年連一表生都有分流，落戶時間更是截止到了2017年7月21日，創(chuàng)下了記錄。濱江區(qū)其他幾所學(xué)校如濱和小學(xué)、湖畔學(xué)校等也都是3年紅色預(yù)警，2023年一表生有分流，最晚落戶時間從2017年-2022年不等。父母之為子女計深遠(yuǎn)，誰都不愿意被卡出去。
有中介認(rèn)為，雖然2024年整體樓市走勢不明，但目前來看學(xué)區(qū)房的成交還是硬通貨。但現(xiàn)在家長對于價格還是很敏感，學(xué)區(qū)房也還是以買方市場為主。有些家長就是買來給孩子上學(xué)準(zhǔn)備的，并不以居住為主要訴求。
或許，也正是因為看好有學(xué)區(qū)加持的老破小，面積小總價可控，看到此類房源還有溢價空間，瞄準(zhǔn)家長一切為了孩子的心理及賣家急于出貨的心態(tài)，趁機再壓價收貨、伺機轉(zhuǎn)手，才出現(xiàn)了中介壓價囤房的怪現(xiàn)象。
回到我們開頭的問題，杭州的老破小還賣得動嗎？得分情況，如果有加分項，比如名校學(xué)區(qū)、靠近地鐵站、超高得房率、拆遷利好、供不應(yīng)求等等，這類房源一般不愁出手；也看減分項，比如房子本身是否有漏水缺陷、水管老化等不利因素，這類房源就得在價格上再作讓步了。
老破小價格還會更低嗎？該不該賤賣？如果老破小沒有優(yōu)秀附加值就沒希望脫手了嗎？那就試試降低心理預(yù)期價格。至于該不該賤賣，各人心中都有一桿秤，比如家里確實需要用錢，比如需要置換，比如要改善居住環(huán)境，又或者長期在國外或別的城市，實際處理比較麻煩。
到底什么樣的老破小賣不動，有沒有例外？如果自家的老破小沒有名校加持，沒有地鐵加持，管道老化、樓層過高又沒有電梯或加裝電梯無望，那么這樣的住宅在房屋產(chǎn)品日新月異的更迭中，只會一步步被邊緣化甚至淘汰。這樣的房子，建議趁市場行情還不錯的時候，盡早脫手置換。
來源：快房網(wǎng)