5年漲180倍！法拍房這個“漏”該怎么撿？

1最近幾年，阿里拍賣上的法拍房數(shù)量呈幾何指數(shù)暴漲。在2017年，僅9000套左右；2018年，2萬套左右；2019年，突然來到50萬套左右；2020年，法拍房為133萬套左右；到2021年，已高達169萬套左右了。根據(jù)阿里拍賣最新數(shù)據(jù)顯示，杭州在7月要進行拍賣的房產(chǎn)，就達到了240套。 網(wǎng)站較此前頁面上做出了一個調(diào)整：此前頁面上能清楚顯示所有相關標的物數(shù)量，而在近日查看時入口已經(jīng)不見。
最近幾年內(nèi)，為何法拍房以驚人的速度增長，或與以下幾點有關。一是在2017年前，法拍房交易主要以各個城市線下交易為主，了解法拍途徑及流程的人更少，當平臺構建好后，進行了一次集中上架。二是這幾年來斷供人數(shù)逐漸增多。2016年，多個城市房價暴漲，但隨后有多個城市進入了橫盤期，甚至出現(xiàn)了下降趨勢，高位接盤的人眼看下降，并收入減少，就會選擇斷供，最后的結果就是進行拍賣。三是疫情之后經(jīng)濟形勢下滑，很多人遭受創(chuàng)業(yè)失敗、就業(yè)困難等多種困局。每個月依舊要還巨額貸款，無法周轉之時只能被迫“送上拍賣場”。經(jīng)濟環(huán)境差進一步加大了法拍房數(shù)量的增長。
2不到萬不得已，很少有人會選擇斷供自己的房子，最后成為“法拍房”，因為這樣帶來的危害是巨大的。其次，根據(jù)以往拍賣成功歷史來看，大多數(shù)法拍房最后的成交價是略低于評估價。而在進行法拍過程中，你還需要支付手續(xù)費、訴訟費等多種費用。這也意味著斷供后很有可能出現(xiàn)房財兩空的局面。由于法拍房具有“折價”屬性，很多的人希望通過法拍市場來撿漏。但究竟能不能撿、又該如何“撿”？首先，我們在進行競拍前一定要對房屋詳細做好調(diào)查，確認無誤后再開始。悔拍將會直接產(chǎn)生保證金損失。

法拍房中最難的一點就是清房，也就是房產(chǎn)是否存在占用的情況。
去年年底最高人民法院發(fā)布《關于進一步完善執(zhí)行權制約機制加強執(zhí)行監(jiān)督的意見》，明確了法拍房由法院負責騰退。但每套法拍房情況不同，即便是法院負責清房，所需要的執(zhí)行時間和執(zhí)行成本也是不一樣的如果房產(chǎn)在拍賣之前就已經(jīng)抵押給了其他債權人，則債權人的權利受法律保護，在原房東沒有其他可執(zhí)行財產(chǎn)的情況下，這套房難免就會有許多糾紛。此時，法院只負責產(chǎn)權過戶，不負責清場。第二，是否存在長期的租賃合同。很多懂法拍房的原業(yè)主，完全可以在房子被拍賣前，將房屋長期出租掉，我國住房的最長租賃期為20年，如果該法拍房存在長期租賃合同，那么，收房也很難，買賣不破租賃，法拍也不能破租賃。
第三，是否存在其他兇宅的可能性。兇宅肯定是不能買的。第四，是否存在占用戶籍。很多人買房子，最后需要落戶，而法拍房很可能會存在有掛戶的情況，如果沒有戶口是最好的，如果出現(xiàn)有戶口的問題，相對其他幾個問題，戶口問題是很好解決，可以申請將原業(yè)主的戶口遷到該法拍房所在的集體戶口。第五，其他的一些小問題，都可以忽略不計，比如漏水問題，裝修問題等等。
3就目前的市場來看，未來的法拍房數(shù)量會進一步增長。競拍者觀望情緒漸濃、成交價低于評估價等現(xiàn)象將會長期保持。以最近杭州已經(jīng)結束的幾套法拍房情況為例，申花板塊的融創(chuàng)宜和園雖經(jīng)過47輪競價，但最終成交單價較評估單價低了近1萬+/㎡；18、19日兩天共有21套進行拍賣，8套流拍，流拍率近40%。如今在法拍房市場撿漏已是平常之事，但撿漏需注意隱形風險，細心調(diào)查，做好應對困難的準備。
友情提示：買房量力而行，選擇適合自己的房子，以免最后發(fā)生“斷供”悲劇。目前杭州法拍房已經(jīng)納入限購范圍，競買者需調(diào)整心態(tài)，做好準備。