最近的杭州新房市場(chǎng)當(dāng)真熱鬧非凡,一線紅盤聯(lián)袂登場(chǎng)(已經(jīng)或即將取證)。相比之下,二手房的熱度也不遑多讓。
主觀的情緒宣泄沒(méi)有意義,理性的分析對(duì)比才有價(jià)值。我們走進(jìn)亞運(yùn)村,為大家?guī)Щ亓俗钚滦畔ⅰ?/div>
02
桂冠東方位于亞運(yùn)村東北區(qū)域,約2700戶,分四個(gè)小區(qū)六大組團(tuán)。
走在中間的道路上,抬眼望去四面都是大面玻璃的灰色外立面(6幢超高層),在陽(yáng)光照耀下,還是相當(dāng)亮眼的。
我參觀了一區(qū)潮鳴苑和四區(qū)聞濤苑(南),園區(qū)配置類似。
闊綽的小區(qū)大堂、露天泳池、風(fēng)雨連廊,塑膠跑道、富有層次的園林綠化、及各種主題架空層。比如童玩區(qū)、共享廚房、健身房……
室內(nèi)裝修也不錯(cuò),地暖、中央空調(diào)、新風(fēng)三大件齊備,標(biāo)配洗碗機(jī)、烤箱。
雖是限價(jià)時(shí)代的產(chǎn)品,但亞運(yùn)村的整體品質(zhì),明顯好于多數(shù)同期樓盤?,F(xiàn)場(chǎng)一業(yè)主收房后直言,比現(xiàn)在自住的世紀(jì)城某紅盤強(qiáng)。
6個(gè)組團(tuán)還環(huán)抱一個(gè)面積約1.28公頃的市政公園。
設(shè)有兒童游樂(lè)設(shè)施、塑膠漫步道,中間還有一個(gè)下沉式廣場(chǎng)。有業(yè)主表示,這就是固定遛娃點(diǎn)了。
代建的亞運(yùn)村幼兒園也在邊上,江南風(fēng)的灰瓦“人字形”屋頂,很是搶眼。
03
不過(guò),桂冠東方也有一些客觀問(wèn)題。
首先,園區(qū)體量大,共37幢住宅。而小區(qū)有一側(cè)相對(duì)靠鐵路,使得樓幢之間的噪音影響,差異不小。
站在四區(qū)聞濤苑(南)園區(qū),或樓幢陽(yáng)臺(tái)上,高鐵呼嘯而過(guò)的聲音,還是挺清晰的。因?yàn)槭腔疖嚃|站進(jìn)出線,白天的車次頻率也不低。
從鳥(niǎo)瞰圖上看,一區(qū)潮鳴苑的東側(cè)樓幢和四區(qū)聞濤苑的東側(cè)樓幢,大概率影響最大。
6月21日開(kāi)始交付的萬(wàn)科·日耀之城,也存在類似問(wèn)題。其中的三角地塊組團(tuán),也比較靠近鐵路。
其次,由于先前供運(yùn)動(dòng)員居住,戶型比較繁雜。
“差不多有20來(lái)個(gè)戶型,有些還是非主流。”中介表示,估計(jì)不同戶型,價(jià)格會(huì)拉得很開(kāi)。
既有小到100㎡左右的中間套三房,也有大到200多㎡的大五房。還有另類的105㎡兩房“手槍”戶型,東南側(cè)直接缺了一個(gè)角。
受制于建筑規(guī)范,亞運(yùn)村得房率普遍一般。
以實(shí)地看的一套152㎡為例,四開(kāi)間南,只做了四房?jī)尚l(wèi),居然還有點(diǎn)緊湊。
同行的中介朋友說(shuō),除了南向一體餐客廳感覺(jué)開(kāi)闊,其他尺度感受不如創(chuàng)世紀(jì)的139㎡四房三衛(wèi)(四開(kāi)間南)。
另外,部分樓幢可看江,這也會(huì)左右房源價(jià)值。
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就桂冠東方而言,房?jī)r(jià)跨度應(yīng)該會(huì)比較大。
總體來(lái)說(shuō),既能看江(同時(shí)離地鐵近)又遠(yuǎn)離鐵路的樓幢價(jià)值高;其次是小區(qū)內(nèi)景觀資源最佳的樓幢,接著是正常樓層房源。
最后是低區(qū)小戶型。尤其是沿鐵路的,而且恰恰也是離地鐵最遠(yuǎn)的。
按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),中介朋友大致排了個(gè)序。
第一梯隊(duì):二區(qū)聽(tīng)瀾苑(南)3號(hào)樓高區(qū)。離鐵路遠(yuǎn),又直面錢塘灣總部基地,有開(kāi)闊江景面,還是165㎡和171㎡大戶型。可稱之為“區(qū)王”。
第二梯隊(duì):各組團(tuán)樓王,其中一區(qū)潮鳴苑的2號(hào)樓最為特殊。
往東離鐵路不算遠(yuǎn),可能存在一定噪音影響。但南側(cè)直面狹長(zhǎng)的市政公園,視野十分開(kāi)闊。同時(shí),只有17層高。
第三梯隊(duì):靠近鐵路的低樓層。(個(gè)人觀點(diǎn)僅供參考,無(wú)需認(rèn)真)
目前房東主流報(bào)價(jià)5-8萬(wàn)多,整體比較理性,沒(méi)有跳脫現(xiàn)有世紀(jì)城價(jià)格體系之外。
比如四區(qū)聞濤苑(南)的5號(hào)樓,有一套152㎡中低樓層報(bào)價(jià)918萬(wàn)帶車位,還有一套165㎡西邊套報(bào)價(jià)1023萬(wàn),折合單價(jià)5.7-6.2萬(wàn)。
報(bào)價(jià)8萬(wàn)上下的,集中在景觀資源較好的高區(qū)房源。5萬(wàn)多的,低區(qū)小戶型居多。
不過(guò)就現(xiàn)在看,買賣之間分歧不小。
探訪那天,路口偶遇一對(duì)想買亞運(yùn)村的中年夫妻,想求購(gòu)一套170-180㎡的大戶型,出價(jià)5萬(wàn)7。
還有中介告訴我,有客戶想入一套能看江的西邊套,預(yù)期6萬(wàn)左右。但中介聯(lián)系了所有能聯(lián)系的房東,最低也要7萬(wàn)。
05
亞運(yùn)村交付前,關(guān)于價(jià)格的爭(zhēng)論,就已甚囂塵上。
有人認(rèn)為,天花板房源必破10萬(wàn),甚至列出了俯瞰眾生的價(jià)值階梯圖;有人認(rèn)為亞運(yùn)村的下限是三兄弟的上限;也有人認(rèn)為,天量交付出貨,投資客必然踩踏。
9萬(wàn)、10萬(wàn)+也好,踩踏破發(fā)也罷。
每個(gè)人都能甩出一堆有理有據(jù)的事實(shí)。你愛(ài)亞運(yùn)村自成一體的完善配套和摩登天際線,我喜歡三兄弟更高的得房率和沒(méi)增值稅,誰(shuí)也說(shuō)服不了誰(shuí)。
口舌之爭(zhēng)沒(méi)有意義,一切交給市場(chǎng)說(shuō)話。
不過(guò)亞運(yùn)村首套正式成交,可能還得看萬(wàn)科。桂冠東方雖率先交付,但大證未出,不能辦產(chǎn)證(不能公開(kāi)掛牌),還無(wú)法正式交易。
而一切就緒的日耀之城,只待21日交付(已有房東預(yù)收房,可辦證了)。
從以往經(jīng)驗(yàn)看,一個(gè)熱門紅盤從交付到出現(xiàn)首套成交,往往需要2周左右或更長(zhǎng)時(shí)間。畢竟,買賣雙方需要試探博弈,才能找到平衡點(diǎn)。
“大量房源未交付,沒(méi)法對(duì)比,客戶不敢輕易出手。”中介說(shuō)。
亞運(yùn)村整體交付完畢相當(dāng)漫長(zhǎng),綠城要持續(xù)到本月底,萬(wàn)科本周五正式交付,華潤(rùn)預(yù)計(jì)7-8月啟動(dòng)。
可以預(yù)見(jiàn),接下來(lái)一段時(shí)間,有關(guān)亞運(yùn)村的各種消息,會(huì)鋪天蓋地。
作為買家,不被誤導(dǎo),多實(shí)地靈市面才是王道。
讓價(jià)格再飛一會(huì)兒!
來(lái)源:層樓