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前兩年，杭州樓市一片火熱，不少購(gòu)房者沖著鮮明的一二手房?jī)r(jià)格倒掛排隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，萬(wàn)人搖似乎已經(jīng)是稀疏平常。但紅盤(pán)交付后就一定能高溢價(jià)賣(mài)出嗎？答案是否定的。隨著市場(chǎng)的突變，不少板塊出發(fā)了破發(fā)，而這樣的案例，正在變得越來(lái)越多。
近日，萬(wàn)人搖紅盤(pán)和光塵樾軒首套法拍房成功賣(mài)出，8人競(jìng)價(jià)62輪，最終被I6405號(hào)以574.2萬(wàn)元競(jìng)得，成交單價(jià)約為3.25萬(wàn)/㎡。
本次拍賣(mài)得房源位于小區(qū)16幢1單元1101室，建面176.82平方米，評(píng)估價(jià)646萬(wàn)，評(píng)估單價(jià)約為3.65萬(wàn)/㎡；起拍價(jià)452.2萬(wàn)，起拍單價(jià)約為2.56萬(wàn)/㎡。
從實(shí)拍圖來(lái)看，房屋內(nèi)與交付狀態(tài)相差無(wú)幾，并且保養(yǎng)較好，無(wú)使用痕跡。
那么，這一次3.2萬(wàn)/㎡得成交價(jià)能否反映板塊內(nèi)得二手房走勢(shì)呢？
02
和光塵樾軒位于余杭區(qū)良渚街道，該板塊在這幾年中，限價(jià)從融信瀾天的1.8萬(wàn)，漲到萬(wàn)科未來(lái)城的2.2-2.3萬(wàn)，再到和光塵樾的2.5萬(wàn)+，直到星圖光年軒的2.91萬(wàn)/㎡。
板塊也是杭州目前誕生“萬(wàn)人搖最多的板塊”，共計(jì)7次。
在這七次萬(wàn)人搖中，和光塵樾軒就產(chǎn)生了4次，最多的一次吸引到了超1.7萬(wàn)人參加。2018-2020年間一共11次開(kāi)盤(pán)，中簽率一直穩(wěn)定在1%-2%。
該盤(pán)2021年底集中交付后，在2022年間開(kāi)始了投資客的集中出貨。在那段時(shí)間里，成交價(jià)在3萬(wàn)+/㎡晃悠，成交頻頻。
而到2022年9月，業(yè)主們更感受到附近新房的壓力，星圖光年軒雖然限價(jià)2.91萬(wàn)/㎡，但比二手房仍然便宜不少，隨后嘗試降價(jià)更多加快出貨速度。
整個(gè)小區(qū)在二手房市場(chǎng)上十分活躍，7天內(nèi)帶看次數(shù)達(dá)到了343次。
目前，小區(qū)內(nèi)共有169套掛牌房源，108套跌價(jià)，7套漲價(jià)，剛剛過(guò)去得1月內(nèi)，就成交了6套房源，均價(jià)2.97萬(wàn)/㎡。
再來(lái)回看本次成交的16幢1單元1101室，根據(jù)一房一價(jià)表查詢，當(dāng)年業(yè)主買(mǎi)入價(jià)466.83萬(wàn)，單價(jià)約為2.64萬(wàn)/㎡。
16幢為2020年2月推盤(pán)，當(dāng)時(shí)杭州商貸房貸利率首套房普遍為5.35%，以首付30%純商貸30年計(jì)算，每月月供中利息大約為1.45萬(wàn)。
到拍賣(mài)日止大約付出了68萬(wàn)的利息，加上交易稅費(fèi)、時(shí)間成本等，基本上與574.2萬(wàn)這個(gè)成交價(jià)相差無(wú)幾。
也就是說(shuō)，I6405號(hào)買(mǎi)家在2024年拍下，省去了等待與搖號(hào)，直接一步到位。同時(shí)，也說(shuō)明這套房源得房?jī)r(jià)還未破發(fā)，尚能處在保本境地。
但每一套房源都能這么幸運(yùn)嗎？
前面我們就提到，1月成交得6套房源，均價(jià)2.97萬(wàn)/㎡，受到戶型、樓層等諸多因素影響，成交價(jià)格并不一樣，但仔細(xì)來(lái)看，有部分成交房源已經(jīng)出現(xiàn)了小幅虧本的局面。
也許正如此前網(wǎng)友評(píng)論：正經(jīng)人誰(shuí)剛買(mǎi)房就賣(mài)啊，長(zhǎng)期才有看頭。你認(rèn)為接下來(lái)成交價(jià)會(huì)怎么走？