新房社保拼滿格、被限售，二手房成交量不見起色，房企破產(chǎn)、挪用監(jiān)管賬戶資金，一批又一批商品房面臨爛尾危機(jī)。
剛剛過去的3月，讓我們再次見證了買房人、二手房房東、開發(fā)商這三方在杭州樓市的“漩渦”中浮浮沉沉。
而在房貸利率連降、配套向好的形勢之下，二手房能否迎來新爆發(fā)呢？
01
杭州一季度二手房成交量不足萬套
2022年第一季度，杭州二手房共成交9890套，趕不上去年3月一個(gè)月的成交量。
其中3月成交了4377套，雖是一季度成交量最高的一個(gè)月，但同比去年3月下降達(dá)62.05%。（數(shù)據(jù)來自手邊買房）
△杭州二手房成交信息(來自手邊買房)
杭州市二手房監(jiān)管服務(wù)平臺數(shù)據(jù)顯示，杭州中介從業(yè)人員（備案經(jīng)紀(jì)人）共有37840人，也就是說，大約每9個(gè)中介里，只有1人能成功賣掉一套房子。
不過成交量或?qū)⒂瓉砼噬?月1日（截至16時(shí)），當(dāng)日二手房簽約量就已經(jīng)達(dá)到200套，遠(yuǎn)超3月日均的142套。
△杭州各區(qū)二手房掛牌信息(不含臨安，數(shù)據(jù)來自好找房)
數(shù)據(jù)顯示，目前杭州二手房掛牌量約16.9萬套（不含臨安），近30天跌價(jià)房源14666套，漲價(jià)房源1487套，降價(jià)房基本是漲價(jià)房的10倍。（數(shù)據(jù)來自好找房）
而在3月初，杭州近30日跌價(jià)房源還不足7000套，僅一個(gè)月的時(shí)間，這一數(shù)字就上升了2倍，可見賣方心理預(yù)期在下調(diào)。
02
房貸利率大幅下降，或?qū)⒓せ疃质袌?/b>
從去年下半年到現(xiàn)在，杭州二手房的成交量一直沒有太大起色，房貸利率高是一個(gè)方面的影響因素。
好在，近來杭州房貸利率不斷有下降趨勢，部分銀行首套房貸利率5.1%、二套5.2%，對比之前的6.1%、6.2%有了大幅下滑。
△杭州房貸利率走勢(365統(tǒng)計(jì)，僅供參考)
房貸利率下降，雖然沒有快速影響到二手房的回暖，不過利率連降慢慢也會(huì)刺激到樓市，對二手房將起到一定的激活作用。
不過，二手房能成交，主要還得看買家、賣家對成交價(jià)的預(yù)期，
03
配套利好能“添彩”，難“添價(jià)”
樓市中，尤其是二手房，每當(dāng)有利好出現(xiàn)，以往總難免引發(fā)一波價(jià)格波動(dòng)，比如地鐵、商場、學(xué)區(qū)的優(yōu)勢加持。
而如今，越來越理智的購房者，對于“動(dòng)輒想漲一波”的操作并不買單，“誠心”才能促成交易。
2月21日地鐵3號線開通之后，丁橋、星橋人民終于乘上了地鐵出行，但對于二手房來說，受到利好和行情回溫的影響，成交量確實(shí)好了一些，不過價(jià)格都還是比較穩(wěn)定。
△部分地鐵房價(jià)格變化(365統(tǒng)計(jì)、數(shù)據(jù)來自好找房)
3號線華鶴街站旁的保利羅蘭香谷、金地格林格林、卓越蔚藍(lán)領(lǐng)秀、城發(fā)云錦城，黃鶴山站邊的天都城濱沁公寓、天都城沁源公寓，桃花湖站旁的瀧悅?cè)A府，基本都是交付不足5年的次新房。
這7個(gè)小區(qū)，都是在今年2月才正式享受了地鐵出行，過了一個(gè)多月，對比2、3月的成交價(jià)來看，可以發(fā)現(xiàn)，上升幅度都不是太高，甚至出現(xiàn)了3月比2月成交均價(jià)低的情況。（注：二手房成交價(jià)受到多方面因素影響，僅供參考。）
據(jù)中介人員介紹，保利羅蘭香谷、城發(fā)云錦城、金地格林格林，每個(gè)小區(qū)3月成交量差不多都在五六套，“主要還是要價(jià)格合適才能賣掉”。
“星橋的濱沁公寓、沁源公寓，成交量也還好，因?yàn)榉孔有隆⒖們r(jià)低，剛需買的比較多”。
多位中介從業(yè)人員表示，目前杭州二手房價(jià)比較穩(wěn)，漲跌幅度都不是很大，跟去年行情差不多，一直很穩(wěn)，有些比較好的戶型，價(jià)格會(huì)上升一些。
04
改善搖號難，二手市場成交“激烈”
3月除了剛需需求量較為穩(wěn)定之外，中高端改善的購買力也被激活。
3月融創(chuàng)宜和園成交量超5套，該小區(qū)是申花知名的高端改善型小區(qū)，也是剛交付一年多的次新房，3月成交均價(jià)71560元/㎡。
△宜和園二手房信息(來自好找房)
3月，杭州還有多套千萬級的法拍房成交，城西、申花、濱江、錢江新城等熱門改善板塊都有，高量成交的出現(xiàn)，也說明了品質(zhì)改善房仍是市場上的硬通貨。
△3月杭州拍賣的千萬級二手房(來自阿里拍賣)
3月成功拍賣的6套千萬級豪宅，4套低于評估價(jià)成交，2套高于評估價(jià)成交。
△3月杭州千萬級二手房拍賣信息(365統(tǒng)計(jì))
新房供應(yīng)少、搖號難，轉(zhuǎn)而讓改善購房者把目光投向二手房。
整體來看，核心地段的品牌房產(chǎn)，在市場上仍具有足夠大的吸引力。
申花的濱江錦繡之城這套建面約139.63㎡的房子，成交單價(jià)達(dá)90238.49元/㎡，比申花55000元/㎡的新房限價(jià)高出35000多元/㎡。
錢江新城1.0核心的一線江景房——綠城藍(lán)色錢江，吸引6人報(bào)名，以超12萬/㎡的高價(jià)成交，高出評估價(jià)264萬元，可見高端市場的購買力之大。
不管是剛需，還是改善，在自我能力范圍內(nèi)，購買一套匹配居住需求的房子，當(dāng)價(jià)格達(dá)到心理預(yù)期，外在的利好更是錦上添花。
買賣雙方博弈之下，或?qū)⒂瓉硇碌钠胶饪臻g。
來源：杭州樓市365