周末的時候，和家人一起去4S店給車做內飾加裝，由于工作人員提前告知需要等待一些時間，所以兩個人就在周邊逛了一下。
4S店所在的位置位于筧橋西北，或許是因為位置有一些偏，周邊車場較多，加之附近老小區(qū)不少，總體上給人一種破敗的感覺。家人順便問了一句這邊的房價多少，當?shù)弥鍓K內新房含裝修限價40800元/㎡時，略感一些驚訝。
的確，筧橋所在的位置有些尷尬，4萬剛剛出頭的新房價格，與南面的城東新城比新房有著近6000元/㎡的價差，即使是與艮北新城比，價格也相差了近2000元/㎡。
另一方面，板塊的北側臨近華豐、丁橋。華豐目前新房含裝修價格33000元/㎡，丁橋則是31500元/㎡，這樣看下來，筧橋的新房又比這些地方高出一截。
這或許就是過渡地帶的矛盾之處，雖然價格更偏向改善群體，但對于一些挑剔的改善家庭來說，這里的位置以及配套又相對弱了一些；從另一個角度而言，這里的位置或許比丁橋、華豐略勝一籌，但價格又讓剛需家庭難以接受。
01 新房迎來了風口
翻看了一下2020年杭州新房搖號的記錄，上半年缺席的筧橋，直到9月份才出現(xiàn)在新房市場，但搖號中簽率卻居高不下，彼時城東新城新房庫存仍舊有很多，一些樓盤甚至出現(xiàn)零登記現(xiàn)象。
在當時，筧橋的新盤宣傳突破點也在價差上，不僅與城東新城的新房比，二手房也在對比的范圍內，巨大的價差讓不少購房者為之心動，因此那段時間筧橋的新房相對更加熱鬧一些。
不過樓市的天空總是瞬息萬變，經(jīng)過一輪又一輪的庫存消化，市中心改善類房源逐漸減少，“物以稀為貴”的邏輯再次影響著購房者的情緒。
當時間來到2021年4、5月份，此時再看向城東新房的中簽率，早已是今時不同往日，曾經(jīng)流搖的樓盤中簽率也躍升至30%左右，更為稀缺的低密度產(chǎn)品，中簽率甚至達到了個位數(shù)。
與此同時，筧橋也迎來了高光時刻。春棠瀾府5月末推盤中簽率約10.58%；春來雅庭6月中旬推盤中簽率約4.35%，隨后不久再次推盤中簽率約13.13%；7月份，春棠瀾府再次出現(xiàn)在市場上時，中簽率已經(jīng)低至3.29%左右。
02 內部分化加劇
今年1月份世茂在筧橋競得一宗商住地塊，當時樓市自媒體紛紛傳出筧橋將迎來世貿廣場的利好，一時間也給打算購買筧橋新房的買家打了一支強心針。
如今，當時的地塊已經(jīng)轉變?yōu)轱L頌府，9月份首次開盤。有那么一瞬間，會讓人感覺筧橋的新房庫存多了起來。
板塊內樓盤眾多的好處是，相關的宣傳會不斷輸出，購房者會對板塊的認知更加透徹，在心中打下的烙印也會更加深刻。
另一方面，樓盤多則意味著競爭壓力不下，尤其是在新房限價之下，價格相同，樓盤彼此之間只能通過突出其他方面來吸引購房者。這一過程中，就產(chǎn)生了差距，中簽率也因此分化不均。
當然這一差距不在于項目之間孰優(yōu)孰劣，而在于是否符合當下購房者的需求心理。
簡單復盤了一下筧橋幾個新盤的中簽率，以最近一次中簽率為例，各樓盤的成績明顯不同，產(chǎn)生這樣的原因與多個因素息息相關。
春棠瀾府最近一次推盤中簽率3.29%；春來雅庭中簽率14.02%；攬月臻翠府中簽率29.32%；百酈玲瓏府中簽100%；風頌府中簽率65.06%。
從最基礎的位置分析，春棠瀾府、百酈玲瓏府無疑更加靠近城東新城，更便于接受到城東配套輻射。但仔細看下來，就會發(fā)現(xiàn)百酈玲瓏府靠近高架，同時項目雖然新房均價相對低了不少，但毛坯房并沒有為其帶來明顯的優(yōu)勢，另外戶型設計也并不符合一些人的預期。
春來雅庭、攬月臻翠府、風頌府位置上距離城東較遠，但除春來雅庭外，另外兩個項目均靠近在建地鐵4號線二期黎明站，之所以春來雅庭中簽率更低，原因或許離不開綠城、濱江品牌的加持。
除位置外，項目戶型的大小也影響著購房者的下單速度。以攬月臻翠府、風頌府為例，兩個項目臨近，位置配套相似，但風頌府的戶型更大一些，此前推送的房源最小戶型也在131㎡左右，攬月臻翠府最小戶型則是在105㎡左右。
僅以此項為標準的話，中簽率顯示，購房者更偏向于戶型相對而言小一些的項目。
03 筧橋庫存已然不多
今年以來，筧橋范圍內的樓盤出鏡率的確不少，但這樣的景象或許再過一段時間將很難看到。
回顧了一下今年以來杭州土拍的情況，驚奇的發(fā)現(xiàn)，截至目前，筧橋僅出讓了一宗商住地，即上文提到的風頌府。這意味著，當這批新房去化完成后，新一批的房源或許還未出現(xiàn)。
眼下，春棠瀾府、春來雅庭項目已經(jīng)售空，攬月臻翠府也隨著10月份最后一批房源選房結束，宣告清盤，百酈玲瓏府，近期也推出了收官房源。看了一圈下來，也僅剩下風頌府仍有一批新房等待加推。
雖然現(xiàn)在看風頌府新房的中簽率不低，但相信隨著板塊內無房可搖的現(xiàn)象逐漸出現(xiàn)，這樣的畫面或將很難見到。
圖片來源/杭州規(guī)劃和自然資源
不過，也并不需過分擔心，據(jù)了解，接下來筧橋會推出一宗優(yōu)質宅地，建面約8.8萬方左右，未來也能夠稍稍緩解一下庫存告急的壓力。