| PART 1 |
市場就是這么善變，不久前杭州購房者還在瘋狂搖號搶房，似乎只要搖到新房就必賺無疑，短短一個多月，曾經(jīng)大熱過的“粉盤”卻開始遭遇滑鐵盧。
不少性價比相對一般的粉盤登記人數(shù)大幅下滑，個別邊緣粉盤甚至加推清盤無望，一些相對熱度較高的粉盤棄選率快速上升。
就算是曾經(jīng)的紅盤，如今的登記量也在快速下滑，誰能想到原本無對撞必萬人搖的天空之城、蒲荷蕓邸等優(yōu)質(zhì)紅盤登記量居然不超過5000。
從一房難求，到邊緣區(qū)域的粉盤食之無味，轉(zhuǎn)變的時間只需不到兩個月的時間。
更有甚者，個別搖中亞運村的“天選之子”竟開始擔(dān)心投資風(fēng)險，直讓我哭笑不得，不知道怎么心平氣和的回復(fù)。
8.5新政威力之大，影響之迅速顯然超出了許多杭州樓市參與者的預(yù)想。
當(dāng)二手房市場、新房市場都受到了新政強烈影響后，限價新房的所謂預(yù)期倒掛緊縮后，投資新房穩(wěn)賺不賠的慣性思維已經(jīng)開始逐漸被打破。
由此引發(fā)了當(dāng)前杭州樓市一個的重要議題。
如果從住投結(jié)合、或投資的角度考慮，現(xiàn)在還有哪些板塊的參與風(fēng)險小，又有多少新房能夠積極參與？
| PART 2 |
按照樓市高熱時期的思維，大部分購房者會認(rèn)同這樣一個購房路徑，或者說大部分購房者會形成這樣一個“購房路徑”依賴。
也就是，只要一個新盤的登記人數(shù)高，價值必然就大，參與的人數(shù)多，似乎就代表著價值高、可買性高。
但事實并非如此絕對，因為杭州新房市場的登記人數(shù)在很大程度上不僅受樓盤的真實價值影響，還嚴(yán)重的受到新房的供需結(jié)構(gòu)影響。 這點從以下幾個板塊的新房受市場追捧程度便可以清楚的看到。
典型的如丁橋、華豐、運河新城以及崇賢、臨平山北等幾個板塊。
上述的幾個板塊如果從價值角度去看，天花板都不算高，真實的倒掛也沒有想象中那么大。
丁橋限價三萬出頭，按照市場行情，當(dāng)前的實際價值頂點不會超過4萬，未來的房價天花板也將受到居住板塊的屬性，和近郊的地理位置所限制。
目前的實際倒掛可能只有5000-7000元，如果算上期房交付周期的資金成本，以及契稅等購房成本，倒掛更微乎其微。
其他幾個板塊也是如此，即使是天花板預(yù)期相對更高的運河新城，在短期內(nèi)倒掛也是有限度的，可以說在數(shù)年內(nèi)的短期，投資價值遠(yuǎn)沒有想象中那么高。
但實際上，上述幾個板塊的新房在今年以來的較長一段時間內(nèi)受到了市場追捧，熱度、登記量甚至接近部分紅盤。
造成這種現(xiàn)象，并不是因為它們的價值有多高，而在于彼時的新房市場出現(xiàn)了“區(qū)域性供需結(jié)構(gòu)失衡”。
在8.5新政之前，杭州大城西、大城北的供需結(jié)構(gòu)在彼時是極度不平衡的。
杭州大城西、以及大城北區(qū)域，在強勢產(chǎn)業(yè)的人口吸附力，以及武林、黃龍等老城區(qū)的人口外溢影響下，承接了大比例的新杭州人，以及剛改人口。
與此相對的卻是，大城西單價2萬至4萬的剛需、剛改新房供給的嚴(yán)重不足。
根據(jù)我們的不完全統(tǒng)計，當(dāng)時整個大城西非無房家庭可搖、可參與的新房數(shù)量極為有限，造成整個大城西、大城北的新房搖號內(nèi)卷。且至今都沒有得到很好的緩解。
同時在8.5新政之前，供給還受到紅盤認(rèn)定政策的嚴(yán)重擠壓，進(jìn)一步導(dǎo)致一大批城西、城北的“非無房家庭”剛需形成了需求堰塞湖。
于是這些實際板塊價值以及未來預(yù)期相對一般的板塊，承接了大量的需求涌入，從而造成當(dāng)時極高熱度的打新潮。
所以我們看到了，早期倒掛基本為零、后期表面倒掛不過數(shù)千，實際倒掛更有限的板塊新房登記量居然可以達(dá)到4000+，中簽率低至個位數(shù)。
這不是價值驅(qū)動的，而是純粹的“區(qū)域性供需結(jié)構(gòu)失衡”所驅(qū)動的。
| PART 3 |
如果是純投資，上述這類受“區(qū)域性供需結(jié)構(gòu)失衡”，而大熱的板塊顯然不是優(yōu)質(zhì)選擇。
但就是因為登記人數(shù)爆表，誘發(fā)了相當(dāng)一部分樓市價值認(rèn)知不足的購房者以登記量大反推其價值高，加入這些享受到“區(qū)域性供需結(jié)構(gòu)失衡”紅利的板塊新房。
這不僅擠壓了真正剛需購房者的可選余地，加大了剛需購房者的搖號難度，從投資角度考慮也欠妥，投資屬性較弱。
站在今天，密集的政策壓制，這些受供需結(jié)構(gòu)失衡而大熱的板塊大概率將逐漸走下坡路。雖然短期依舊一房難求，但登記量必將從高點快速滑落。
近期這些板塊新房實際登記量大幅減少已經(jīng)印證了這點，而登記量滑落的核心原因就是倒掛預(yù)期降低導(dǎo)致的投資客撤離。
房住不炒是國策，但如今買房很難脫離增值的投資屬性，畢竟買房需要一個家庭的大比例儲蓄投入，甚至需要提前預(yù)支后半生的收入。
這種情況下或多或少都會考慮到房子的成長價值，這是人之常情。
不少新盤的價值隨著二手快速降溫，倒掛逐漸變小，應(yīng)該怎樣選擇一個板塊以規(guī)避下行期的沖擊，保障資產(chǎn)穩(wěn)妥的成長性已經(jīng)成了非常有必要的思考。
| PART 4 |
下行期有一個特點，就是不管板塊能級如何之高，在明確的下行周期內(nèi)都會受到?jīng)_擊，即使是南星橋、奧體、申花、江河匯這類得到市場共識的優(yōu)質(zhì)板塊。
部分受政策重?fù)舻陌鍓K甚至?xí)苤貍?nbsp;
在下行期，市場溫度同步下降，首先更應(yīng)該選擇那些預(yù)期更為強勁（發(fā)展預(yù)期）的板塊，而不是因為“區(qū)域性供給結(jié)構(gòu)失衡”導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性行情的板塊。
比如、同樣是3萬+的限價，市北、艮北這類板塊就明顯強于丁橋、下沙，原因就在于艮北、市北的天然區(qū)位遠(yuǎn)強于丁橋、下沙，能夠與未來杭州城市發(fā)展的核心板塊聯(lián)動發(fā)展，能夠享受充足的發(fā)展紅利外溢，而這顯然是丁橋、桃源等這類近郊的居住板塊所不能比的。
從長遠(yuǎn)的角度看，同樣是限價3萬+，這幾個板塊之間的差價最大不過萬元，但未來的天花板差大概率遠(yuǎn)不止一萬。 板塊發(fā)展預(yù)期這個“隱性倒掛”往往被忽視，但卻是買房的精髓。
買房本質(zhì)上就是投資城市、投資板塊，學(xué)會與時間做朋友，眼光放長遠(yuǎn)一些，才能盡可能的更大程度上收獲城市發(fā)展紅利。
受政策打擊嚴(yán)重的板塊亦是如此。 大城市樓市下行基本都是因為政策打擊，而不是市場出現(xiàn)了根本性的挫傷，當(dāng)市場所受的傷愈合后，必然會慢慢回暖走強，而強者愈強。
從這個角度看，此輪受新政打擊最嚴(yán)重，但板塊發(fā)展預(yù)期強勁的城西核心區(qū)反而是“有形的手”在創(chuàng)造紅利。
千萬不要受二手市場較大幅度調(diào)整的影響，從而懷疑城西核心區(qū)、城北核心區(qū)、奧體等這類受政策傷的新興城市中心型板塊的新房價值。
奧體、未科、蔣村、北部新城、申花這些板塊的限價新房放心去搖，千萬不要再出現(xiàn)文首“擔(dān)心亞運村購買價值風(fēng)險”這類哭笑不得的擔(dān)憂。
| PART 5 |
杭州樓市盲搖新房的時代已經(jīng)過去了，調(diào)整期內(nèi)不少入門級玩家的信心開始被動搖，8.5新政后一段時間可能是最佳的“新房上車時機”，尤其是那些優(yōu)質(zhì)新房。
誰能想到天空之城的報名數(shù)竟能低到如此地步？越來越多的好盤上車難度在降低。
同時，接下來我們必須用更長期主義的思維看待杭州樓市。
那些含著金鑰匙出生的板塊，且處于上升期的板塊值得抓緊，政策只能傷其皮肉，骨架卻還在茁壯成長。
來源：杭州房叔