Part.1
五月的杭州樓市，再一次被“集中出讓”的火點燃了。
兩天吸金1178.21億，單宗地塊最高成交金額為111.61億元。
攏共57宗地塊中有41宗地塊拍至封頂，其中13宗地塊競自持比例超過了20%。
房企發(fā)瘋似的往杭州砸錢，表達了堅決看好的態(tài)度。
但與此同時，濱江房產(chǎn)的戚老板在濱江集團官網(wǎng)的網(wǎng)上業(yè)績說明會中承認：本次濱江拿下的5宗地塊，平均凈利潤只有1-2%。
作為可能是全杭州控制成本最好的房企之一，濱江房企的利潤都只能在1-2%浮動。
那么，杭州樓市的利潤都被誰賺走了呢？
Par.2
地價是成本的重要組成部分，這當然毋庸置疑。
5月這57塊地的平均樓面價為16501元/平米，但平均精裝限價僅為29347元/平米。
也就是說，在不虧本的基礎上平均每塊地的建設成本最多只有12846元/平米，這還是建立在忽略稅費、商業(yè)、自持、公租等各種影響成本的基礎上的數(shù)據(jù)。
然而，雖然地價占據(jù)了房開成本的大頭，也并不代表現(xiàn)在賣地就是一件劃算的生意。
我們都知道，限價和樓面價的價差，一定意義上決定了房子的品質。因此相關部門在設定封頂樓面價和精裝限價時，為了保證基本的房屋品質，需要設定一定的差值。
問題就在這里，考慮到限價與市場價格之間的巨大差距，導致現(xiàn)在出讓的地價其實也遠遠低于其市場價值，換言之，因為嚴苛的限價政策，土地財政的收益也大打折扣。
因此所謂的全國土地出讓金排行已經(jīng)不重要了，杭州在土地上少賺了多少錢，可能才值得一書特書。
Par.3
那么現(xiàn)在問題簡單了，既然上游環(huán)節(jié)都沒有賺到錢，或者說沒有賺到應得的錢，那么利潤一定是被下游玩家賺走了，那他們到底代表著哪些群體呢？
在我看來，從16年杭州樓市抬頭至今，杭州樓市里的錢至少被三波人賺走了。第一波人自然是18年4月開啟公證搖號前的關系戶和全款投資客們。
他們用盡人脈關系在一房難求的杭州市場分得一杯羹，拿走了包括融創(chuàng)時代奧城、龍湖天璞、濱江金茂府、信達壹品等在內的超級樓市紅包。
▲融創(chuàng)時代奧城
以交付至今的二手房成交價來看，這些樓盤的利潤基本都在100%以上，甚至個別樓盤可以達到150%甚至170%。
你看，中國這人脈社會的屬性在這一覽無余。
Par.4
第二波人則是公證搖號時期的幸運兒們，他們在杭州這20多次萬人搖中拔得頭籌，成為了時代的寵兒，其中如萬科融信西雅圖、陽光城未來悅、融信保利創(chuàng)世紀、保利濱江上品等翹首，更是牢牢抓住了搖號時代的紅利。
▲保利濱江上品
有時候人與人的差距，就在于能不能中一次萬人搖。
第三波人則是我們熟悉的A-E類人才了。不客氣的說，有那么一段時間，杭州對這些人才的態(tài)度是極其寬容的：擁有獨享的20%房源甚至直接選定房源的權利；人才評定寬松，人才認定更是沒有限制；不落戶就有購房資格，而且一下子就是兩套……
他們拿走了杭州最好的樓盤中最好的房源，包括兩套壹號院的267方。
可以說在那個階段，人才就是搖號者的信仰，代表著裝進口袋的現(xiàn)錢。
Par.5
但風水輪流轉，隨著政策的不斷調整，人才的光芒也逐漸黯淡。在最近一次綠城交投曉月澄廬的搖號中，人才的中簽率僅為6.7%，盡管還是比無房戶的3.3%高了近一倍，但無疑人才們的內卷已經(jīng)愈演愈烈。
隨著杭州新政的傳聞臨近，積分搖號在大眾視野里出現(xiàn)的頻次也越來越高，也被視為改變如今杭州一房難求局面的重要籌碼。
表面上來看，在積分搖號下，長社保+無房戶將成為市場的新寵，但如果剝開表象看本質，所謂的樓市調控其實就是個城市發(fā)展紅利的分配制度，它通過調整樓市中不同角色的比重，讓這些角色輪番成為新的時代嬌子。
只有那么極少數(shù)人，因為同時扮演了不同角色或者實在命中注定，才可以享受杭州快速發(fā)展階段中的二次紅利，而大多數(shù)人，只能默默在樓市搖號中，期待命運女神的降臨。
萬一你不幸在這期間失去了購房資格，那我只能說，在他們的視角里，你并不是最需要房子的那一批人。
罷了。
來源：樂米投資