春節(jié)假期樓市暫停了一段時(shí)間后，馬上就要開啟一段新旅程。
據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)，受春節(jié)假期影響，截至2月17日，本月僅成交608套，相比于1月五千多套，數(shù)據(jù)下滑嚴(yán)重，很多人都在期待，3月份是否會(huì)有一場“小陽春”。
不過就算有“小陽春”，恐怕也不會(huì)有“普漲”的情況出現(xiàn)，或?qū)⒀永m(xù)去年二手房市場冷熱兩級(jí)分化、以價(jià)換量的狀態(tài)。
熱門的如奧體、申花等板塊房源高價(jià)成交，也有不少小區(qū)90天內(nèi)賣不出一套。
據(jù)相關(guān)二手房平臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭十區(qū)90天內(nèi)0成交小區(qū)，累計(jì)達(dá)到1367個(gè)。
閱前說明：
1.文中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2024年2月15日，含業(yè)主高價(jià)掛牌不誠心賣的部分房源。
2.數(shù)據(jù)來源于貝殼，僅統(tǒng)計(jì)帶有住宅性質(zhì)的商品房小區(qū)。
3.數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計(jì)，均價(jià)僅供參考，具體房源信息建議實(shí)地看看。
主城區(qū)476個(gè)小區(qū)
老破小最難賣
四大主城區(qū)中，有掛牌記錄并且90天0成交的小區(qū)共有476個(gè)，房源均價(jià)從1萬+㎡到11萬+/㎡都有，房源類型豐富，次新房、低價(jià)老小區(qū)、高價(jià)豪宅都有的選。
其中上城區(qū)有157個(gè)小區(qū)，總占比達(dá)到約11.49%，湖濱、采荷、九堡、清波等板塊小區(qū)個(gè)數(shù)都超過10個(gè)，掛牌量最高的是九堡的郡原九潤公寓。
拱墅區(qū)共有145個(gè)小區(qū)，總占比達(dá)到約10.6%，湖墅、半山、申花三個(gè)板塊小區(qū)個(gè)數(shù)超過10個(gè)，掛牌量最高的是半山的廣宇萬科公園里。
西湖區(qū)共有143個(gè)小區(qū)，總占比達(dá)到約10.46%，文教、黃龍、三墩、之江、轉(zhuǎn)塘等板塊小區(qū)個(gè)數(shù)超過10個(gè)，掛牌量最高的是文教的金都城市芯宇。
濱江區(qū)共有31個(gè)小區(qū)，總占比僅約2.3%，掛牌量最高的是長河板塊的南岸晶都花園，足足有84套在售，但卻很難成交。
主城區(qū)90天0成交的小區(qū)基本有以下幾種類型及特點(diǎn)：
1.沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)配套等資源配套的老舊小區(qū)。
在自住為主基調(diào)，追求居住舒適度的當(dāng)下，沒有學(xué)區(qū)資源的主城區(qū)老小區(qū)，或許只有“地段”這一價(jià)值。
不過隨著杭州地鐵越來越便捷，可替代性越來越高，因此不具備實(shí)用性和升值屬性的老破小，難以被選擇。
2.品質(zhì)較差的安置房小區(qū)。
主城區(qū)部分比較老的安置房小區(qū)品質(zhì)差，物業(yè)管理混亂，如果不是一味追求便宜，少有人下手，占比達(dá)到了約15%以上。
3.超高價(jià)豪宅產(chǎn)品。
常理之中，部分超高價(jià)豪宅也很難成交，比如東方潤園、武林外灘等等，掛牌量也少，意向買家自然也是難得一遇，不過一旦有合適的房源遇到誠心的客戶，那么成交速度也會(huì)非?？臁?/div>
四大區(qū)560個(gè)
老城區(qū)舊房去化艱難
蕭山、余杭、臨平、錢塘四區(qū)中，有掛牌記錄并且90天0成交的小區(qū)共有560個(gè)小區(qū)，比主城區(qū)更多。
當(dāng)然了，這四個(gè)區(qū)掛牌房源的數(shù)量也是遙遙領(lǐng)先，在售套數(shù)達(dá)到了6266套，四大主城區(qū)這一數(shù)據(jù)則是1660套。
其中蕭山區(qū)有235個(gè)小區(qū)，總占比達(dá)到約17.2%，蕭山市區(qū)、蕭山開發(fā)區(qū)等為主要集中區(qū)域，掛牌量最高的是寧圍的景瑞晴海。
作為交付不久的次新房，平臺(tái)上有89套掛牌數(shù)據(jù)，可見踩踏之嚴(yán)重，但即便降價(jià)搶跑，依舊不易成交。
余杭區(qū)共有131個(gè)小區(qū)，總占比達(dá)到約9.6%，未來科技城、閑林、老余杭、瓶窯、良渚等為主要集中區(qū)域，掛牌量最高的是濱江萬家名城。
臨平區(qū)共有144個(gè)小區(qū)，總占比達(dá)到約10.53%，其中臨平新城就有75個(gè)小區(qū)，為主要集中板塊，塘棲則有25個(gè)小區(qū)，掛牌量最高的是崇賢的金都城市芯宇。
錢塘區(qū)共有50個(gè)小區(qū)，總占比僅約3.7%，大江東板塊就獨(dú)攬了31個(gè)小區(qū)，掛牌量最高的是下沙沿江南的保利玫瑰灣。
四大區(qū)90天0成交的小區(qū)基本有以下幾種類型及特點(diǎn)：
1.同樣是老破小房源的去化力度最弱，其中以蕭山市區(qū)居多，足足有101個(gè)小區(qū)90天0成交，此外臨平新城也有75個(gè)。
郊區(qū)老小區(qū)去化更是乏力，比如余杭的瓶窯、仁和、閑林、中泰；蕭山的瓜瀝、臨浦等等，而且低總價(jià)房源多，競爭壓力大。
2.相比于主城區(qū)，其他區(qū)的天價(jià)低密小區(qū)更難賣。
比如聞堰的湘湖壹號(hào)、臨平的湖印宸山莊、余杭的曉月澄廬等等，客戶群體十分有限。
低密墅類改善產(chǎn)品+大戶型，二手房大多都要上千萬，受眾群體相對(duì)較小，并且新房市場有供應(yīng)。
比如閑林精裝低密疊墅選項(xiàng)就很多，甚至連綠城等改善口碑房企造的品質(zhì)疊墅都可以選，對(duì)二手房有一定沖擊。
3.沒有地鐵優(yōu)勢(shì)，不具備自住優(yōu)勢(shì)的房源難出手。
臨平、錢塘等區(qū)域客群基本就兩類，一類是本地自住，另一類是預(yù)算有限的新杭州人。
這兩類人群要么追求高品質(zhì)的改善，要么追求有地鐵，前往主城通勤便捷的性價(jià)比房源，因此沒有這兩點(diǎn)優(yōu)勢(shì)的二手房很容易被pass。
并且這兩個(gè)區(qū)的新房在樓市仍然有很高的市場占有率，再加上購房新房還有契稅補(bǔ)貼，加劇了二手房需求的相對(duì)減弱。
富陽臨安331個(gè)
有明顯優(yōu)勢(shì)的才能成交
富陽、臨安兩區(qū)中，有掛牌記錄并且90天0成交的小區(qū)共有331個(gè)小區(qū)，明顯可以發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)區(qū)基本沒有高價(jià)房源。
掛牌均價(jià)最高的是富陽區(qū)的低密小區(qū)綠城七里香溪?jiǎng)e墅園，單價(jià)5萬+/㎡，最低的價(jià)格甚至只要5654元/㎡，是臨安區(qū)的平和家園小區(qū)。
價(jià)格這么便宜，依舊零成交，只因該小區(qū)位于臨安區(qū)於潛鎮(zhèn)，較為偏遠(yuǎn)，只適合本地客群，而且該小區(qū)戶型很大，因此單價(jià)便宜但總價(jià)上算也能在周邊買新房了。
事實(shí)上，對(duì)于臨安、富陽的二手房小區(qū)來說，零成交甚至是常事，據(jù)統(tǒng)計(jì)，臨安富陽90天內(nèi)有成交記錄的小區(qū)也不過152個(gè)小區(qū)。
樓市下行，這些邊緣區(qū)域和板塊首當(dāng)其沖，有較多成交套數(shù)的，如臨安的越秀悅映城、旭輝中糧朗香府；富陽區(qū)的和昌云棲玖著、悅享同心灣等等，都是具備一定優(yōu)勢(shì)的。
或者周邊界面成熟，配套豐富，或者有地鐵加持，前往杭州主城便捷，沒有了明顯優(yōu)勢(shì)的二手房房源，只能不停降價(jià)，這也形成了這兩個(gè)區(qū)域明顯的“反倒掛”現(xiàn)象。
打折促銷成為常態(tài)化，二手房價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新房限價(jià)，甚至有房東為了盡快出手，打出了“免費(fèi)送房”的噱頭，拋去首付不要，只為盡快脫手。
小陽春在路上
買房看好自住要素
整體來看，90天0成交的小區(qū)大部分是沒有配套資源，本身居住體驗(yàn)感較差的老舊小區(qū)，可以替代的新房或二手房非常多。
此外，業(yè)主故意掛高價(jià)，不誠心賣、不能講價(jià)，以及春節(jié)期間網(wǎng)簽暫停等，也是造成90天0成交的原因。
舉一反三到買房上，認(rèn)真關(guān)注各區(qū)域90天0成交的小區(qū)就能發(fā)現(xiàn)，擁有核心資源的小區(qū)往往更有市場競爭優(yōu)勢(shì)。
投資也好，自住也罷，居住生態(tài)的好壞，將會(huì)成為未來二手房市場的重要衡量指標(biāo)。
樓市暫歇后，馬上將迎來一波購買力的釋放，90天0成交小區(qū)的統(tǒng)計(jì)，是否對(duì)你的買房之路提供了一些新思路？
來源：杭州房小團(tuán)