近日，合肥要探索買房按“套內(nèi)面積”計價的新聞，引發(fā)了市場關(guān)注。合肥在召開專題會議、研究謀劃全市房地產(chǎn)工作之后，提出了10條工作舉措：
一是大膽穩(wěn)妥推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個試點項目。
二是為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價。
三是“城中村”改造是公益性項目，并非營利性工程，大膽探索土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”。
四是大力推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活。
五是試行取消商品房的樓層差價率限制，把定價權(quán)交給市場。
六是試行車位、車庫與商品房同步辦理預(yù)售許可證，但嚴禁捆綁銷售。
七是探索房地產(chǎn)項目地下車庫整體驗收合格，即可辦理預(yù)售許可證，此舉有利于提高地庫建設(shè)質(zhì)量，防止趕工期造成地庫漏水等問題。
八是落實“全程代辦”，全面推進“拿地即開工、開工即開建、交房即交證”。
九是堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度，運用“競品質(zhì)”機制，探索競爭性談判出讓方式，優(yōu)先考慮“四沒有”的優(yōu)質(zhì)房企：即沒有項目“爛尾”、沒有項目有“保交樓”任務(wù)、沒有物業(yè)管理出問題、沒有項目工程質(zhì)量問題。
十是要以嚴密制度加強商品房預(yù)售資金共同監(jiān)管，嚴防資金挪用。
這十條舉措當中，第二條“為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價”引發(fā)了熱議。公攤面積制度在我國存在已久。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。具體來說：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。
而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
的確，買房人苦公攤久矣。
近日，陜西西安市民姬女士在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)聲稱她購買的69平方米的房子公攤面積達37平方米，公攤面積的比例超過了50%。此前，也有青島業(yè)主收房時發(fā)現(xiàn)，自己買的110㎡的房子，到手實際使用面積僅61㎡。公攤率超過了50%，這自然令業(yè)主難以接受。但問題在于，并沒有相關(guān)規(guī)范對公攤面積作出比例上的限定，所以公攤率超過50%依然合規(guī)。
除了部分項目公攤過高，很多購房者苦惱的，還在于公攤的不透明。的確，雖然規(guī)則相對明確，但對于很多購房者來說，它仍然是一個謎團。比如一個購房者覺得公攤面積算得不對，他自己來測算，或者雇請專業(yè)人士來測算，都是沒有用的，因為最終只承認開發(fā)商聘請的機構(gòu)測算、報備的結(jié)果。
建筑新規(guī)之下，杭州這幾年交付和在售的新房，實際得房率也下降了不少。早些年因為“70/90”政策，且市場熱度不高，開發(fā)商絞盡腦汁擴大房屋的實際使用面積，也就是俗稱的“偷面積”。
和美家90方戶型圖
當時，中海錢塘山水的89㎡戶型可以做到驚人的五房兩廳；順發(fā)和美家的90㎡戶型，通過隔出一層，實際可利用空間相當于170㎡；綠都御景藍灣的89㎡戶型，最高贈送面積達到43㎡左右。但如今，新房市場中大部分三室兩廳的戶型，起步建筑面積都要100㎡左右，四室戶型基本要建筑面積125㎡以上才能做到。
目前在售的103方3房2衛(wèi)戶型圖
也就是說，如今買建筑面積100㎡的戶型，實際的可使用面積，還不及當年那些建筑面積89㎡的“神戶型”。因此，買房時購房者都比較看重套內(nèi)面積，大部分都會主動問房子的公攤面積是多少，或者問得房率。目前，得房率高也是很多項目的銷售亮點。
不過，特別值得點贊的是，不同于很多地方“公攤不清”的情況，目前杭州商品房的備案價中，建筑面積和套內(nèi)面積都是公示的；同樣，購房合同上也會明確注明兩者的具體面積。
事實上，早在2019年，住建部的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》中，就提到了“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進行交易。
但遺憾的是，在征求意見之后公布的最終版，取消了相關(guān)的條款。這也從側(cè)面展現(xiàn)了改革之難。但也并非沒有好消息。時至今日，重慶取消“公攤面積”政策已執(zhí)行了21年。早在2002年，重慶就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求。目前，重慶市民和開發(fā)商已經(jīng)非常習(xí)慣于以套內(nèi)面積進行計價銷售的模式。而香港被認為是“公攤”的發(fā)源地，內(nèi)地的期房預(yù)售、賣公攤面積等模式，都是上世紀90年代借鑒自香港，但香港已于10年前正式廢除了公攤模式。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實用面積標注；從國際上看，“取消公攤”也已經(jīng)是大勢所趨。
但取消公攤并不可能一蹴而就，甚至可能會影響到購房者的權(quán)利。一方面，現(xiàn)在即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，公攤的費用可能會通過調(diào)高房價來填補。另一方面，如果要按照套內(nèi)面積計算房價，贈送面積這個概念可能也就消失了。像之前的陽臺、飄窗、設(shè)備平臺，后期可能都要算全面積了。此外，公攤的減少，也會在一定程度上影響居住品質(zhì)，樓道、會所、大堂等公共面積，也是小區(qū)品質(zhì)的重要組成。不過，雖然短期取消公攤困難，行業(yè)依然還有很多可以做。比如，公開透明化公攤面積或者制定相應(yīng)的公攤比例標準，從而打破購房者與開發(fā)商之間的信息壁壘、保護購房者權(quán)益，是當下業(yè)內(nèi)普遍認可的方式之一等。
來源：小雞評房