剛交付半年，虧本賣也沒人要！但為什么邊上小區(qū)卻賣飛起？

“隔壁二手房賣到飛起，為什么我降到虧本價(jià)，連帶看都沒有？”

在看到一份杭州各個(gè)二手房小區(qū)的成交榜單以后，朋友Alex充滿了疑問，跑來找我討論。

2020年行情瘋魔時(shí)期，當(dāng)時(shí)在未科工作的Alex，出于半自住、半投資的需求，買了一套臨安青山湖科技城的R盤，距離地鐵站約300米。

那是一套高層99㎡，中等樓層，單價(jià)2萬1不到點(diǎn)，當(dāng)時(shí)總價(jià)209萬，毛坯交付。

小區(qū)在去年6月交付，但由于工作變動(dòng)，這套房子Alex自己住不上了，只好趕緊掛牌想要出手。

Alex也沒想著賺錢，算了算各種成本，掛了一個(gè)2萬3出頭的保本價(jià)格。

掛牌幾個(gè)月了，價(jià)格降了兩次，現(xiàn)在只賣2萬1的虧本價(jià)，卻依然連帶看都沒有。距離破發(fā)也只有一步之遙，Alex說實(shí)話已經(jīng)不忍心仔細(xì)算成本賬了。

讓Alex覺得最奇怪的是，在2022年杭州住宅成交TOP30樓盤榜單上，第一名就是同在青山湖科技城的星匯花園，去年賣掉了190套。

還有中天珺府，排在第13名，去年成交了92套二手房。

Alex覺得，既然別的小區(qū)能有大量成交，說明還是有剛需接盤俠有需求。明明自家小區(qū)是剛交付的次新房，沒道理賣不過別家??？

我查了一下，從2019年到2020年底售罄，R盤一共8次開盤記錄，6次都需要搖號(hào)，最低中簽率甚至低至15%。

放在現(xiàn)在，這樣的低中簽率僅有極少數(shù)紅盤能達(dá)到。但這也就意味著，整個(gè)小區(qū)夾雜著大量的投資需求。

目前，貝殼上能找到55套R(shí)盤的二手房，掛牌單價(jià)從1萬8到2萬9不等。同時(shí)，還有100多套房子等著找租客，很多出不了貨的投資客想要挽回?fù)p失。

成交方面，目前小區(qū)里只能找到一套105㎡洋房，以總價(jià)209萬、1萬9的單價(jià)網(wǎng)簽。

臨安的二手房確實(shí)難賣?。?/div>

貝殼找房數(shù)據(jù)，2022年臨安整個(gè)區(qū)只賣掉3313套二手房。

偏偏供應(yīng)量又很大，目前光是貝殼上，臨安掛牌二手房就有10829套。

最近兩年，臨安的二手房掛牌量還在拼命往上漲。
光是去年一年，臨安區(qū)就交付了27個(gè)小區(qū)，交付總面積超488萬方。按照套均100㎡計(jì)算，相當(dāng)于4.8萬套。
這些小區(qū)基本都是前幾年臨安投資客最瘋魔的時(shí)候開盤的，拋盤壓力很大。
所以，Alex手里的那套R(shí)盤沒有帶看，我一點(diǎn)都不覺得奇怪。

那么，為什么R盤會(huì)賣不過星匯花園、中天珺府這些小區(qū)？

我找相熟的中介了解了一下情況。

首先，最核心的問題是價(jià)格，毫無競爭優(yōu)勢。

從成交排行榜來看，去年這兩個(gè)小區(qū)的二手房成交均價(jià)都只有1萬7。成交均價(jià)就比R盤最便宜的一套掛牌，每平米還要便宜1千多。

現(xiàn)在會(huì)去臨安接盤二手房的，基本都是非常剛需的自住買家。對這些購房者來說，性價(jià)比因素非常重要。

其次，雖然R盤比星匯花園的房齡新，但是由于所處的位置是剛需板塊，產(chǎn)品迭代并不明顯。

如果是市中心的改善盤，3年房齡產(chǎn)品差距可能會(huì)非常明顯，因此次新房能賣出高價(jià)。

R盤偏偏還是毛坯交付，對二手接盤俠來說，就更難以從房子本身直觀感受到產(chǎn)品變化。

像星匯花園和中天珺府，都有大量的純毛坯房源出售。名為交付了幾年的二手房，實(shí)際上和全新交付的沒有本質(zhì)差別。

再者，星匯花園、中天珺府的體量都非常大，二手房掛牌量也多，自然形成了店多隆市的效應(yīng)。

中介帶看時(shí)，也更偏愛推薦這樣的小區(qū)，畢竟更容易和房東議價(jià)。

其實(shí)，類似的情況，青山湖科技城并非孤例。