近日，杭州正式發(fā)布了《關于全面推進城市更新的實施意見》。
文件提到，城市更新的對象包含了“危舊樓房、老舊小區(qū)、既有住宅片區(qū)”等，工作任務有“全面推進老舊小區(qū)綜合整治改造，積極探索‘拆改結合’模式”、“深化城中村改造工作”等。
這不免讓人回想起，2015-2017年那一輪覆蓋全國的棚戶區(qū)改造，并且徹底點燃了房地產(chǎn)市場。
杭州本次全面推進城市更新，可能與4月28日的高層會議部署相關。根據(jù)當前經(jīng)濟形式，推動“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造”工作。
為什么是超大特大城市？
很明顯，目前中小城市的發(fā)展已經(jīng)基本飽和，人口增長乏力或者直接負增長，現(xiàn)有的新城建設甚至已經(jīng)過剩。
只有超大特大城市，還保持著良好的生長空間，巨大的人口保有量和增量，也依然有城市更新建設的需求。
位列特大城市名單的杭州，這次自然不會落下。
所以，杭州又要迎來一輪轟轟烈烈的“新棚改”，以及一大批拆遷戶？
杭州樓市能否因此復制2016年奇跡，再被點燃？下面我來分析一下。
先來看看上一輪棚改的力度。
根據(jù)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設三年計劃，2015—2017年，改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房共1800萬套，農(nóng)村危房1060萬戶。
杭州呢？
2016年開始，杭州僅主城區(qū)就開始了246個城中村改造，涉及54萬戶家庭。如果算上蕭山、余杭、富陽、臨安，總量更是驚人。
用一張動圖直白地表現(xiàn)：
錢江新城二期板塊2016年時還是一片城中村，如今已經(jīng)全部夷平，重新拔地而起了全新的高層建筑。
除了錢二，整個杭州核心片區(qū)的城中村，幾乎都被拆完了。
大批手握貨幣安置千萬現(xiàn)金的拆遷戶，直接沖進樓市，橫掃新房市場，許多樓盤瞬間清空。
這樣的場景，許多人依然歷歷在目。這也是杭州那一輪樓市被點燃的導火索。
不過，正是經(jīng)歷了上一輪大拆遷，本次城市更新涉及到的城中村拆遷，規(guī)?？隙ㄟh不如上一輪。
目前杭州繞城內(nèi)，特別是錢塘江以北區(qū)域，只剩筧橋等小部分地區(qū)還有未拆遷村，而這些地方的拆遷“回報率”也是較低的。
城中村的拆遷量，釋放的是市場需求，再看看相對應市場供應。
2016年全年在售的新房暫未查到數(shù)據(jù)，我們可以參考一下前一年的土地供應量。
根據(jù)2015年度杭州市國土資源綜合簡報，當年杭州全市出讓商品住宅用地2737畝，其中主城區(qū)1486.36畝。
這算多嗎？不妨對比一下去年的數(shù)據(jù)。
2022年，杭州全市出讓普通商品住宅用地8709.33畝。今年以來，杭州土地供應的速度也絲毫沒有降下來。
兩個年份差距巨大！
這也導致，2016年乃至2017年拆遷戶大量沖進樓市后，造成杭州樓市階段性的供不應求。
但從2016年開始，杭州土地供應量爆發(fā)，幾乎每年都以2000億以上的土地出讓金總額，排在全國城市前列。
土地供應帶來的最直接的影響，就是新房供應量大增，且每年都維持在高位。
對比之下，2016年和2023年杭州樓市的供應量相去勝遠。
一個是天量的拆遷+短缺的市場供應，一個是有限的拆遷+充足的市場供應。
兩個截然不同的供需關系，2023年鐵定難再復制2016年的市場行情了。
還有一個不可忽視的因素。
新房市場的競爭，從來不只是內(nèi)部的，還有來自二手房市場的競爭。
正如前面所列數(shù)據(jù)，2016-2022年，杭州連續(xù)多年的土地高位供應和新房高位供應，從而轉化出了大批量的二手房。
據(jù)各方機構統(tǒng)計，目前杭州掛牌的二手房已經(jīng)達到20-30萬套。
隨著每年大量新房交付，以及滿二唯一、滿五唯一房源的進場，杭州的庫存量應該還會增長。
在大量二手房的踩踏擠壓下，二手房價也已回落，許多板塊已經(jīng)和新房價格持平，甚至更低。
換句話說，即便現(xiàn)在一夜新增大批量的拆遷戶，以杭州目前的新房+二手房供應完全足夠消化，或者綽綽有余！
杭州此輪大規(guī)模“城市更新”，也許我們更應該關注“改造”而非“拆遷”。
一些80年代建造的小區(qū)，由于當年的施工水平有限，經(jīng)過40年風雨洗禮，現(xiàn)在已經(jīng)破破爛爛。
外立面改造和電梯加裝，顯然不是長久之計。
能否原拆原建，或者直接補償拆遷，或許會成為很大的亮點。
來源：杭州樓市動態(tài)