有些城市，房子越來越過剩了！

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昨天我在網(wǎng)上看到了一則消息，鶴崗賣地了！

恒大以底價競得鶴崗市一宗住宅用地，樓面價219元/㎡，建設用地面積6492㎡，容積率1—1.93，總價274萬元。
鶴崗的土地居然也有開發(fā)商要，我真的吃了一驚，說明確實是便宜到令人發(fā)指了。
兩百多塊一平米，加上建筑成本，就算是賣個兩千塊一平米，也比自己蓋房子要劃算，真的是白菜價。
只可惜這樣人口不斷流失的城市，只能賣給當?shù)刈宰〉木用瘢駝t你買了毫無意義。
第七次人口普查數(shù)據(jù)，整個東北，除了沈陽、大連、長春，其他所有城市的人口都是下滑的，整個東北人口下滑了1101萬人，就連哈爾濱過去十年人口也下滑了60多萬人。
長春過去十年雖然增加了139萬人，但最近的兩輪土拍，卻不受開發(fā)商待見。
本來長春誠意滿滿，共推出68幅土地，但在開拍之前就有8宗地撤檔。
剩余60幅地同樣命途多舛，其中39幅底價成交，18幅流拍，流拍率約38%。
最終成交的僅有42幅土地。
超9成底價成交，僅有3幅溢價的土地，樓面價分別為3660元/平方米，5748元/平方米和5823元/平方米，溢價率僅為0.4%
傷害不大，但侮辱性極強。
本來開拍前，長春還信心滿滿，以“限最高價+競配建租賃”的方式來防止出現(xiàn)高價地的情況，但事實上長春多慮了。
很明顯，長春的一些地塊白送給開發(fā)商，他們都不敢接手。
在今年4月份第一次土拍的時候，當時的頭條基本上都被廣州無錫重慶等南方城市霸占了，長春作為省會城市基本不配擁有頭條。
如今第二次土拍，毫無生氣，更顯悲情。

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而一些南方城市呢？
開發(fā)商不惜砸下重金，拼盡全力也要搶。
廣州、上海、重慶、杭州、寧波、無錫、蘇州這些大城市就不用說了，就連南方的縣城也要花盡全力去搶。
比如上周的義烏土拍，有兩塊地被多家房企爭相競拍，最終樓面價分別為10512元/㎡和13930元/㎡，溢價率高達30+%。
義烏作為一個縣級市，房價比金華主城區(qū)還高，二手房可以賣到五萬多。
還有麗水南城一地塊經(jīng)過205輪的競價，最后成交價為16.43 億，樓面價高達10934.16元/平方米，溢價率72.95%，麗水豪宅可以賣到4萬多。
浙江三四線，yyds！
現(xiàn)在土地市場和樓市表現(xiàn)越來越像了。
開發(fā)商拿地考慮的是我好不好賣，即便不賺錢，比如杭州，只要好賣能快速做大銷售規(guī)模也行。
有的開發(fā)商下沉到發(fā)達的三四線去，限價不嚴格的城市，主要是為了賺錢。
加上國家現(xiàn)在對于房企的管控越來越嚴格，這會導致開發(fā)商拿地越發(fā)謹慎，不是好城市，不是好地塊，絕不輕易下手。
據(jù)我了解，某房企去年一年公司銷售額7000億，長三角就占了3000億，南方區(qū)域2000多億，整個北方區(qū)域只有1000多億，剩下其他地區(qū)還有一些。
開發(fā)商為什么嫌貧愛富，歸根結(jié)底還是經(jīng)濟水平?jīng)Q定了公司效益，只有到南方拿地才能賺到錢啊，去北方拿地你是做不大的。
就拿東三省來說，大家都知道東三省這幾年的經(jīng)濟水平。
一是發(fā)展速度慢了，人均收入增長緩慢；二是重工業(yè)轉(zhuǎn)型難，大多屬于資源枯竭型城市，三是人口流失嚴重，有點錢的都去了南方，剩下的人口購買力不足。
其實這是大多數(shù)北方城市的共同問題。
最近任澤平關于存量房的研究值得關注，從城鎮(zhèn)套戶比看，東北地區(qū)為1.13，青黔贛黑4省套戶比超過1.15，滬粵京等5省低于1.0，套戶比越低，說明房子越供不應求，越高說明房子越來越過剩。

人口不斷流入的地方，未來仍面臨住房短缺現(xiàn)象。
但東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，由于人口外遷嚴重，不僅已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，而且未來過剩程度還將加深。
這些地方房價雖然很不高，但并不代表泡沫不大，因為他們?nèi)丝谟辛鞒?，產(chǎn)業(yè)也不發(fā)達，套戶比越來越高，房子越來越過剩。
說白了，落后地區(qū)房價看似低，比如鶴崗房價再低，要是沒人接盤，也只是一堆不值錢的鋼筋混凝土。
這些地方，如非自住，絕對不碰。
發(fā)達地方房價雖然高，或許短期內(nèi)有所透支，但是長期有人口、產(chǎn)業(yè)不斷流入，即便短期可能存在泡沫，但隨著人口的流入，收入的增長，自身也有能力去消化泡沫，反而風險不大。
這就是我今天要說的兩個關鍵性觀點：
第一，從2020年開始，擁有資產(chǎn)，好過擁有現(xiàn)金。
第二，整體資產(chǎn)過剩，核心資產(chǎn)短缺，買入確定性更強的核心資產(chǎn)。
請記住我這兩個觀點，目前這個階段，不要再相信現(xiàn)金為王的鬼話，現(xiàn)金為王某種意義上就是看空中國。
但是我們要做投資，就是要無腦看多中國，未來十年，中國經(jīng)濟依舊會保持中高速增長。
只要經(jīng)濟增長，必然會給擁有價值的核心資產(chǎn)帶來增長的空間。
核心資產(chǎn)在股市里面，是那些真正有價值，有成長的公司。
但是對普通人來說，很難識別，就算識別出來也很難中長期擁有，從而很難做到不去追漲殺跌，反人性，做不到就容易成為成為韭菜。
核心資產(chǎn)在中國的樓市里，就是一二線城市的房子。
因為一二線城市的房子隨著城市人口的不斷流入，仍舊是短缺的，只要短缺，就可以買入，最典型的就是深圳。而且因為流動性差，你天然會持有多年。
雖然現(xiàn)在短期內(nèi)有漲漲跌跌，但是拉長周期去看，一二線城市的房子，都是屬于短缺的核心資產(chǎn)。