杭州，這座充滿無限生機(jī)的城市，在時間的渲染下，生長跡象越來越具象化了。
去年新增6條地鐵線路的它，城市骨架圈越大了；SKP等頂級商業(yè)的不斷入駐，身上的新衣也越發(fā)的華麗；不知名開發(fā)商不斷涌現(xiàn)，讓更多房企參與到與城市同頻生長......
生長逐漸實體化的杭州，城市化與城市更新已經(jīng)是毋庸置疑的事實，快速發(fā)展的城市化紅利也已經(jīng)開始陸續(xù)兌現(xiàn)。
杭州作為一個新城，每每重磅規(guī)劃出爐之時，我們都為之鼓舞，然而快速向上發(fā)展的同時，都避免不了發(fā)展帶來的弊端，成為城市建設(shè)的遺憾。
今日我們挑選了城東新城，談?wù)勊倪z憾。
割裂的城市界面
提到城東新城，杭州東站始終是繞不過的話題。
杭州東站作為杭州承載客流的第一站，在人口流入方面的優(yōu)勢是獨(dú)一無二。但在我看來這份優(yōu)勢并不匹配城東新城本身，或者說兩者不能劃等號。
首先，大量的人口流入放在其余任何一個板塊或是一件求之不得的事，但人口的過渡停留，導(dǎo)致人口層次混亂，不明確。而這與城東新城高端改善居住板塊屬性相背離。
其次，杭州東站動線設(shè)計的缺陷，可以說“糟蹋”了城東這塊福地。
以地面站場模式為主的杭州東站，城市割裂嚴(yán)重。
鐵路軌道、滬杭高速路、地鐵建設(shè)等各種原因，城東新城存在著諸多“斷頭路”。
斷了26年城東主干道的新塘路、仍未打通的東寧路與蔡陽路、新風(fēng)路和運(yùn)河?xùn)|路之間的斷頭路等，交通連接的不通暢一定程度上產(chǎn)生了割裂感。
其次，杭州東站的東西廣場，其兩者城市界面也有著巨大的反差。
西廣場目前整體城市觀感較差，而佳兆業(yè)印月作為西廣場第一個新盤，未來它的到來還是會有一定程度的提升；反觀東廣場，萬象匯等商業(yè)體的存在，整體氛圍還是相當(dāng)醇熟的。
不管是交通體驗還是城市觀感斷層等各方面，城東與杭州城區(qū)彼此之間的融合度依舊不高，讓城東新城成為了一個較為獨(dú)立的板塊。
我們試著來猜想一下，倘若杭州東站不在城東新城，后者的板塊價值是不是會更高。
城東新城的區(qū)位優(yōu)勢是不能磨滅的。武林新城、錢江新城以及城東新城所形成的三角站位，所呈現(xiàn)的現(xiàn)狀至少不會是現(xiàn)在的局面。
本質(zhì)上的不匹配讓城東新城無法發(fā)揮先天上的優(yōu)勢，可能是城東新城最大的遺憾。
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產(chǎn)業(yè)的匱乏
被定位為樞紐商務(wù)區(qū)的城東新城至今都沒有牢靠的產(chǎn)業(yè)支撐。
此前的城東新城在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，都是以輕工業(yè)為主，缺少如高端制造、金融數(shù)字等產(chǎn)業(yè)的聚集。
例如東站附近空蕩蕩的寫字樓依舊很扎眼。
而這帶來的負(fù)面影響是板塊自身潛在的需求以及購買力是比較弱的，無新生資源的接手也在一定程度上制約了板塊的成長。
當(dāng)然城東新城也不是沒有自救。它在普福區(qū)塊嘗試搭建屬于自己的新興產(chǎn)業(yè)群，但從目前所收獲的效果并不好。
沒有產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，板塊的發(fā)展動力自然沒有直接來源。
直到現(xiàn)如今，基于杭州限售范圍不斷擴(kuò)張的大環(huán)境下，關(guān)于城東的價值點(diǎn)呼聲才剛剛起來。
當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)也不是張口就來的。雖然未來科技城和濱江已經(jīng)是國家級優(yōu)秀企業(yè)的集聚地，但也經(jīng)歷了漫長的時間磨練。
畢竟像未科和濱江這種區(qū)域，杭州也就如此幾個。
對于城東產(chǎn)業(yè)的遺憾我們不可否置，但何嘗不是一種機(jī)遇呢。
商業(yè)的孱弱
商業(yè)的孱弱對于城東新城已經(jīng)不是一兩天了。
以杭州東站為界，整個杭州大城東真正具有影響力的商業(yè)綜合體也只有東站萬象匯一家。
雖然頂著萬象匯三個字，但僅3.5萬方的商業(yè)體量顯然不能很好的領(lǐng)導(dǎo)城東新城商業(yè)的發(fā)展。
盡管有西子國際、三花國際、杭州之翼以及在建的港龍城等，但總感覺整體分量不足，沒一個能打。
最值得關(guān)注的是，城東新城中軸線上的商業(yè)用地基本已經(jīng)耗盡，也就是說，在未來很長一段時間城東新城的商業(yè)版圖基本已經(jīng)定型，無法再改變。再想期待更高能級商業(yè)綜合體的降臨顯然是不現(xiàn)實的。
反觀城西遍地開花的商業(yè)綜合體，城東新城商業(yè)匱乏的背景顯然已經(jīng)不符合整個杭州東進(jìn)的腳步。
不過，正如我上面提及的，商業(yè)匱乏雖是一種遺憾，但一些爛尾的商業(yè)綜合體總能帶來一些驚喜。
6月17日，港龍城官宣就王府井入駐杭州港龍城展開了新一輪磋商，雙方表示目前合同談判和評審已進(jìn)入關(guān)鍵階段。
或許，王府井才是城東新城真正等待的商業(yè)boss。
諸多遺憾因素的疊加，也造成了在經(jīng)過相當(dāng)一段時間后，我們才能喊出城東新城補(bǔ)漲的口號。
位于城東的千萬級疊墅花語天境中簽率驟降至4.9%、西廣場的佳兆業(yè)印月首開4.6%的中簽率等等，曾經(jīng)流搖的城東新城也開始轉(zhuǎn)變了。
其實放在之前，城東新城不受購房者青睞還是有原因的。
單從4.7萬/㎡的均價來看，不少地方都會是不錯的選擇。濱江、錢江世紀(jì)城等肯定是首選，至少一定程度上相比城東新城會好上不少。
總的來說相比同質(zhì)板塊，競爭力還是弱了一點(diǎn)。
當(dāng)然，我們也不能過分苛求一個板塊要發(fā)展的多好，每一次的規(guī)劃都有利與弊，我們更多的還是期待利大于弊，這樣對于不管生活在這個地方的人們還是就城市生長而言，都能往好的方向邁進(jìn)。
可能，時間才是城東新城變好的最佳方式。
來源：杭州房評