房子為什么叫商品房？ 因?yàn)闊o(wú)論房子的屬性如何，房子本質(zhì)上是一種商品，它既可以跌、同時(shí)也可以漲！ 但為什么我們看到的情況是：這數(shù)十年來(lái)，房子可以一直漲？ 從經(jīng)濟(jì)學(xué)家的角度說(shuō)，是貨幣超發(fā)帶來(lái)的影響。 按照某經(jīng)濟(jì)學(xué)者的說(shuō)法：
“絕大多數(shù)民眾的工資沒(méi)有出現(xiàn)大漲，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)都在暴漲，工資收入的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)的上漲的幅度，那么這些買房人的錢(qián)是從哪里來(lái)的？答案就是人民銀行開(kāi)著印鈔機(jī)不斷印鈔票導(dǎo)致貨幣超發(fā)，率先拿到新印鈔票的人都跑去樓盤(pán)買房，造成房?jī)r(jià)上漲。”
許多人信以為真。
同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)這十幾二十年里，不少金融專家、財(cái)經(jīng)專家、民科帶頭人都在以金融財(cái)經(jīng)的角度來(lái)評(píng)判房地產(chǎn)市場(chǎng)。以日本樓市泡沫破滅為實(shí)例，通過(guò)各種專業(yè)術(shù)語(yǔ)、理論來(lái)證明中國(guó)樓市泡沫論，說(shuō)的神乎其神似乎很有道理。
許多人也信以為真。 但很抱歉，以上全錯(cuò)！
中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和過(guò)往，從來(lái)都不是金融和財(cái)經(jīng)可以解釋的東西。 在地產(chǎn)圈有個(gè)共識(shí)：不聽(tīng)金融財(cái)經(jīng)專家講房地產(chǎn)，否則賠的傾家蕩產(chǎn)。 已經(jīng)多次應(yīng)驗(yàn)，我就不再去翻看，那些過(guò)去因?yàn)橄嘈沤?jīng)濟(jì)專家泡沫論，跑來(lái)訴苦的粉絲留言。
那為什么房子可以一直漲？
一共兩條線，一條是明線一條是暗線。
明線就是顯性因素，很簡(jiǎn)單就是我們常常會(huì)提到的幾個(gè)點(diǎn)：
1、供需關(guān)系
供應(yīng)量大，就是買方市場(chǎng)，供應(yīng)量小，就是買方市場(chǎng)，不能勢(shì)均力敵的供需比例決定了多少人搶一套房，當(dāng)土地不能及時(shí)供應(yīng)，連鎖反應(yīng)便會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商缺少房子的供應(yīng)，以至于造成供需關(guān)系緊張，一房難求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
這是第一個(gè)顯性因素。
2、炒作捂盤(pán)
明明不缺房，開(kāi)發(fā)商卻以沒(méi)房為由，捂著不賣，坐等市場(chǎng)一起漲，賣個(gè)好價(jià)錢(qián)。好不容易開(kāi)個(gè)盤(pán)，線下雇人在現(xiàn)場(chǎng)虛假排隊(duì)營(yíng)造氣氛，線上的則是直接作弊在后臺(tái)鎖上大量房源。以制造房子好賣的假象。
這是第二個(gè)顯性因素。
3、投資回報(bào)高
樓市最初的五年，告訴了人們后邊五年房子投資回報(bào)高。
樓市的后五年，又告訴了再往后的人，房子的投資回報(bào)高。
以此類推，直到如今。
2015年到如今，接近五年，已經(jīng)用鐵一般的事實(shí)，告訴我們，房子的投資回報(bào)真的很高。 這是我講的第三個(gè)顯性因素。
明線和暗線其實(shí)就是所謂的標(biāo)和本。 顯性因素只是“標(biāo)”，是傀儡，隱性因素才是“本”。 那什么是隱性因素？至少有這三個(gè)點(diǎn)：
1、強(qiáng)依賴性的地方財(cái)政
很多人不理解地方財(cái)政，通俗點(diǎn)來(lái)說(shuō)，就是一個(gè)城市各種各樣基礎(chǔ)建設(shè)需要的資金，而這些資金不可能都來(lái)源于上層，或者是企業(yè)，又或者是后續(xù)的收費(fèi)還貸。
稅收和土地，基本是中國(guó)典型的地方財(cái)政收入來(lái)源。 對(duì)于稅收來(lái)說(shuō)，各種各樣的減稅和漏稅只是表面問(wèn)題，最根本的問(wèn)題是絕大多數(shù)地方的地方經(jīng)濟(jì)，純粹靠稅收，怕是連路都修不起，路燈都開(kāi)不起。更不用說(shuō)小到厚石材鋪滿人行道，大到承辦國(guó)內(nèi)外的會(huì)展和比賽。
所以只能賣地，土地拍賣來(lái)錢(qián)快，在很大程度上來(lái)說(shuō)幾乎解決了國(guó)內(nèi)大部分城市的地方收入問(wèn)題。所以，地方財(cái)政對(duì)于土地的依賴，決定了土地的價(jià)格，不可能低。地不低，房子怎么可能低？
2、特殊的中國(guó)制度
什么叫特殊的中國(guó)制度？一個(gè)是上學(xué)，一個(gè)是戶籍。中國(guó)特殊的教育制度和中國(guó)特殊的戶籍制度決定了房產(chǎn)并不是一個(gè)純粹的商品，特有非常強(qiáng)大的附加值。這就是為什么，即使樓下大量的空商鋪，樓上的住宅商品房依然可以火爆的原因。 上學(xué)的問(wèn)題，就不再贅述，舉個(gè)非常簡(jiǎn)單的例子，前幾天深圳福田一學(xué)校，突然發(fā)文件改名成某教育集團(tuán)分校，一套小兩房當(dāng)天上漲20萬(wàn)。
3、中國(guó)人財(cái)富的來(lái)源結(jié)構(gòu)
前邊我們?cè)陲@性因素里已經(jīng)提過(guò)，買房子投資回報(bào)率高。
所以造就了一種態(tài)度，就是購(gòu)房者對(duì)于房產(chǎn)的態(tài)度。
當(dāng)這么多年中國(guó)房地產(chǎn)用事實(shí)證明了，普通人所有的投資方向都沒(méi)有房地產(chǎn)穩(wěn)健的時(shí)候，當(dāng)房地產(chǎn)用一波又一波上漲，用漲到普通民眾高攀不起的時(shí)候，人心已經(jīng)崩潰了，已經(jīng)怕了。
房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲是絕大多數(shù)人給自己的心理暗示。 普通人在房地產(chǎn)以外無(wú)法企及的資產(chǎn)增值速度，推動(dòng)了整個(gè)樓市上漲的速度，就好像比特幣，即使所有人都知道，他歸根結(jié)底沒(méi)有什么實(shí)際意義，但錢(qián)的力量依然吸引著無(wú)數(shù)人不斷去推高他，更何況房子他本質(zhì)上是有居住戶籍教育等等多重意義的實(shí)物。
4、中國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)
有人說(shuō)中國(guó)的樓市就是個(gè)經(jīng)濟(jì)蓄水池，沒(méi)錯(cuò)，它真的是個(gè)蓄水池。
對(duì)于有房者，又沒(méi)有別的其他大額財(cái)富來(lái)源的人，他們大多數(shù)人賣房只會(huì)拿賣掉的錢(qián)撬動(dòng)更高的杠桿，用房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)更高的盈利，反反復(fù)復(fù)，沒(méi)有盡頭。那些平時(shí)賺來(lái)的錢(qián)，要么填進(jìn)首付，要么用來(lái)還月供。
你讓那些有兩套三套的人，賣一套出來(lái)變現(xiàn)金消費(fèi)揮霍？不可能的。他不會(huì)忍心一邊眼看著房?jī)r(jià)漲，一邊看著手里的跑車貶值。這是人底層本性的邏輯，會(huì)覺(jué)得虧，會(huì)覺(jué)得不舍，會(huì)覺(jué)得后悔。所以，賣掉房子的錢(qián)，除非是做經(jīng)營(yíng)投資，否則大多數(shù)最終還是變成房子。
所以，他真的是個(gè)蓄水池。一邊讓財(cái)富沉淀，一邊防止財(cái)富的外竄。 這樣的經(jīng)濟(jì)模式，有他的優(yōu)勢(shì)，但也有他的劣勢(shì)，我就不在這里說(shuō)那么仔細(xì)，免得被404。
漲跌的原因，既有表也有里，既有民眾意志，也有無(wú)形之手操控。重申一遍，不斷的學(xué)習(xí)、調(diào)研、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)可以讓我們清晰大勢(shì)，胸有成竹，道聽(tīng)途說(shuō)，只會(huì)讓片面蒙蔽了雙眼。
對(duì)于房地產(chǎn)，多閱讀、多看房、多了解，收益遠(yuǎn)比股市、基金、割韭菜幣更加靠譜。
來(lái)源：樓面