“沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。”這句樓市“名言”想必很多人都聽(tīng)說(shuō)過(guò)。
這給我們一種感覺(jué)，覺(jué)得只要我們預(yù)期沒(méi)那么高，適當(dāng)?shù)亟到捣績(jī)r(jià)，房子是能賣出去的。
阿舒在閑林某小區(qū)有套90㎡的躍層，掛牌半年來(lái)價(jià)格下調(diào)了幾次，已經(jīng)低到心里的白菜價(jià)了，還是沒(méi)等到誠(chéng)心坐下來(lái)談的客戶。她嘆著氣撤了。
九姐在西湖區(qū)文二路有套120㎡的學(xué)區(qū)房，按中介說(shuō)的市場(chǎng)價(jià)掛了大半年，也是無(wú)人問(wèn)津。她們都很納悶，自己的房子各方面條件不差呀，為什么就這么難賣呢？
那么眼下在二手房市場(chǎng)上，比較難賣的，都是什么樣的房子呢？
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遇到房子難賣問(wèn)題的，不只阿舒和九姐。問(wèn)問(wèn)平時(shí)跟二手房打交道的一線中介，就會(huì)知道掛牌價(jià)很低但被“剩下”的房子，確實(shí)不鮮見(jiàn)。
比如說(shuō)西湖邊的浙大求是新村，小區(qū)離植物園、寶石山都很近，步行到西湖邊曲苑風(fēng)荷也就十多分鐘，小區(qū)大門口就是求是小學(xué)（浙江大學(xué)附屬小學(xué)）。
求是小學(xué)（浙江大學(xué)附屬小學(xué)）有了景區(qū)+學(xué)區(qū)雙加持，最近兩年，求是新村每年都有約三四十套房源成交。今年截至目前，小區(qū)已網(wǎng)簽14套。相對(duì)于我愛(ài)我家平臺(tái)上81套的小區(qū)掛牌量，這樣的成績(jī)還算不錯(cuò)。但是具體到房源，相互之間的差別就大了。
用中介小松（化名）的話來(lái)說(shuō)，“好房子不愁賣，差房子賣不掉，降價(jià)再多都賣不掉”。根據(jù)透明售房網(wǎng)，該小區(qū)掛牌均價(jià)7.5萬(wàn)元/㎡，簽約均價(jià)7萬(wàn)元/㎡。
掛牌低的房源，有掛單價(jià)6.2萬(wàn)元/㎡的，有掛6.1萬(wàn)元/㎡的，甚至有一套掛了一年多的房源，近70㎡的高樓層，總價(jià)370萬(wàn)元，單價(jià)不到5.4萬(wàn)元/㎡。算一算，總價(jià)比市場(chǎng)價(jià)足足低了100多萬(wàn)元。
雖然遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，但并不意味著就能順利出手。
小松說(shuō)，一些難賣的房源，或多或少都存在一些“硬傷”。
比如說(shuō)60+㎡、70+㎡的房子，相比2室戶型，3室戶型肯定標(biāo)價(jià)要“硬氣”一點(diǎn)。相對(duì)采光不好的房子，全明戶型帶看量會(huì)更高。
有些房子，雖然房東把室內(nèi)收拾得干干凈凈，但兩房朝北的格局，市場(chǎng)接受度就比較低?；蛘哂行┓吭闯霈F(xiàn)了暗衛(wèi)，這種也是買家比較介意的。“類似的戶型成交都比較難。”
浙大求是社區(qū)
但是好戶型命運(yùn)就不一樣了。上個(gè)月求是新村成交了一套99㎡的“飛機(jī)戶型”，南向三開間，位于7層中的5層，屬于一梯兩戶的夾邊套。
房子建于2005年，又有電梯，在求是新村很有優(yōu)勢(shì)。房子其實(shí)掛了一段時(shí)間，問(wèn)的人也很多，但因?yàn)闆](méi)鑰匙一直沒(méi)人去現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)房。有天中午房東把鑰匙送來(lái)，小松那天剛好休息，下午得知消息趕快給房東打電話，房東說(shuō)已經(jīng)有客戶在見(jiàn)面約談了，當(dāng)場(chǎng)就把房子賣掉了。
小松說(shuō)，這種兼顧學(xué)區(qū)和自住的房源，本身掛牌量就少，房東掛的又是市場(chǎng)價(jià)，很稀缺。
相比之下，還有哪些房子屬于“難賣”類型呢？
據(jù)艮北新城中介小梁觀察，同一個(gè)小區(qū)里，相對(duì)交易周期較長(zhǎng)的房子，有些是位于樓層低的房源，比如說(shuō)位于一樓、二樓。有些是臨馬路或是靠高架的房源，通常大家會(huì)介意有噪音。
一些心細(xì)的買家，可能還會(huì)在乎得房率。當(dāng)然還有一個(gè)關(guān)鍵因素，房源自身的價(jià)格不能高出市場(chǎng)價(jià)太多，性價(jià)比始終是購(gòu)房者比較關(guān)心的。
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九姐所在的小區(qū)，有一套各方面看條件都不錯(cuò)的房子，掛牌快2年了，還沒(méi)有動(dòng)靜。這套房子162㎡，4室2廳，是電梯房。房子全新裝修，是文一街+十三中的學(xué)區(qū)房，從家走到文一街小學(xué)，用不了10分鐘。從掛牌到現(xiàn)在，幾乎每過(guò)2-4個(gè)月，她都會(huì)調(diào)一次價(jià)，先后降價(jià)8次，最高的時(shí)候降90萬(wàn)元，低的時(shí)候降30-40萬(wàn)元，現(xiàn)在價(jià)格穩(wěn)定在798萬(wàn)元。算一算，4.9萬(wàn)元/㎡的單價(jià)，在學(xué)區(qū)房中真的算是良心價(jià)了。
中介也希望它能早日成交，但也坦言，該小區(qū)房源優(yōu)勢(shì)不夠突出。
比如說(shuō)電梯房，對(duì)浙大求是新村這種老小區(qū)來(lái)說(shuō)，電梯房是稀缺的，但在同樣老小區(qū)眾多的文教板塊，尤其是文一街小學(xué)劃片小區(qū)，電梯房卻沒(méi)那么讓人稀罕。
華海園
我愛(ài)我家白蕩海店的隋店長(zhǎng)說(shuō)，相對(duì)文教區(qū)4所小學(xué)，文一街小學(xué)的電梯房是最多的。
“白蕩海、華海園、郡楓華庭、金頂苑、銀馬公寓、溪畔花園、蘭庭國(guó)際等，都是有電梯的。”所以，求是新村帶電梯的大戶型能賣到單價(jià)8萬(wàn)元/㎡，遠(yuǎn)高于小戶型；這里普通小區(qū)的大戶型卻反過(guò)來(lái)，單價(jià)是墊底的。
德佑中介小涂說(shuō)，文一街這邊樓盤太多了，同區(qū)域競(jìng)價(jià)嚴(yán)重。而且九姐所在的小區(qū)樓棟少，體量小。一般情況下，體量小的小區(qū)，綠化、物業(yè)相對(duì)會(huì)弱一些。
不只是九姐和鄰居的房子難賣，2021-2022年，這個(gè)小區(qū)共只賣了6套房子。而在體量大、掛牌量大的小區(qū)，板塊內(nèi)新房供應(yīng)多，小區(qū)內(nèi)的競(jìng)品足夠多，也使得一些房源相對(duì)難賣。
爵士風(fēng)情
比如在剛需圣地閑林，兩年前經(jīng)常登錄二手房成交榜單的爵士風(fēng)情，是個(gè)擁有90多棟樓、2700多戶的大型住宅小區(qū)，這個(gè)小區(qū)有5個(gè)苑，于2006-2010年相繼交付。
目前該小區(qū)有235套掛牌房源。相比翡翠城、桃源小鎮(zhèn)這些板塊內(nèi)的明星二手樓盤，爵士風(fēng)情房齡老了一些，離地鐵也不近，所以不管是成交量還是成交價(jià)格，都算一般。
附近中介阿瑛說(shuō)，因?yàn)榛臼菢翘莘浚?樓以上的都相對(duì)不太好賣，價(jià)格也相對(duì)便宜。爵士風(fēng)情近期成交均價(jià)2萬(wàn)元/㎡，有些戶型只能賣到1.7-1.8萬(wàn)元/㎡，價(jià)格跟五年前差不多。
除了高樓層的房源不占優(yōu)勢(shì)，總價(jià)高的戶型也不占優(yōu)勢(shì)。阿瑛說(shuō)，畢竟閑林都是剛需為主，爵士風(fēng)情79㎡的房源，總價(jià)180-190萬(wàn)元很正常。跟剛需板塊不太匹配的大戶型就相對(duì)難賣。
閑林阿瑛說(shuō)，去年8月份成交了一套194㎡的房源，355萬(wàn)元成交，單價(jià)1.8萬(wàn)元/㎡。這套房源成交周期523天。然后就是今年3月底也成交了一套194㎡的房源，簽約單價(jià)只有1.3萬(wàn)元/㎡。
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截至昨晚，根據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)，杭州4月份共成交了6871套二手房，跟巨量掛牌相比，去化壓力非常大?？偟膩?lái)看，具有稀缺性的房子，性價(jià)比高的房子，相對(duì)好賣。有硬傷的房子，競(jìng)品多的房子，就要難賣一些。
每套房子都有自己的價(jià)值。作為買家，在挑選二手房的時(shí)候，在預(yù)算允許的情況下，可以把房子未來(lái)的流通性考慮進(jìn)去。而對(duì)賣家來(lái)說(shuō)，破解之道，也許是拿出更大的誠(chéng)意吧。
來(lái)源：杭報(bào)房產(chǎn)