人到30歲，僅僅是而立之年。但房齡30年，很多房子就被稱為老房子。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入存量房時(shí)代，今后城市里的老房子會(huì)越來(lái)越多，而這些老房子都將面臨“如何養(yǎng)老”的問(wèn)題。最近，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹提出要探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障，“房屋養(yǎng)老金”概念在全國(guó)引發(fā)廣泛關(guān)注。
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杭州作為品質(zhì)之城，曾有本土開(kāi)發(fā)商聲稱自己建的房子能住100年。那么，杭州的商品房會(huì)有百年壽命嗎？
普通房屋設(shè)計(jì)使用年限50年兩大因素影響房屋壽命
我們居住的房屋，其壽命究竟是多少年？
杭州市規(guī)劃委員會(huì)專家委員會(huì)委員、杭州市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院原總工程師湯海孺告訴記者，根據(jù)現(xiàn)行的《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2018），普通房屋和構(gòu)筑物的設(shè)計(jì)使用年限為50年。“這并不是說(shuō)過(guò)了50年這房子就不能用了，而是說(shuō)50年之后它的可靠性會(huì)下降。”湯海孺解釋道。
湯海孺說(shuō)，影響房屋壽命的主要因素有兩方面。一是設(shè)計(jì)施工時(shí)不規(guī)范，比如建筑周邊施工開(kāi)挖深基坑做地下室，如果防護(hù)距離不夠，會(huì)影響建筑的安全；外墻滲漏脫落，或者管線位的防水沒(méi)做好，導(dǎo)致房屋內(nèi)部滲漏等。二是人為因素造成破壞，比如使用者隨意對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行更改，尤其是改動(dòng)承重墻，將嚴(yán)重影響建筑的壽命。“新住戶搬進(jìn)來(lái)或者老住戶要裝修，基本原則就是不能動(dòng)承重墻。”湯海孺說(shuō)。
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房子過(guò)了50年后還要繼續(xù)居住使用怎么辦？對(duì)此，《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50292-2015）中明確規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行房屋可靠性鑒定，若鑒定不滿足承載要求應(yīng)加固處理后使用。
很多人會(huì)好奇，像綠城、濱江這樣的品質(zhì)房企開(kāi)發(fā)的樓盤，其建筑使用壽命會(huì)比普通樓盤更長(zhǎng)久嗎？能住100年嗎？
對(duì)此，湯海孺認(rèn)為，從改革開(kāi)放到現(xiàn)在也才40多年，大多數(shù)商品房都尚未超過(guò)50年的設(shè)計(jì)使用年限，因此現(xiàn)在很難說(shuō)市場(chǎng)上這些商品房的實(shí)際使用年限是多少。他說(shuō)：“房屋的實(shí)際使用壽命跟兩個(gè)因素有關(guān)，一個(gè)是本身建造的質(zhì)量，另一個(gè)就是用戶使用的質(zhì)量，也就是維護(hù)。房子維護(hù)得好，100年都可以；本身施工質(zhì)量不好，可能30年就不行了，雖然房子沒(méi)倒，但經(jīng)常滲漏肯定也不能住人。”
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物業(yè)專項(xiàng)維修資金就是“房屋養(yǎng)老金”的一種
如何讓房子在50年甚至更長(zhǎng)的生命周期內(nèi)能夠安然使用？去年以來(lái)，官方多次提出要研究建立“房屋養(yǎng)老金”制度。
2022年“4·29”長(zhǎng)沙居民自建房坍塌事故發(fā)生后，住建部便提出要研究建立“房屋養(yǎng)老金”制度，更好解決既有房屋維修資金來(lái)源問(wèn)題。去年5月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)文件，指出要研究建立房屋養(yǎng)老金、房屋定期體檢、房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度。
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易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房屋在后續(xù)使用中需要有持續(xù)的資金進(jìn)行維護(hù)，“比如全國(guó)各地小區(qū)頻頻出現(xiàn)房屋漏水、私拆承重墻等事故和糾紛，其實(shí)這些都涉及到房屋后續(xù)使用過(guò)程中的管理和維護(hù)，最終都會(huì)涉及到資金問(wèn)題。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，從目前的資金來(lái)源來(lái)看，很多城市的物業(yè)專項(xiàng)維修資金就是一種“房屋養(yǎng)老金”。
在杭州，新小區(qū)交付時(shí)都要繳存物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金，即房屋的“兩金”。其中物業(yè)保修金由開(kāi)發(fā)商交納，主要用于保修期內(nèi)房屋工程存在的質(zhì)量問(wèn)題，俗稱房屋“質(zhì)保金”；物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交納，用于共有部位保修期滿后的維修、更新和改造，俗稱“養(yǎng)老金”。
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杭州市住保房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年度，杭州共有131個(gè)小區(qū)交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金9.38億元，比如古翠隱秀去年繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金約1384萬(wàn)元，英藍(lán)中心繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金約1451萬(wàn)元，仁恒濱江園繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金約855萬(wàn)元。
房屋定期體檢制度，目前國(guó)內(nèi)對(duì)于住宅大多只要求在達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限后要定期進(jìn)行安全評(píng)估。比如北京規(guī)定對(duì)達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限需要繼續(xù)使用的住宅，應(yīng)每２年進(jìn)行一次安全評(píng)估；杭州則規(guī)定，房屋在達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限當(dāng)年須委托進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定，此后每5年“體檢”一次。
至于房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度，目前上海、北京都推出了住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)制度，由建設(shè)單位投保，保險(xiǎn)責(zé)任自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格2年之日起算，保險(xiǎn)期限分情況從2年至10年不等。
目前，我國(guó)存量住房的維修主要依靠物業(yè)專項(xiàng)維修資金來(lái)進(jìn)行。
根據(jù)杭州市住保房管局公布的數(shù)據(jù)，2022年度，杭州877個(gè)項(xiàng)目使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金1.12億元。其中，城西早期的商品房申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的頻率極高，如南都德加小區(qū)因?yàn)槲菝?、外墻、屋頂?shù)葐?wèn)題，去年共使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金將近40次；香樟公寓、湖畔花園、白蕩海人家等名字也頻頻出現(xiàn)。南星橋豪宅金色海岸去年也因?yàn)殡娞?、地下室、監(jiān)控等問(wèn)題，多次使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金共計(jì)100多萬(wàn)元。
當(dāng)小區(qū)嚴(yán)重老化后，需要大修大補(bǔ)的地方很多，小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金根本不夠用。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的30%的，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織續(xù)交。不過(guò)截至2021年10月，杭州主城區(qū)共計(jì)有3800多套房源（多集中于老舊小區(qū)）涉及的物業(yè)維修資金少于30%，應(yīng)組織續(xù)交，但目前未有一個(gè)小區(qū)樓幢續(xù)籌成功。
當(dāng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金不足時(shí)，除了組織業(yè)主自籌，有些小區(qū)嘗試將經(jīng)營(yíng)性收入用來(lái)補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
在杭州，有小區(qū)多年來(lái)堅(jiān)持將小區(qū)收入投入于物業(yè)維修和養(yǎng)護(hù)。比如市中心老牌豪宅綠園，作為近20年房齡的老小區(qū)，至今尚未動(dòng)用過(guò)物業(yè)維修資金，每年上百萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)性收入大多用來(lái)給小區(qū)做日常維修和養(yǎng)護(hù)，因此小區(qū)整體面貌始終保持光鮮亮麗。
2021年初，位于杭州城東的德信東望小區(qū)業(yè)委會(huì)將小區(qū)32萬(wàn)余元的經(jīng)營(yíng)性收入補(bǔ)充到小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶，成為杭州首個(gè)“吃螃蟹者”。記者從杭州房管部門了解到，目前把經(jīng)營(yíng)性收入轉(zhuǎn)入物業(yè)專項(xiàng)維修資金的小區(qū)，還有云亭公寓、大河宸章、黃龍雅苑。這四個(gè)商品房小區(qū)都是在物業(yè)維修資金充足的情況下，提前把經(jīng)營(yíng)收入轉(zhuǎn)入補(bǔ)充物業(yè)維修資金。
今年，杭州積極探索建立物業(yè)維修長(zhǎng)效機(jī)制，在上城區(qū)、拱墅區(qū)和西湖區(qū)率先試點(diǎn)老舊小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)交、補(bǔ)建工作。近日，位于上城區(qū)的美政花苑小區(qū)也將經(jīng)營(yíng)性收入補(bǔ)充至物業(yè)專項(xiàng)維修資金，成為杭州首個(gè)完成物業(yè)維修資金續(xù)籌的老舊小區(qū)。
除了用經(jīng)營(yíng)性收入補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，很多專家也提出，“房屋養(yǎng)老金”的來(lái)源應(yīng)該更多樣化。比如，可以從土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)等資金中提取一定比例的錢作為“房屋養(yǎng)老金”，用于房屋日常定期體檢、購(gòu)買房屋安全綜合保險(xiǎn)等公共服務(wù)。
強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在潛力地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
來(lái)源：錢報(bào)杭州房產(chǎn)