| PART 1 |
樓市熱最直接的影響要素是貨幣超發(fā)、供應(yīng)失衡引起的房?jī)r(jià)倒掛。
超發(fā)的貨幣同樣又是限價(jià)高壓的新房，與不受控肆意瘋漲二手房之間，倒掛明顯的背后推手。
推高二手價(jià)格，從而開辟出“中間商賺差價(jià)”的道路，買到就是賺到的投資思維，又一輪輪洗刷人們對(duì)于搖新房就等同于“賺快錢”的認(rèn)知。
但土地、新房、二手房、需求、供給、資金……各種關(guān)系曲折，牽一發(fā)而動(dòng)全身。
樓市調(diào)控的閉環(huán)在解決了新房和土地端口后，勢(shì)必從底層貨幣、信貸、二手房上解決樓市高燒的難題。
深層次的政策邏輯就是信貸的釜底抽薪，二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)，就是一線城市精準(zhǔn)打擊樓市熱的七寸，從而達(dá)到二手房和新房?jī)r(jià)格趨同的目的。
表現(xiàn)在市場(chǎng)上，一是阻斷樓市熱的表面邏輯，倒掛；二是，銀行信貸執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)，徹底阻斷資金的流動(dòng)性，除非不貸款，只要?jiǎng)痈軛U，對(duì)不起，就要按指導(dǎo)價(jià)為評(píng)估價(jià)執(zhí)行，用信貸阻擋熱錢流動(dòng)的方向，政策堰塞住倒掛和資金這兩個(gè)通道都足以影響市場(chǎng)。
再配合多學(xué)區(qū)劃片和分配生制度等教育公平的組合拳，給予捆綁了教育的二手房頂流學(xué)區(qū)房，致命一擊。
二手房虛高的泡沫迅速在抹平，北、上、廣、深一線城市二手房高位跳水的聲音已經(jīng)不絕于耳。
一葉知秋，雖然杭州針對(duì)二手房政策還是流于表面的禁掛牌價(jià)虛高，但是一線和周邊城市的二手房境況，無疑也觸動(dòng)了杭州價(jià)格邏輯的根本。
| PART 2 |
杭州中考拉小差距、教育集團(tuán)化和教師輪動(dòng)預(yù)期；二手房最大的消費(fèi)端—中年社保達(dá)人，被搖號(hào)新政重新推到前臺(tái)，參與搖號(hào)入圍幾率大增，看不清二手房走向，導(dǎo)致二手房需求銳減，下滑已經(jīng)肉眼可見。
剛剛出爐的杭州二手房成交情況也證實(shí)了這個(gè)論斷，杭州二手房成交量已經(jīng)連續(xù)下降5個(gè)月，更嚴(yán)重的是與2020年同期相比量?jī)r(jià)齊跌，總量甚至腰斬。
外部因素，高一個(gè)層級(jí)的上海，浮現(xiàn)出的陸家嘴僅12萬+世茂濱江花園，黃埔濱江板塊僅11.9萬的板塊掛牌價(jià)，讓杭州豪宅的性價(jià)比瞬間喪失殆盡。
大雁南飛預(yù)示凜冬將至，高價(jià)盤往往是春江水冷暖的風(fēng)向標(biāo)，奧體、未科、南星這些漲得最猛的頂流板塊價(jià)格下降已經(jīng)非常明顯。
8月初掛牌價(jià)普遍10-12萬的奧體三兄弟之一的創(chuàng)世紀(jì)，掛價(jià)調(diào)整頻次高的已經(jīng)經(jīng)歷8次，單價(jià)大致有8折左右的調(diào)整，8萬+的單價(jià)已經(jīng)不是個(gè)例。
未科也一樣，綠汀路三兄弟之一的未來悅單套降幅40-50萬的大有人在，最夸張的是百萬級(jí)降幅也屢屢出現(xiàn)，單價(jià)同樣比8月初8-9萬的掛價(jià)跌了近2萬，接近20%。
南星曾經(jīng)夸下?？?6萬+的上品，已悄然調(diào)整到11萬/㎡左右，望江新城的望江府也從10萬+到8萬左右，大致也是8折。
杭州這些短期漲勢(shì)最猛的板塊，不但欠的債總要還的，而且這下滑的速度和頻率也非常驚人，關(guān)鍵就這樣降，成交量極度萎縮，周期還無限拉長(zhǎng)。
| PART 3 |
很多人都說，杭州必須要出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，來?yè)錅鐦鞘谢馃岬母吹箳欤寴鞘凶呱险?。我們始終覺得市場(chǎng)瘋狂的頂峰已過，指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)已經(jīng)并非必要時(shí)機(jī)。
因?yàn)檎麄€(gè)二手房?jī)r(jià)格邏輯發(fā)生了根本性改變，杭州市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格體系、高倒掛基礎(chǔ)已經(jīng)松動(dòng)，價(jià)格趨向新房的趨勢(shì)已經(jīng)輪動(dòng)。
這個(gè)時(shí)候，永遠(yuǎn)不要忽視房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，土地市場(chǎng)、新房、二手房、購(gòu)房群體需求四者的聯(lián)系。
強(qiáng)制性的無視關(guān)聯(lián)性，拼命摁下新房，翹起二手房，再摁下二手房，或許土地市場(chǎng)也會(huì)翹起，從而影響新房、二手房，擾亂趨向正常的市場(chǎng)。
平穩(wěn)著陸比下猛藥更重要。
09、12年的樓市在新政下的風(fēng)雨飄搖就是前車之鑒，自發(fā)覺醒式的供需調(diào)節(jié)比后知后覺打補(bǔ)丁式的加碼效果更好。
還應(yīng)該相信杭州人口、數(shù)字經(jīng)濟(jì)的底蘊(yùn)沉淀已經(jīng)今非昔比，借助G20、亞運(yùn)會(huì)國(guó)家決策的資源傾斜，杭州城市輪動(dòng)機(jī)遇已經(jīng)開啟，價(jià)格托底的信心還是存在。
即使出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，也是杭州二手房周期性的擠泡沫。
擠出的是目前杭州偏高二手房?jī)r(jià)格與城市發(fā)展段位的不匹配；擠出的是以透支杭州未來為代價(jià)的價(jià)值虛像；擠出的是貨幣超發(fā)帶來的，虛假經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)復(fù)原后的價(jià)格回歸；良性市場(chǎng)也等待財(cái)富增長(zhǎng)速度和房子價(jià)格的匹配。
自發(fā)擠泡沫肯定比法規(guī)強(qiáng)制性來得更潤(rùn)物無聲，借經(jīng)濟(jì)規(guī)律的手來調(diào)節(jié)才是棋高一著。
但重點(diǎn)說的是目前階段，就看次新房?jī)r(jià)格是否能調(diào)整到位。
反過來說，如果二手房?jī)r(jià)格調(diào)整到接近新房，靠著吃新房倒掛紅利的邏輯必然崩塌，次紅盤的投資收益或許都覆蓋不了成本，加杠桿更加危險(xiǎn)，投資新房市場(chǎng)入場(chǎng)前就得好好思量。
而真當(dāng)二手房與新房?jī)r(jià)格對(duì)比趨于合理，選擇次新二手房或許是拋棄新房搖號(hào)市場(chǎng)的焦慮，讓自己和家人躺平的一種選擇。
這一刻，才是二手房最好的時(shí)機(jī)。
來源：杭州房叔