01
沒什么懸念，杭州院子又流拍了。
昨天上午10點，二拍打8折的杭州院子8-3號住宅（單價8萬2起），因無人報名，最終再度流拍。
連同上周的3套，不到10天，已密集流拍4套房子。
如果說8-3號住宅是因為起拍價太貴，那么之前的3套流拍房，就讓人費解了。最低起拍價僅5萬7，而杭州院子當(dāng)年開盤均價就要5萬。
鮮明對比的是，4月11日卻順利成交了3套法拍房。
不僅引發(fā)數(shù)十次競價，成交價也相當(dāng)可觀。最低7萬3，最高達(dá)9萬6，比評估價還溢價30%。
僅一個多月，前后反差如此巨大。難怪有人說，7萬+成交怕不是自導(dǎo)自演的吧。
參考近期網(wǎng)簽價，就更讓人迷糊了。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，近3個月，杭州院子共網(wǎng)簽6套：最貴7萬出頭，最低不到4萬2。但看掛牌價，最低又要7萬2起步。
杭州院子現(xiàn)在到底賣什么價？為什么會集中出現(xiàn)7套法拍房？一時間疑云重重。
備注：文中法拍價，均未包含相關(guān)稅費和物業(yè)水電費。
02
杭州院子背靠五常濕地，直線距阿里西溪園區(qū)不到300米，一路之隔就是剛交付的曉月澄廬。
小區(qū)純低密，由合院、聯(lián)排與沿河大宅組成。
主力為155㎡、195㎡的合院（部分200㎡+），東側(cè)沿河的7幢和8幢有300㎡以上大戶型，更有4套超600㎡合院。南北兩側(cè)的排屋，主力147㎡。
所有房源，均為地上三層、地下兩層。
目前，掛牌單價最便宜的是一套233㎡的邊套五房合院，總價1680萬，單價7萬2。
“這是目前性價比最高的，如果誠心談，還能砍個小幾十萬。”杭州院子附近的一位中介告訴我。
155㎡的小戶型四房合院，總價相對可控，單價會比大戶型略高，基本7萬4起步。
因為采光視野更好，南北兩側(cè)聯(lián)排單價還要高。
目前，掛價最低的一套147㎡聯(lián)排為1150萬，折合單價7萬7，位于小區(qū)南側(cè)沿馬路，噪音或略大。
另有一套掛價1155萬的147㎡聯(lián)排，折合單價7萬8，位于小區(qū)北側(cè)。
至于300㎡以上戶型，并沒有掛牌。
不僅是掛價，按中介所言，杭州院子的實際成交價，目前也基本站穩(wěn)7萬+。
今年4月，成交了一套157㎡合院，總價1130，折合單價7萬2。226㎡的五房合院，也有1650萬的成交，折合單價7萬3。
147㎡的聯(lián)排成交總價1150萬，單價高達(dá)7萬8。
03
去年下半年，我實探過杭州院子，當(dāng)時市場成交價6萬5到7萬。
去年上半年則在6萬3左右。也就是說，過去這一年，深陷各種爭議的杭州院子，二手房價還逆勢上漲了。
成交量也可佐證，雖然量不多，但幾乎每月都有簽約。交付一年半，已網(wǎng)簽30余套。
為什么能漲？“主要是性價比。”
一路之隔的西溪風(fēng)情，近幾年交付的聯(lián)排（四五六期），總價動輒3000萬+，折合單價要9-10萬。
交付快20年的一二期房源，也要1500-2000萬。
杭州院子南側(cè)的曉月澄廬，疊墅主流掛價也在10萬上下，最低一套上疊報價1400萬。
另外，法拍價格屢屢突破7萬，也堅定了業(yè)主信心。“畢竟法拍競價大家都看得到。”中介說。
因為之前單價低，甚至還出現(xiàn)了投資客。
據(jù)說去年有浙南炒家，連續(xù)買下6套杭州院子，單價6萬3到6萬8不等，也一定程度推動了價格的變化。
04
所以從市場角度看，法拍7萬+做局的概率很低。
畢竟3套成交房源中，2套位于7幢位置不錯，1套是小面積合院。另外，法拍競價過程中也易出現(xiàn)情緒溢價（去年6月還有一套法拍成交7萬2）。
至于7-1號住宅為什么拍到9萬6，原因在于稀缺性。
它是小區(qū)最好房源之一，東側(cè)沿河純邊戶，花園面積大，相當(dāng)于類獨棟別墅。此前，小區(qū)二手市場從沒有同類房源出現(xiàn)過。
7套法拍房的性質(zhì)，也能說明一些問題。
4月11日的3套和5月16日的3套，均是杭州泰峪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下房產(chǎn)。而該公司正是杭州院子的開發(fā)商，因破產(chǎn)清算才拿出來拍賣。
昨天流拍的這套，則是甘肅法院查封拍品。
該房產(chǎn)屬于王海榮名下，實際所有人為被執(zhí)行人王燾。而王燾正是蘭州特大“套路貸”的主犯。
那為什么4月成交，5月都流拍了？
主要還是總價太高了。比如有2套位于8幢，位置是不錯，但面積高達(dá)649.49㎡。其中開發(fā)商名下的這套8-1號住宅，還是精裝樣板房，負(fù)一層自帶泳池、健身房。
一房一價顯示，新房近7萬5。如今“虧本打8折”（5萬9起）依舊流拍，顯然是因為3834萬的總價。
王燾這套8-3號住宅，毛坯起拍總價卻是更高的5320萬，自然無人問津。
還有流拍的7-2號住宅354㎡，起拍價2089萬。雖然4月有同類戶型更高總價成交，但有這樣承接力的客戶，可遇不可求啊。
惟一有點解釋不了的是148㎡這套流拍房，總價不高，估計是位置較差。
05
受制于總價，杭州院子也很難再大漲了。
“在未來科技城，總價一旦超過2000萬，可選擇的低密產(chǎn)品就太多了。”在中介看來，7-8萬差不多就是目前天花板了，想再高就難了。
畢竟周邊的次新院墅紅盤，掛價雖高，但9-10萬居多，差距并不大。
而且時不時也會出現(xiàn)一些急售低價房。如曉月澄廬剛流出一套195㎡上疊，單價7萬1，總價1400萬。
杭州院子雖是合院產(chǎn)品，但因其左右并排，前后相連的布局，建筑鱗次櫛比，采光視野相對一般。加上又有各種歷史遺留，房價上難免要弱幾分。
最重要的是，價格保持在這個區(qū)間，杭州院子就會有獨特優(yōu)勢。
1000多萬的總價，夠不上同地段的疊墅，也買不起次新排屋，但在杭州院子卻可以擁有一方有天有地、獨門獨院的空間（預(yù)留電梯井），還是能讓不少買家心動。
至于毛坯和斑駁的現(xiàn)狀，通過后期精裝基本都能解決。而且杭州院子得房率挺不錯，贈送面積多。
數(shù)據(jù)可證，30套網(wǎng)簽中，200㎡以內(nèi)多達(dá)22套。
其實客觀地說，對比2016-2018年的新房買入價（均價5萬），杭州院子現(xiàn)在賣個7萬多，最多也就是保本微利而已。
杭州院子能走到今天，實屬不易。
來源：層樓