01
新政后，我看到不少人在推測：接下去二手房成交量會起來，但價格會穩(wěn)，不會漲。
先說結(jié)論：我持完全相反的觀點。
根據(jù)我的經(jīng)驗，只要量起來，價格一定會漲。只不過，價在量后。同樣的道理，成交量下來了，價格也會松動。
那些聲稱二手房價格會穩(wěn)但不會漲的人，完全就是在糊弄你。說白了，他們就是怕自己估計錯誤打臉，先迎合大家糊弄糊弄，一旦形勢更明朗了，他們立馬換臉。
02
你以為二手房漲價的方式，就是房東們把掛牌價紛紛調(diào)高嗎？
你們太想當然了。
二手房價格上漲的方式其實是，場上那些低價的房源、性價比高的房源，被買光了，從而，那些次低價房源成了新的“最低價”。
這就是你們會看到的，二手房價格底部，一步步往上抬的緣故。因為被買空，而自然抬升。
僅僅憑房東跳漲，是不會有人買單的。至少目前的市場，還不具備房東隨便跳漲的條件。
03
而且，所謂這個二手房漲價，也不是雞犬升天，而是市場分化。接下來，漲價主要是“次新房”那部分二手房市場。
因為，次新房數(shù)量并沒有想象中得多。
如果你有心去統(tǒng)計一下數(shù)據(jù)，會發(fā)現(xiàn)，除了萬人搖紅盤大量出貨外，大量的次新房小區(qū)，掛牌量都只有幾十套，有的甚至個位數(shù)。
所以這些次新房小區(qū)，一買空，就很容易漲?；蛘哒f，讓人感覺漲上來了。
與此相反，買不光的老破小，就漲不起來。
次新房的那些低價房源一套套被買光，一步步抬升了小區(qū)價格。但老破小怎么買也買不光，因此，很多人就只看到了這樣一個“數(shù)據(jù)”：杭州二手房整體成交均價沒太大變化，甚至還微跌。
這個“整體不漲”的結(jié)論，有用嗎？我想說，對99%的購房者們，都無用。
就好比統(tǒng)計局的通脹數(shù)據(jù)，明明顯示通脹不厲害，可是每個人都感覺錢貶值得太快，怎么都不夠用。或者像你看到的社會平均工資一樣，自己永遠是被平均的那個群體。
大部分想買二手房的人，不管是改善生活還是投資目的，都不太會去買老破小。所以老破小再跌，也與你無關。
誰在買老破??？真的只能夠得上老破小的人。
04
不要拿杭州總的房源說事兒，更不要拿全中國的房源說事兒。如果每個人都那樣看，壓根就買不得。
我們要慶幸，我們處在一個欣欣向榮的強二線城市，這里有優(yōu)秀的教育、醫(yī)療資源，有比全國其他城市更好的就業(yè)機會，還有青山綠水。
表面看，杭州房源很多，但想買的房源多嗎？
誰不想把要爬樓梯的、外墻斑駁脫落的、朝南面大部分是墻體只有小小一扇窗戶的、衛(wèi)生間是暗衛(wèi)、客廳還沒有房間大的老房子置換掉呢？
誰不想住著石材鋁板干掛外立面，有恒溫泳池健身房會所，人車分流園林景觀豐富，精裝修連公區(qū)都是石材和金屬線條打造的高品質(zhì)房子呢？
這些高品質(zhì)的房子，那你就要做好會漲價的準備。
05
我認為，5.17新政后兩周的二手數(shù)據(jù)，其實沒有太大的參考意義。
2018年、2019年、2020年和2021年這四年的5月，杭州二手房成交分別為約11000套、約8700套約10500套左右、約9000套。
今年5月最終的二手房成交量定格在4857套。
盡管這個數(shù)據(jù)是2022年以來單月最高值，也是2021年9月以來單月最高值，但對比過去4年同月份，大約只有一半成交量。
光看新政后的單日成交均量為207套。
這樣看，結(jié)論是數(shù)據(jù)變化不明顯，樓市回暖不明顯。
但得出這個結(jié)論的很多人，估計都沒有親自買過二手房。你以為新政一出，購買力就立馬釋放了嗎？
普通人解讀政策，反應過來一周時間都是少的。從準備買，到看房，再到準備錢，難道不要個半個月到一個月時間？下定金，到網(wǎng)簽過戶，中間少則一兩周，長則1-2個月，這才是真實的二手交易。
5月后兩周的成交量，實際來自之前已經(jīng)籌劃了好幾個月要買房的人。
真正的成交量，要看中介門店下定的數(shù)量才靠譜。
成交數(shù)據(jù)是大大滯后的。估計要6月中旬后的成交量，才能更真實地反映新政后的二手房市場。
06
前期萬人搖的次新紅盤，短期內(nèi)不會漲價，因為出貨的人多，會踩踏。
但這些次新網(wǎng)紅盤中，有一部分品質(zhì)其實是過硬的。所以，踩踏期其實也是機會期。在這些機會期里，就要考驗選籌眼光了，介入時間也很重要。
來源：地產(chǎn)小王子