一個投資客自述：3個月 我賺了100萬元
錢江晚報
借著今年樓市上半年的這撥旺銷行情，杭州人小良成功地做了回短線投資客：今年4月初，小良花410萬元買進了位于濱江某小區(qū)的4套50年產(chǎn)權(quán)的二手住宅。6月份，他將這4套住宅悉數(shù)拋出。短短3個月時間，一下子賺進100萬元。他是怎么來挖掘二手房價值的？對想購買二手房的人有何借鑒？
專門瞄準50年產(chǎn)權(quán)的“住宅”
一般來說，住宅都是70年產(chǎn)權(quán)的。而小良這次短線操作選中的卻是看似50年產(chǎn)權(quán)的公建，實則仍為住宅的房子?！斑@樣的房子屬于價值嚴重被低估的?！毙×歼@樣認為。
什么是50年產(chǎn)權(quán)“住宅”？在這次實盤操作之前，小良已經(jīng)對這類也許連專業(yè)人士都說不清楚的投資品種作了深入研究：一般來說，所有70年產(chǎn)權(quán)的住宅小區(qū)偶爾有少數(shù)房子只有50年產(chǎn)權(quán)的。比如說黃龍雅苑，因為西邊緊靠電力大廈，一般4樓以下的住宅都滿足不了“大寒日須有2個鐘頭以上日照”的建筑設計要求，這幢住宅在規(guī)劃設計時就被設定為50年產(chǎn)權(quán)，即交付后辦理的是公建類房產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)證。這類“住宅”和普通的寫字樓不一樣，雖說都是50年產(chǎn)權(quán)，但從居住功能上看，和住宅是一模一樣的。
別簡單地看待這“50年”和“70年”的區(qū)別，一般來說，這些“住宅”售價都要明顯低于同類住宅。比如小良選中的4套住宅4月份時的售價在7000元/平方米左右，而同一個小區(qū)70年正常產(chǎn)權(quán)的住宅當時售價要10000元/平方米左右。
今年4月份，杭州一二手房成交量突然開始放量，嗅覺靈敏的小良判斷這是個入市的好時機。他果斷地花410萬元買進了這4套位于同一個小區(qū)同一幢樓的房子。
“4月份，我判斷每套房出手可賺5萬元。沒想到樓市行情上升之迅猛遠遠超出了我的預期，到了5月份，每套房的轉(zhuǎn)讓利潤已經(jīng)上升到10萬元?！笨吹劫I房的人接踵而至，原本打算5月底出貨的小良狠狠心，將出貨時間延遲到了6月底。
小良手頭的這4套房子是陸陸續(xù)續(xù)出貨的：最早一套是6月上旬拋的，最后一套是6月下旬拋掉的。當時杭州一些銀行已傳出二套房貸收緊的消息，小良感覺樓市的階段性高點可能已經(jīng)來臨，所以就果斷全部出貨。
短線和中長線混搭來降低風險
雖說是短線賺了一大票，但是小良認為，在眼下這個高風險的樓市，不能光做短線，還應該根據(jù)房產(chǎn)品的差異化，短線和中長線相結(jié)合，這樣才能最大化降低風險。
上半年，小良除了短線炒了4套房，還有著長線投資和中線投資各兩個案例。從進貨出貨的時間段看，一般短線投資為一年以內(nèi)，中線投資為1~3年，長期投資為3年以上。
5月份，杭州城北某住宅樓盤開盤，小良買進了一套90平方米左右的房子。因為這是期房，3年后才能交房轉(zhuǎn)讓，小良買這套房走的是“長線投資”策略?！斑@一區(qū)塊周邊只有兩三個樓盤在開發(fā)，區(qū)域尚不成熟，要想短線贏利可能性不大，預計3年后才可轉(zhuǎn)讓贏利?！?/font>
另外，6月份，小良還購進一套申花板塊的商鋪，購入價為2.5萬元/平方米?！斑@一區(qū)塊有萬家花城、西城年華、文鼎苑等小區(qū)，都已入市，商業(yè)成熟在即，是個適合中線投資的品種?！?/font>
今年的房價上漲之快很多人都沒有料到。由于實體經(jīng)濟還沒有根本回暖，雖說有通脹的預期，但房價上漲的背后總是缺少支撐點。正因為如此，小良選擇了“短線為主，中長線為輔”的混搭型投資模式：如果全部選擇短線品種，萬一判斷錯誤，風險太大。如果全部選擇長線品種，萬一經(jīng)濟不好，房子被擱置，資金可能就周轉(zhuǎn)不過來了。
善于發(fā)現(xiàn)價值被嚴重低估的二手房
7月初，杭州各大銀行收緊二套房貸的消息，讓盛夏的杭州樓市打了一個噴嚏。有人預測，杭州房價的上漲之路會由此有個階段性節(jié)點。
“這個時候再做短線可能已經(jīng)錯過了最好的時機?！毙×颊J為，4月份至今，杭州某些樓盤的房價已上漲了15~20%。下一步怎么走？政府政策導向如何？這一切似乎都不明朗。為求穩(wěn)妥，近段時間還是先觀望一下再說。但小良也認為，在觀望的前提下，只要發(fā)現(xiàn)市場價值被嚴重低估的二手房，還是有短線操作機會的。
一是拍賣房。一般來說，法院拍賣房產(chǎn)，拍賣價都會低于市場價約15%。去年10月份小良買進的一套風雅錢塘的拍賣房，8500元/平方米，而市場價已達到10000元/平方米。小良最后在今年6月份以13500元/平方米的價格賣出，每平方米賺了5000元。但小良提醒，這類房子，一定要注意兩點：一是產(chǎn)權(quán)是否清晰。有些拍賣房，雖然價格便宜，但可能產(chǎn)權(quán)有爭議。二是搞清性質(zhì)，避免拍進一些高稅費的房子。比如贈予房產(chǎn)，自今年6月份開始，贈予房產(chǎn)如果是陌生人之間的贈予行為，要征收20%的個稅。拍賣時如果不小心拍到這樣的房產(chǎn)，交一大筆稅費就得不償失了。
二是“缺陷”房。比如像只有50年產(chǎn)權(quán)的住宅，這類房子和70年產(chǎn)權(quán)的存在30%的價差，但在實際使用中其實沒有那么大的差別。
三是低價二手房。小良認識不少中介的朋友，在投資房產(chǎn)的過程中也常能碰到一些房東因賭博、破產(chǎn)或出國原因掛價明顯低于市場價的二手房。仔細淘淘掛牌二手房，如果做足功課，還是會碰到這類房源的。