從2001年杭州市經(jīng)濟(jì)適用房正式公開(kāi)搖號(hào)銷售以來(lái)，至今已有整整11年時(shí)間。按照規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房滿5年后即可上市交易。但是，杭州市關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的上市交易細(xì)則卻遲遲沒(méi)有出臺(tái)。
據(jù)了解，目前杭州市公開(kāi)銷售經(jīng)適房6萬(wàn)多套，而滿足上市條件的經(jīng)適房起碼在1萬(wàn)套以上。有不少經(jīng)適房業(yè)主額首期盼自己的經(jīng)適房能早一些上市交易。
記者從杭州市房改辦了解到，杭州市經(jīng)適房上市細(xì)則已經(jīng)完成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
經(jīng)適房11年中性質(zhì)有所改變上市辦法“新老”不同
杭州在2001年正式建立經(jīng)適房制度至今已經(jīng)有11個(gè)年頭，期間隨著國(guó)家住房政策的調(diào)整，經(jīng)適房的定義和性質(zhì)也經(jīng)歷了一個(gè)不斷變化的過(guò)程。
起初經(jīng)濟(jì)適用住房定性為微利普通住房，供應(yīng)對(duì)象也與房改政策掛鉤，供應(yīng)給沒(méi)有享受實(shí)物分房或?qū)嵨锓址棵娣e沒(méi)有到標(biāo)的市區(qū)中低收入家庭，在售價(jià)上與周邊商品房的差價(jià)也不大。后來(lái)才慢慢突出經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性和政策性，供應(yīng)對(duì)象開(kāi)始與房改政策脫鉤，供應(yīng)給市區(qū)中低收入住房困難家庭，售價(jià)與周邊商品房的差價(jià)也逐漸拉大。
2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào))，進(jìn)一步明確了經(jīng)適房的保障性質(zhì)。隨后，杭州出臺(tái)《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(杭政〔2007〕9號(hào))，明確經(jīng)濟(jì)適用住房為政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)、購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的政策性住房；供應(yīng)對(duì)象為城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭。這也是目前杭州正在施行的經(jīng)濟(jì)適用住房政策。
正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)有所變化，所以上市政策也采取“老人老辦法，新人新辦法。”
上市細(xì)則制定幾經(jīng)曲折討論焦點(diǎn)就是以哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)為界
杭政〔2007〕9號(hào)文件出臺(tái)后，杭州開(kāi)始著手研究制定上市細(xì)則，因?yàn)榻?jīng)適房上市問(wèn)題一直是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，怎樣才能做到尊重經(jīng)適房政策沿革，兼顧到不同時(shí)期購(gòu)房人利益，成為了細(xì)則制定過(guò)程中的重點(diǎn)。
起草過(guò)程中，杭州調(diào)研了北京、南京、廣州等城市的實(shí)踐情況，廣泛征求了各層面意見(jiàn)，2009年底，幾經(jīng)修改完善的經(jīng)適房上市細(xì)則即將定稿時(shí)，2010年初建設(shè)部出臺(tái)了新的經(jīng)適房管理通知，杭州的起草工作要根據(jù)這項(xiàng)新政策進(jìn)行調(diào)整，所以新一輪的修改工作啟動(dòng)。
在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中，在經(jīng)適房上市補(bǔ)繳土地收益的問(wèn)題上，圍繞以哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)為界，是不是之前的按照原來(lái)的老政策《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計(jì)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用辦法》(杭價(jià)服〔2004〕43號(hào))執(zhí)行，之后的按照2007年的新政策執(zhí)行，是討論的焦點(diǎn)。對(duì)此，大部分代表都提出應(yīng)該根據(jù)經(jīng)適房的政策變化，按照“新人新辦法，老人老辦法”原則制定細(xì)則。
杭州市房改辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上市細(xì)則正是因?yàn)殛P(guān)系各方利益，需要審慎研究，需要科學(xué)合理確定新老政策適用的時(shí)間點(diǎn)，兼顧不同時(shí)期購(gòu)房人的利益。時(shí)間點(diǎn)定得太早，早期購(gòu)房人會(huì)覺(jué)得不合理；定得太晚，后期購(gòu)房人會(huì)覺(jué)得不公平，認(rèn)為早期購(gòu)房人，既享受政府保障早，又有較大的利益可得。但無(wú)論如何，已滿5年的經(jīng)適房數(shù)量較多，業(yè)主要求上市的呼聲較高的情況下，盡快出臺(tái)上市細(xì)則已十分緊迫。
經(jīng)適房上市交易辦法兩個(gè)文件是主要參考依據(jù)
杭州的上市細(xì)則，目前已完成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作總結(jié)，下一步將據(jù)此按規(guī)定程序?qū)?xì)則進(jìn)行研究審議。
涉及到經(jīng)適房的上市，杭州目前有兩個(gè)主要的可以參考的文件。一個(gè)是《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計(jì)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用辦法》(杭價(jià)服〔2004〕43號(hào))；一個(gè)是《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(杭政〔2007〕9號(hào))，兩個(gè)文件對(duì)上市交易曾經(jīng)有明確規(guī)定。
2004年杭州市物價(jià)局出臺(tái)的文件《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計(jì)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用辦法》有如此規(guī)定：
(一)杭政[2001]3號(hào)文件下發(fā)前(2001年2月5日前)簽訂購(gòu)銷合同或公開(kāi)搖號(hào)銷售后已簽訂購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)的經(jīng)濟(jì)適用住房，在達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，需補(bǔ)繳的土地出讓金，按房改房上市交易補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，乘以分?jǐn)偟耐恋孛娣e，由出讓方繳納，不作年限修正。
(二)杭政[2003]3號(hào)文件《杭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售管理工作的若干意見(jiàn)》之前(2001年2月5日至2003年3月31日)已領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》或公開(kāi)搖號(hào)銷售后已簽訂購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)的經(jīng)濟(jì)適用住房，在達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，其經(jīng)濟(jì)適用住房享受面積部分，需計(jì)繳的土地出讓金，為市物價(jià)局下發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格批復(fù)文件中核定的商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格之間的差價(jià)。
(三)杭政[2003]3號(hào)文件下發(fā)后(2003年3月31日后)領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》的經(jīng)濟(jì)適用住房，在達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，其經(jīng)濟(jì)居住房享受面積部分，需計(jì)繳的土地出讓金為市物價(jià)局確定的同類地段、同類商品房市場(chǎng)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)居住房?jī)r(jià)格之間的差價(jià)。
在2007年的《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中，規(guī)定的上市交易辦法是：
明確經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)滿5年后方可上市交易，且上市交易時(shí)應(yīng)按照屆時(shí)的銷售價(jià)與當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)價(jià)差價(jià)的55%向政府交納土地收益等價(jià)款，具體細(xì)則另行制定。
記者手記：經(jīng)適房上市難
難在公平處理好各方利益
突聞經(jīng)適房有可能今年上市，我感到一陣驚喜。因?yàn)閮赡昵拔乙矊?xiě)過(guò)關(guān)于經(jīng)適房不能上市交易的報(bào)道，當(dāng)時(shí)得到的答復(fù)也是已經(jīng)遞交到政府部門(mén)，何時(shí)批復(fù)不清楚。這次據(jù)說(shuō)政府部門(mén)也比較急切，想來(lái)離真正的出臺(tái)也不遠(yuǎn)了吧。
再來(lái)看可能出臺(tái)的上市細(xì)則，心中喜憂參半。因?yàn)楦鶕?jù)購(gòu)房時(shí)間的早晚，繳納的土地出讓金和土地收益等價(jià)款很不一樣。如果按之前的文件算起來(lái)，同樣一套60多平方米三四類地段的房子，2001年前購(gòu)買(mǎi)的，最便宜的只要幾千元就可以上市交易，而2007年之后的經(jīng)適房，要上市，可能需要支付幾十萬(wàn)元費(fèi)用。
而從申購(gòu)對(duì)象來(lái)看，最早期的經(jīng)適房參照房改房的申購(gòu)條件，對(duì)象為杭州市區(qū)范圍內(nèi)正式戶口，未曾享受標(biāo)準(zhǔn)住房分配或未達(dá)到規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)下限、屬中低收入的家庭(即房?jī)r(jià)和收入之比在4倍以上的家庭)?？梢韵胍?jiàn)，當(dāng)年申購(gòu)經(jīng)適房的條件可算是相當(dāng)寬松。
2007年后的申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)象窄了，主要針對(duì)中低收入困難家庭。他們本就是社會(huì)的底層人群，如今要上市了，卻要拿出差價(jià)的55%上繳?？梢韵胍?jiàn)，對(duì)他們而言，就算能上市了，他們賣(mài)掉了房子，也買(mǎi)不起商品房。
這樣一比較，我們就不得不深思，為什么當(dāng)初普通人群能申請(qǐng)的經(jīng)適房繳納標(biāo)準(zhǔn)這么低就能上市，獲取房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益，而中低收入人群卻要繳納如此多的土地收益等價(jià)款？
或許，正是因?yàn)闊o(wú)法兼顧到魚(yú)與熊掌，我們的經(jīng)適房上市交易細(xì)則才這么慎之又慎吧。