轉(zhuǎn)：房?jī)r(jià)坐上過山車 下半年醞釀變臉
“沒想到，太出乎意料了！”
“看不懂，像霧里看花一樣！”
談及今年的樓市，多數(shù)被采訪對(duì)象都表達(dá)了這樣的感慨。從“量?jī)r(jià)齊跌”到“量?jī)r(jià)飆升”再到“量跌價(jià)漲”；從土地流拍到“地王”歸來；以往需要兩三年走過的“路”今年僅僅用了半年多的時(shí)間。這期間不僅樓市坐上了“過山車”，房?jī)r(jià)也上演了“撐竿跳”。進(jìn)入7月下旬，情況又在悄然發(fā)生變化，雖然房?jī)r(jià)仍舊“牛氣沖天”，但已顯露出疲態(tài)。成交量則出現(xiàn)了明顯下滑。同時(shí)，多部門開始發(fā)文警示樓市風(fēng)險(xiǎn)，多種信號(hào)顯示樓市正在醞釀?wù){(diào)整，下半年可能上演“變臉”。
從“量?jī)r(jià)齊跌”到“量?jī)r(jià)飆升”樓市坐上“過山車”
今年1月末開始，受傳統(tǒng)農(nóng)歷新年的節(jié)日效應(yīng)，以及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不明朗的影響，樓市新年開局不利，“量?jī)r(jià)齊跌”成了新年的第一個(gè)關(guān)鍵詞，以北京為例，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，1月的商品房銷售均價(jià)僅為10085元/平方米，同比下降29.36%，環(huán)比下降20.98%。
“雖然房?jī)r(jià)有所調(diào)整，但我并不想馬上出手，還打算再觀望一段時(shí)間?！蹦瓿跻晃毁彿空呓邮苡浾卟稍L時(shí)語氣堅(jiān)定地說。
和這位購房者的觀點(diǎn)相似，年初時(shí)多數(shù)被采訪對(duì)象都表達(dá)了相同或相類似的觀點(diǎn)。正是在濃厚觀望情緒的影響下，北京、上海、深圳等多個(gè)一線城市樓市紛紛“告急”，為了暖市各地也絞盡腦汁出臺(tái)各種政策以期改變頹勢(shì)。
進(jìn)入3月，樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，在房?jī)r(jià)下調(diào)和剛性需求釋放，以及各種利好消息的刺激下，樓市開始出現(xiàn)“小陽春”，當(dāng)時(shí)還引發(fā)了“樓市‘春暖’暖幾何？”的大范圍討論。之后出現(xiàn)了戲劇性的變化：房屋銷售面積迅速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)快速飆升。在短短不到半年的時(shí)間，“價(jià)量飆升”又成了這一階段樓市的流行詞，尤其是北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，更是引起業(yè)內(nèi)外一片驚呼。
中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，7月北京、上海、廣州、深圳四大一線城市一手住宅成交價(jià)格比年初累計(jì)上漲幅度超過30%，天津、成都累計(jì)上漲幅度約10%；北京、上海、廣州、深圳等五大城市二手住宅價(jià)格比年初累計(jì)上漲幅度近20%。
與此同時(shí)，房?jī)r(jià)從熱門城市領(lǐng)漲向“普漲”格局轉(zhuǎn)變。7月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.0%，環(huán)比上漲0.9%。這是今年以來全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比環(huán)比連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)雙上漲。環(huán)比方面已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月上漲，且漲幅逐月擴(kuò)大，其中，3月份環(huán)比上漲了0.2%，4月份環(huán)比上漲0.4%，5月份環(huán)比上漲0.6%。
全國房?jī)r(jià)上漲的城市也明顯多于下降的城市。其中，新建住房銷售價(jià)格同比上漲的城市有43個(gè)，同比價(jià)格下降的城市只有26個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市有63個(gè)，環(huán)比價(jià)格下降的城市只有3個(gè)。
成交量方面也表現(xiàn)不俗，1至7月，全國商品房銷售面積41755萬平方米，同比增長(zhǎng)37.1%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)38.8%。
“量?jī)r(jià)飆升”的火爆局面，更是刺激了房企的拿地?zé)崆?，特別是6月份以來，土地成交市場(chǎng)一改北京一枝獨(dú)秀的局面，北京、武漢、廣州、上海和杭州等全國多個(gè)城市相繼上演土地大戰(zhàn)。國內(nèi)一線城市的地價(jià)不斷刷新，一批天價(jià)地王涌現(xiàn)。
利好政策、強(qiáng)勁需求、投資客入市多個(gè)因素成房?jī)r(jià)飆升“幕后推手”
從去年下半年的“冰凍”變?yōu)榻衲甑摹盎馃帷?，?yōu)惠的購房政策、強(qiáng)勁的剛性需求、寬松的信貸以及卷土重來的投資客無疑是促成這種變化的“主角”，也成了重要的“幕后推手”。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇說，去年受國際金融危機(jī)的波及，消費(fèi)者對(duì)樓市發(fā)展前景一直處于觀望，大量購房需求被抑制，為了暖市，政府連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激政策。國家利好政策的出臺(tái)，尤其對(duì)二手房影響比較大，在一定程度上消除了消費(fèi)者對(duì)樓市深度調(diào)整的顧慮，使得壓抑了較長(zhǎng)一段時(shí)間的剛性需求在今年上半年集中釋放，這造就了成交量尤其是二手房市場(chǎng)單月交易量屢創(chuàng)新高，而市場(chǎng)行情的升溫也間接帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的反彈，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)急速上漲。
剛性需求也起到了推波助瀾的作用。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受記者采訪時(shí)說，在2007年房?jī)r(jià)瘋狂上漲，許多剛性需求的消費(fèi)者無力購買，到去年樓市開始出現(xiàn)低迷，房?jī)r(jià)也隨之步入調(diào)整通道，觀望氣氛成為了主流。今年初，在利好政策和開發(fā)商低價(jià)入市策略影響下，壓抑許久的剛性需求集中爆發(fā)，這使得部分項(xiàng)目得以熱銷，進(jìn)而有了提價(jià)的底氣。
業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商的提價(jià)行為很快就產(chǎn)生了“跟風(fēng)”效應(yīng)，進(jìn)而演變?yōu)榇蠓秶摹案L(fēng)漲價(jià)”。其中一個(gè)重要原因是一季度以來政府的信貸政策較為寬松，大額的信貸支持，大大地緩解了資金壓力，開發(fā)商不再急于銷售產(chǎn)品緩解資金困境，所以他們才敢于提價(jià)銷售。
幾乎每次房?jī)r(jià)的上漲都能看到投資、投機(jī)客入市的身影，這次也不利外。記者了解到，投資客的再度瘋狂在深圳豪宅市場(chǎng)上可見一斑。上半年來自市場(chǎng)的信息是，深圳豪宅紛紛開出“豪華價(jià)”：一平方米兩三萬元只是剛起步，七八萬元也很常見。南山后海填海區(qū)的兩個(gè)樓盤尚未發(fā)售，但銷售人員稱價(jià)格將在3萬元/平方米左右。羅湖華潤幸福里的精裝修公寓，去年向業(yè)界透露定價(jià)將超過4萬元/平方米時(shí)，引起強(qiáng)烈的質(zhì)疑，如今銷售價(jià)格超過4.7萬元/平方米以上。
除了對(duì)資源的極度占有，豪宅“豪華價(jià)”的重要推手就是投資客。“豪宅漲得這么快，有投資者炒作的因素?！鄙钲谥性禺a(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，買一套800萬元的豪宅，比買10套80萬元的普通住宅還要漲得快，所以很多投資客涌入豪宅市場(chǎng)。高姍也表示，正是由于通脹預(yù)期加大，投資性置業(yè)復(fù)蘇樓市，才助推了房?jī)r(jià)的回升。
從“量?jī)r(jià)齊升”到“價(jià)漲量縮”樓市下半年可能上演“變臉”
房?jī)r(jià)的牛市行情仍在繼續(xù)，但成交量疲態(tài)已開始顯露。受價(jià)格快速上漲、新增供應(yīng)減少及房貸政策緊縮等多重影響，市場(chǎng)觀望氛圍在7月又開始顯現(xiàn)，住宅市場(chǎng)持續(xù)近半年的“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)也開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，各地市場(chǎng)成交開始出現(xiàn)分化。“價(jià)漲量縮”似乎又成了樓市的主題詞。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年樓市“變臉”的可能性在加大。
中原住宅監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，7月，一線城市住宅成交量出現(xiàn)了下滑勢(shì)頭。此輪調(diào)整中率先觸底反彈的深圳、廣州則加速下滑。其中，深圳7月成交量已是連續(xù)第四個(gè)月下降，廣州亦是第三個(gè)月呈下滑趨勢(shì)。二線城市杭州也出現(xiàn)連續(xù)第二個(gè)月大幅下滑。
8月，成交量下滑的態(tài)勢(shì)并未出現(xiàn)改觀。中原住宅監(jiān)測(cè)系統(tǒng)最新數(shù)據(jù)顯示，8月中原所監(jiān)測(cè)的九個(gè)城市住宅成交量，今年首次環(huán)比上月出現(xiàn)全面下降，平均降幅12%。按照降幅依次是，深圳-23%；杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重慶-9%、武漢-8%、廣州-7%、上海-5%、天津-3%。
其中，8月第四周(8月24日至8月30日)，被監(jiān)測(cè)的大部分城市成交出現(xiàn)下滑，其中深圳最為顯著，為今年二月以來成交最少的一周。這一周僅成交688套，比上周減少576套，環(huán)比下降四成。其次為成都，下降14%。其余成交出現(xiàn)下滑的城市，包括上海、天津、重慶和杭州降幅在5%至10%之間。
李耀智說，現(xiàn)在看房人數(shù)確實(shí)減少很多，業(yè)主沒有再漲價(jià)，但是也沒有拋盤，雙方進(jìn)入了僵持期，中介壓力越來越大。自住客如果越來越少的話，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。李耀智說，一般說的調(diào)整是有價(jià)無市，目前來看還沒到這個(gè)程度，主要看二套房貸政策是否轉(zhuǎn)向，目前銀行仍在靠?jī)?yōu)惠搶客戶。
深圳大學(xué)國際金融研究所所長(zhǎng)國世平稱，貨幣政策一旦真正從緊，大批房子可能以低于預(yù)期的價(jià)格沖向市場(chǎng)，而高位買房的市民將會(huì)面臨財(cái)富的損失，香港和日本都曾有這樣的教訓(xùn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住宅市場(chǎng)交易火熱、部分城市價(jià)格屢創(chuàng)新高，這些現(xiàn)象已引發(fā)政府管理部門的警惕和擔(dān)憂。7月中旬，商業(yè)銀行從嚴(yán)執(zhí)行“二套房貸”政策的消息在各地陸續(xù)傳出，房地產(chǎn)調(diào)控政策由“刺激”趨向“中性”的信號(hào)正在逐漸釋放，住宅市場(chǎng)或?qū)⒚媾R新一輪調(diào)整。因此，預(yù)計(jì)以后幾個(gè)月，政策干預(yù)的可能性將逐步增強(qiáng)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，3至8月市場(chǎng)偏熱，成交量非常大，已經(jīng)透支了“金九銀十”的能量，樓市恐難再現(xiàn)熱潮。其中，一線城市年度成交量高點(diǎn)是6月，下半年成交量整體將步入下行通道。價(jià)格變化滯后于成交量幾個(gè)月，下半年價(jià)格可能依然堅(jiān)挺，但明年一季度有可能止?jié)q，快的話年底就有可能出現(xiàn)漲不動(dòng)的情況。
和悲觀的預(yù)測(cè)相比，深圳社科院房地產(chǎn)與運(yùn)營中心主任高海燕表示，在當(dāng)前背景下，今年年底出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的政策來改變樓市的可能性不大。他分析說，大部分人買房的需求都是剛性需求，投資客不像去年那么集中，所以樓價(jià)保持了相對(duì)穩(wěn)定。而今年下半年的交易量會(huì)有走低的過程，但是房?jī)r(jià)不會(huì)大起大落。