張庭賓 ：樓市泡沫雪崩為何十倍“猛于”A股大跌
二個(gè)月前，隨著樓市多頭得意洋洋地再拉一個(gè)歷史新高，唱空者的士氣深受打擊，空前低迷，這些人的沉默其實(shí)是樓市長(zhǎng)期投資價(jià)值難免幻滅的征兆。而未來(lái)房地產(chǎn)瘋狂上漲可能會(huì)更驚人，但勢(shì)必跌的將越發(fā)慘烈。
在這個(gè)樓市邁向最后瘋狂的七寸點(diǎn)上，筆者開始猛烈地批評(píng)房地產(chǎn)泡沫，先后發(fā)表《紙幣危機(jī)與房地產(chǎn)泡沫已成中國(guó)最大隱患》、《房地產(chǎn)泡沫已成中國(guó)人財(cái)富頭號(hào)威脅》、《房地產(chǎn)泡沫硬在地方政府既得利益》、《“結(jié)婚房”為何會(huì)成國(guó)人財(cái)富命運(yùn)的“絞索”》，分別從貨幣金融博弈、房地產(chǎn)泡沫前車之鑒、地方政府既得利益、中國(guó)人住房文化等方面分析了房地產(chǎn)硬泡沫的成因和危害，其中《結(jié)婚房》一文的另一標(biāo)題《5年內(nèi)兩公斤黃金可以買一套上海房》引起巨大反響，再次激起社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注和反思。
盡管近來(lái)房地產(chǎn)泡沫的唱空力量再度活躍。但是，鑒于房地產(chǎn)既得利益的強(qiáng)大，一些既得特權(quán)者的短視，再加上市場(chǎng)投機(jī)力量中不排除極少數(shù)是以摧毀中華文明復(fù)興為目的者，筆者仍然感到還是要強(qiáng)化警告樓市泡沫放大到極致后雪崩的惡果。
樓市泡沫最大化后雪崩危害之大，若拿A股做比較，會(huì)猛于后者10倍。A股上證指數(shù)從2007年10月6124點(diǎn)泡沫破滅后，最多跌去了72.8%，流通股市值損失了7萬(wàn)億元人民幣。當(dāng)時(shí)被套牢者的凄苦，現(xiàn)在似乎已被忘記，因?yàn)樯献C指數(shù)已從最低點(diǎn)幾乎反彈了一倍——中國(guó)人的一個(gè)致命缺點(diǎn)在此彰顯——好了傷疤忘了疼。
當(dāng)下中國(guó)人對(duì)樓市有兩種主要心態(tài)。一種是那些有過(guò)2008年的股市恐怖熊市經(jīng)驗(yàn)者會(huì)認(rèn)為，樓市崩了有什么了不起，股市不也崩了嗎？現(xiàn)在不是又開始紅火了？第二種是連股市崩盤也未經(jīng)歷，他們會(huì)認(rèn)為——房?jī)r(jià)不是一直是漲的，所有買房的人都賺錢了，那么未來(lái)房地產(chǎn)也會(huì)漲下去，政府不會(huì)讓房地產(chǎn)跌的。
這兩種認(rèn)識(shí)都是非常錯(cuò)誤的，如果他們不能扭轉(zhuǎn)這種錯(cuò)誤思維，就難免被投機(jī)者屠戮的結(jié)果；或者說(shuō)，恰恰是投機(jī)者看準(zhǔn)了這兩種大眾思維死結(jié)，他們才會(huì)肆無(wú)忌憚地將越炒越重的房子壓在大眾購(gòu)房者脆弱的肩上，直到把大眾壓垮為止，而他們已經(jīng)賺取了暴利，功成身退了。
第一種心態(tài)為什么錯(cuò)呢？香港在亞洲金融危機(jī)后的經(jīng)歷表明，股市泡沫破滅還有可能回來(lái)，但房地產(chǎn)泡沫一旦破滅就覆水難收。1997年之后，恒生指數(shù)一度從約16000點(diǎn)下跌到6500點(diǎn)，跌去約60%，但2000年3月即反彈到18500點(diǎn)新高，甚至在2007年10月創(chuàng)出了28000多點(diǎn)的新高。但樓市卻從1997年的高點(diǎn)一路下跌2003年7月才觸底，跌去了70%，到了2009年才回到1994年的價(jià)格水平。即那些高位買房者迄今沒能解套。
至于第二種心態(tài)更是大錯(cuò)特錯(cuò)了！東鄰日本就是最好的教訓(xùn)。如果說(shuō)1997年的香港房地產(chǎn)相當(dāng)于中國(guó)一個(gè)大都市大泡沫，那么1990年的日本就相當(dāng)于中國(guó)一個(gè)省的房地產(chǎn)特大泡沫破滅，從那時(shí)到現(xiàn)在日本房?jī)r(jià)一直下跌，從未有反彈的機(jī)會(huì)，已經(jīng)跌去了70-80%。
為什么當(dāng)房地產(chǎn)和股市泡沫一起崩潰時(shí)，樓市總比股市更慘呢？有如下幾個(gè)原因：
一、樓市雪崩一般是當(dāng)?shù)厝说臑?zāi)難。海外熱錢投機(jī)一個(gè)地區(qū)，它們首先投機(jī)的房地產(chǎn)，賺了房地產(chǎn)的主漲波段后，把房子買給當(dāng)?shù)厝?；然后轉(zhuǎn)入股市；最后轉(zhuǎn)戰(zhàn)匯市，越到后來(lái)變現(xiàn)出逃效率越高。當(dāng)?shù)厝艘坏┍惶走M(jìn)樓市之巔，不會(huì)再有人去救他；海外熱錢可能回來(lái)在股市匯市再次興風(fēng)作浪，但絕不會(huì)去當(dāng)樓市的解放軍。
二，樓市有杠桿放大的危機(jī)。股市崩盤，總有會(huì)股票在；但炒樓不同，往往是20%-30%首付，也就是進(jìn)行了3.3-5倍的杠桿放大，一旦樓價(jià)下跌了20-30%，原先的首付就完全損失，而且房地產(chǎn)泡沫破滅難免大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，失業(yè)大增，還貸更難，一旦短供，購(gòu)房者就會(huì)傾家蕩產(chǎn)，甚至“負(fù)資產(chǎn)”——香港還有個(gè)人破產(chǎn)制度，內(nèi)地還沒有。
三，如果經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)是滯漲型的，那么通貨膨脹率會(huì)上升，房貸利率跟著漲，購(gòu)房者將更容易斷供。一些敏感者為避免更大損失，會(huì)快速拋房，一旦拋房成風(fēng)，樓價(jià)會(huì)加速崩潰。由于樓房可以作為抵押資產(chǎn)，樓價(jià)下跌后重新估價(jià)，將帶來(lái)信貸連環(huán)收縮。
四，惡意做空樓市者的成本比股市小。在中國(guó)A股，由于沒有股指期貨和融資融券等做空工具，惡意做空股市總要虧損的。但是如果有人惡意做空樓市，它只要在樓市泡沫的高峰拋出一些物業(yè)，然后不斷減價(jià)出讓，即可達(dá)到帶動(dòng)恐慌者跟風(fēng)的效果。
因此，經(jīng)濟(jì)決策層應(yīng)高度警惕房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重惡果，并采取果斷措施使房地產(chǎn)泡沫軟著陸。治標(biāo)的辦法有二：一、加大土地供給，打擊囤積居奇；二，提高二套及以上房貸的首付和利率，打擊房地產(chǎn)投機(jī)。
治本在于改變現(xiàn)在的土地分配政策：一，改土地出讓一次性拍賣70年使用權(quán)為按年度收取物業(yè)稅的方法，從根本上遏制投機(jī)；二，土地出讓收入分配實(shí)現(xiàn)社會(huì)公眾監(jiān)督，其不少于一半比例應(yīng)當(dāng)用于廉租房等保障用房的建設(shè)。
如果這兩個(gè)治本辦法如果不能做到，即使治標(biāo)的本法一度能夠見效，房地產(chǎn)泡沫大有可能繼續(xù)反彈膨脹，直到最大化后惡性雪崩。倘若日本悲劇中國(guó)重演，那么不僅國(guó)民財(cái)富灰飛煙滅，國(guó)家運(yùn)勢(shì)走到盡頭，那些既得利益者們也難免受到歷史的懲罰。