獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家
謝國(guó)忠從2005年開(kāi)始就堅(jiān)信中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫，他曾經(jīng)預(yù)言2005年泡沫會(huì)破裂。當(dāng)年，漩渦的中心在上海。
“那時(shí)候，美國(guó)加息，我的判斷是購(gòu)房者的融資能力會(huì)下降?！敝x國(guó)忠2009年12月22日接受本報(bào)記者采訪時(shí)回憶說(shuō)。然而，4年過(guò)去，泡沫沒(méi)有破裂，房?jī)r(jià)且調(diào)且漲。只有在金融危機(jī)爆發(fā)的2008年，部分地區(qū)房?jī)r(jià)有所下降，隨即而來(lái)的是今年“報(bào)復(fù)”式的上漲。
調(diào)控陷入一個(gè)怪圈?！艾F(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有人相信，調(diào)控政策會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)不好的影響?！敝x國(guó)忠說(shuō)。
市場(chǎng)變得更瘋狂。2009年底，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了若干房地產(chǎn)調(diào)控措施。在謝國(guó)忠看來(lái)，游戲還將繼續(xù)，直到泡沫破滅的那一天。
沒(méi)有調(diào)控，市場(chǎng)將更瘋狂
從2003年開(kāi)始，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列措施。住房商品化后，新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控大幕由此揭起。2004年，宏觀調(diào)控措施出臺(tái)的密集程度之高此前少見(jiàn)，有效地遏制了過(guò)熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭被視為有所緩解。隨后的兩年，每年都會(huì)出臺(tái)一些調(diào)控政策。
但在2007年，經(jīng)過(guò)連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控之后，中國(guó)大城市高漲的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有絲毫回落，反而迎來(lái)一輪全面上漲的浪潮，而深圳無(wú)疑是其中的“領(lǐng)頭羊”，僅在上半年，深圳房?jī)r(jià)即暴漲了50％以上。
當(dāng)年，國(guó)家亦出臺(tái)了眾多調(diào)控措施，2007年被視為是我國(guó)進(jìn)入新一輪宏觀調(diào)控后，針對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策最多和力度最大的一年。中央政府通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策調(diào)整、土地出讓政策調(diào)控、外資購(gòu)房政策嚴(yán)控、房地產(chǎn)金融適時(shí)緊縮和房地產(chǎn)稅收的不斷規(guī)范來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。
但調(diào)控總是滯后于市場(chǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，2008年市場(chǎng)的大落和2009年市場(chǎng)的大起都是之前所無(wú)法預(yù)料到的，調(diào)控是針對(duì)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題提出對(duì)策。顧云昌認(rèn)為，2009年的大漲是源于流動(dòng)性過(guò)于充足。而在對(duì)外開(kāi)放不可逆轉(zhuǎn)的時(shí)代，基于
外匯高企而出現(xiàn)的流動(dòng)性泛濫，并不是一國(guó)政府可以直接管制住的，流動(dòng)性泛濫根源在于美國(guó)的貨幣貶值政策。
盡管宏觀調(diào)控政策總是引起市場(chǎng)爭(zhēng)議，但中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張?jiān)苏J(rèn)為，制定政策的根本在于，如何使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和加快解決住房問(wèn)題步伐中尋找平衡點(diǎn)。
12月18日，2009年度全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議暨住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)黨風(fēng)廉政、精神文明建設(shè)工作會(huì)議在京召開(kāi)。不出意料，會(huì)議并未傳出超越國(guó)務(wù)院“新四條”調(diào)控精神以外的政策。
會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，一位不愿透露姓名的市長(zhǎng)告訴本報(bào)記者，調(diào)控會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)影響，他相信調(diào)控措施肯定會(huì)讓市場(chǎng)更健康。
調(diào)控“失靈”？
“調(diào)控”似乎一直未能解決房?jī)r(jià)大幅上漲的問(wèn)題。
在多位專家看來(lái)，調(diào)控的主要目標(biāo)從來(lái)就不是讓房?jī)r(jià)大幅下降?！胺?jī)r(jià)下跌將會(huì)比股災(zāi)還要慘?！比珖?guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生多次公開(kāi)表示，中國(guó)只有8%的股民，但卻有80%的人擁有房產(chǎn)。聶梅生認(rèn)為，現(xiàn)在是流動(dòng)性過(guò)剩，加上投資熱，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲。
然而，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲卻使得住房矛盾更加尖銳。2009年12月19日搜房網(wǎng)“關(guān)注購(gòu)房者大型看房團(tuán)”活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，中國(guó)人居環(huán)境委員會(huì)副主任開(kāi)彥向本報(bào)記者表示，關(guān)注夾心層的住房問(wèn)題成了重要問(wèn)題，也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾之一。2008年確定了加大保障房力度的調(diào)控思路以后，一部分人的住房問(wèn)題是被忽略了。而調(diào)控措施是否能夠執(zhí)行是控制房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)是為了矯正和彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的功能缺陷或市場(chǎng)失靈。但是,政府為此所采取的立法、行政管理以及各種經(jīng)濟(jì)政策手段，在實(shí)施過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)各種事與愿違的結(jié)果和問(wèn)題，最終導(dǎo)致政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的效率低下和社會(huì)福利損失。也就是政府在力求彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈的過(guò)程中，又不可避免的產(chǎn)生了一種缺陷，即政府活動(dòng)的非市場(chǎng)缺陷——“政府失靈”。
易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控中的“政府失靈”是顯而易見(jiàn)的。一方面，有些地方政策存在失誤；另一方面，遭遇市場(chǎng)博弈，執(zhí)行不到位。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新指出：調(diào)控并沒(méi)有切中行業(yè)問(wèn)題的要害，但它卻有效地解決了短期市場(chǎng)中出現(xiàn)的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)中的要害問(wèn)題是制度性的。傳統(tǒng)的行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體制出現(xiàn)了計(jì)劃性的土地供應(yīng)制度與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的商品房市場(chǎng)化供求制度二者之間的內(nèi)在矛盾。商品住房中的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理正是這二者矛盾的必然結(jié)果：計(jì)劃性的土地供應(yīng)制度不可避免地造成地荒，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地以后必然會(huì)理性的追求企業(yè)自身利益最大化。
2012年樓市泡沫破裂？
歷年的宏觀調(diào)控中，都提到了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，為此，政策分別從供給端和需求端加以控制和引導(dǎo)，來(lái)實(shí)現(xiàn)平抑房?jī)r(jià)的目的。但在供給端，有效的市場(chǎng)供應(yīng)并不充足。以房?jī)r(jià)上漲較快的北京為例，顧云昌告訴記者，前幾年北京的土地出讓計(jì)劃都未完成，2009年才完成當(dāng)年的土地出讓計(jì)劃。
即使增加了土地供應(yīng)，新的問(wèn)題又涌現(xiàn)。在“8·31”土地制度變革以前，各個(gè)城市已經(jīng)出讓了許多土地；在這兩年宏觀調(diào)控期間，由于企圖采用增加土地供給的方法，緩和房地產(chǎn)供求矛盾與降低房地產(chǎn)價(jià)格，許多城市又出讓了若干土地。這些土地出讓以后，大量地囤積在開(kāi)發(fā)商手中，增加了開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備的數(shù)量。
國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃研究院副總工程師鄒曉云在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，在現(xiàn)行土地出讓機(jī)制短期內(nèi)無(wú)法改變的狀態(tài)下，必須通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)管來(lái)改變囤地現(xiàn)象。工程進(jìn)度必須寫(xiě)入合同中。
需求端的控制同樣遭遇市場(chǎng)博弈。謝國(guó)忠指出，現(xiàn)行的金融政策不能有效制止投機(jī)。銀行房貸作假，投資和投機(jī)需求被鼓勵(lì)。而稅收政策的實(shí)施，同樣飽受爭(zhēng)議。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，在流通環(huán)節(jié)上征稅意義不大，稅費(fèi)成本必然將轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，增加首次購(gòu)房者的購(gòu)房成本。而對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅——物業(yè)稅遲遲不能推出，也令投機(jī)者更加肆無(wú)忌憚。
在調(diào)控政策的實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，地方政府也未能將一些措施落實(shí)到位?！霸谝恍┓矫妫醒胝偷胤秸睦媸遣灰恢碌??！遍_(kāi)彥說(shuō)。
謝國(guó)忠認(rèn)為，2008年實(shí)際上是地方政府在炒“房地產(chǎn)”。在現(xiàn)行GDP考核機(jī)制、財(cái)政稅收機(jī)制不改變的情況下，房地產(chǎn)的泡沫游戲依舊繼續(xù)?！胺?jī)r(jià)上漲的最終受益者是地方政府，開(kāi)發(fā)商擁有的是地和債，而地方政府收獲的是財(cái)政收入?！彼f(shuō)。
謝國(guó)忠預(yù)測(cè)，2012年房地產(chǎn)泡沫將破裂。前提是，美聯(lián)儲(chǔ)為了應(yīng)對(duì)通脹，將利率調(diào)至4%以上，導(dǎo)致熱錢(qián)離開(kāi)中國(guó)，而中國(guó)也將調(diào)高利率以抑制通脹和防止資金流出。