3000億資金被套樓市
據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部對(duì)監(jiān)測(cè)樣本樓盤的統(tǒng)計(jì)顯示：2011年7月北京中高檔二手商品房成交均價(jià)為28257元/平方米，二手商品房買賣領(lǐng)先指數(shù)為306點(diǎn)，環(huán)比2011年5月下降0.44% ，今年以來(lái)連續(xù)第四個(gè)月下降，調(diào)控措施已引導(dǎo)二手住宅市場(chǎng)穩(wěn)步進(jìn)入慣性下行通道。
二手房房?jī)r(jià)調(diào)降或?qū)⒁挥|即發(fā)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部估算，中小房企約3000億元資金被套，面對(duì)銷售的巨大壓力，降價(jià)或成為中小房企的唯一出路。
上海二手房指數(shù)辦公室最新發(fā)布的報(bào)告顯示，2011年7月，上海二手房指數(shù)為2598點(diǎn)，較上月上升1點(diǎn)，環(huán)比上漲0.03%，漲幅相比上月縮小0.06個(gè)百分點(diǎn)。如此微弱的漲幅可視為走平，市中心的房?jī)r(jià)率先下跌。
北京市各城區(qū)均有下降，下降幅度最高不超過(guò)1%。其中城鄉(xiāng)交界處的區(qū)域下降幅度明顯高于城六區(qū)，且在監(jiān)測(cè)的200多個(gè)樓盤中，下降樓盤的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，80%多呈現(xiàn)下降，僅五分之一還有微幅上漲，上漲的動(dòng)力逐漸削弱，僅有稀缺區(qū)域的稀缺戶型才能維持微弱的上漲態(tài)勢(shì)。7月的二手住宅市場(chǎng)，可以概括為“量穩(wěn)價(jià)跌，外圍領(lǐng)跌，稀缺微漲”。
與北京的“外圍領(lǐng)跌”不同的是，上海市中心城區(qū)首先出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下滑，其中，長(zhǎng)寧下跌0.01%，徐匯下跌0.02%，新黃浦下跌0.05%，靜安下跌0.07%。外圍板塊的漲跌項(xiàng)目數(shù)量基本持平。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，7月全市128個(gè)控制點(diǎn)中，上漲61個(gè)，下跌63個(gè)，持平4個(gè)。持平板塊大幅減少，上漲和下跌板塊數(shù)量基本相同。外環(huán)板塊“以價(jià)換量”特征比較明顯。
北京中原研究部從五個(gè)方面分析了目前市場(chǎng)上量穩(wěn)價(jià)跌的原因。首先，市場(chǎng)仍以剛性需求為主，且有資格購(gòu)房的急性剛需群體的數(shù)量相對(duì)穩(wěn)定。其次，新房上市量逐步放大，且價(jià)格下調(diào)幅度有優(yōu)勢(shì)，從而誘惑力增強(qiáng)，分流了一部分中間派（意向購(gòu)買一手和二手即可的人群），二手房需求支撐不足，局部區(qū)域已現(xiàn)買方市場(chǎng)，該類區(qū)域領(lǐng)跌房?jī)r(jià)。第三，城區(qū)內(nèi)需求是二手成交的主導(dǎo)需求，剛性需求支撐了整個(gè)二手房的總成交量，那些價(jià)格讓利，位置、戶型中上等的房源成為成交的中流砥柱。第四，貸款政策繼續(xù)收緊，持續(xù)高位貸款利率也是購(gòu)房者積極性不足的原因之一，被抬高了的二手房準(zhǔn)入門檻，導(dǎo)致有支付能力的需求有限。最后，買賣雙方博弈繼續(xù)，在高通脹的背景下大部分業(yè)主不急于出售，買方預(yù)期政府調(diào)控依舊，房?jī)r(jià)仍會(huì)下降，雙方僵持的后果是成交保持低位，價(jià)格下降幅度有限。
上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，4月至今，上海二手房指數(shù)一直在臨界點(diǎn)上徘徊，呈現(xiàn)出階段性特征，到7月終現(xiàn)平局。這種平緩走勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)，拉鋸或考驗(yàn)各方耐力，今后，漲或跌的局面都有可能發(fā)生，但幅度不會(huì)大。
廣州方面買賣雙方依舊僵持不下，7月份廣州二手樓市成交量環(huán)比上月略升，止住了連續(xù)3個(gè)月的連降頹勢(shì)。而在價(jià)格方面，買賣雙方僵持依舊，樓價(jià)走勢(shì)總體維持平穩(wěn)。
據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2011年7月合富標(biāo)準(zhǔn)二手住宅價(jià)格指數(shù)(廣州)為1505點(diǎn)，環(huán)比6月份微升0.2%，同比去年7月份上漲18.8%。市場(chǎng)觀望情緒較濃，但少部分看樓時(shí)間長(zhǎng)的買家、高端客戶、“賣一買一”的買家入市略有增多，個(gè)別板塊積累的剛需階段性釋放。在價(jià)格方面，大多數(shù)業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬，不肯讓價(jià)，議價(jià)空間小，買賣雙方僵持依舊。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年新入市項(xiàng)目中，中小房企供應(yīng)量只有大房企的三成，但總庫(kù)存積壓是大房企的一倍左右。換句話說(shuō)“房子本身就少，還基本沒(méi)賣出去”是中小房企的真實(shí)寫照。 另?yè)?jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年入市項(xiàng)目成交情況，中小房企和大房企的簽約率分別為28.5%和55.5%。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，相比大房企低庫(kù)存、高成交、高效盤活資金的優(yōu)勢(shì)，中小房企受調(diào)控影響更加明顯，在庫(kù)存、銷售、資金方面承受巨大壓力，生存空間受到擠壓，雖然近期信貸向中小房企有所傾斜，依然無(wú)法從根本上緩解中小房企資金壓力，未來(lái)降價(jià)或成唯一出路。
由于大部分庫(kù)存量集中于中小房企，一旦“降價(jià)放量”將對(duì)整體市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，預(yù)計(jì)新建商品房成交價(jià)格將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。新房成交價(jià)格下降后，二手房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)一定下滑。