葉檀：綠城未到絕境

當金九銀十成為銅九鐵十，某些資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)注定難過年關。綠城被認為最有可能在此輪調控中倒下的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，因而處于輿論的風口浪尖。

綠城應該付出代價，首先因為他們不相信會有長期調控，其次因為調控明確后卻無法在銷售方面做出相應的調整，第三是忘記了商界的第一要則是生存。

綠城“被破產(chǎn)”，緣于資金鏈緊張。他們錯誤地判斷了形勢，以為此次調控與2008年調控的大落大起異曲同工，拿地成本與開發(fā)成本過高，而在房地產(chǎn)宏觀調控之時，首先打壓的就是高端投資需求。

據(jù)《上海證券報》的數(shù)據(jù)，截至2011年9月，綠城土地樓板價的成本高居所有大型房企之首，平均每平方米樓板價超過5000元，加上綠城一向要求高品質，其建安成本近萬元。綠城所有項目成本價近1.7萬元/平方米，低于此價則處于項目虧損狀態(tài)。另一方面，綠城的資產(chǎn)負債率高于行業(yè)平均水平，根據(jù)上證資訊的統(tǒng)計，截至2011年6月，綠城短期銀行貸款的總額分別相當于現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的200%，和上半年經(jīng)營收入的120%。資產(chǎn)負債率高達87%，流動負債占總負債比例為76%，兩項指標均可進入所有房企之最高梯隊，遠高于75%的平均負債率。根據(jù)綠城2010年年報，凈資產(chǎn)負債率為132%。而到了2011年中報，這一數(shù)字上升到163.2%。綠城與信托的結緣，就是資金緊張的表現(xiàn)。

綠城難以抵抗宏調壓力。綠城的銷售策略是以高品質打動高級住房改善者，一批忠誠的客戶因為市場逆轉而離開市場，而有力購房者也因為限購而不得不退避三舍。

此次調控恰好在房地產(chǎn)一線城市，限購與房產(chǎn)稅抑制住了高端住宅的銷售，限貸則抑制住了中低端改善型消費，集中于主要城市、產(chǎn)品單一、拿地融資成本高的企業(yè)，在面對高級白領購買也頗為吃力的情況，綠城卻堅持不降價，銷售困局可想而知。

同策咨詢研究中心提供的知名房企銷售數(shù)據(jù)顯示，綠城中國前三季度銷售額267億元、銷售面積167萬平方米成為房企中的倒數(shù)之列。2011年綠城的可售房源金額約1200億元，截至9月份僅賣掉267億元。前三季度，萬科集團以總銷售額970.8億元、總銷售面積841.2萬平方米占據(jù)了銷售總量排行榜上的頭把交椅；恒大地產(chǎn)則以銷售額692.6億元、銷售面積1045.8萬平方米的成績，獲得全國最高的年度目標完成率98.9%；保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)分別以96.95%、92.73%的完成率成為第二、三名。不難看出，如萬科、恒大、中海等都是產(chǎn)品線長、回籠資金較快的企業(yè)。

處于逆境中的宋衛(wèi)平依然堅持理想主義的不降價之路，就在高端樓盤紛紛降價之時，宋衛(wèi)平卻表示降價對老業(yè)主有失公平，“房價大幅下降，那么，那些受益于改革開放而先富起來的人，他們的資產(chǎn)會縮水多少？由于退房潮引發(fā)的業(yè)主鬧事，固然于法于理是不對的，但將心比心，我們是否應給予情感上的理解呢？”

也許宋衛(wèi)平考慮到降價后有損品牌，也許考慮到降價后將失去忠誠的老客戶，總而言之，到目前為止綠城并沒有降價行動。宋衛(wèi)平曾經(jīng)公布過三條過關之路：首先，努力做銷售，把房子賣出去；第二，騰挪掉幾個項目；最后，如果前面的手段都不奏效，那就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了。在上述考慮中，降價是最后的手段，也是宋衛(wèi)平退出地產(chǎn)界的前兆。

綠城并非無路可走，宋衛(wèi)平之所以不降價，是因為有項目可以運作，這位圍棋高手懂得提前布局。如果浙江民企團購成功，綠城不必明確降價。另有分析人士表示，綠城已經(jīng)不是一個單純的企業(yè)，而是一個復雜的債務和利益共同體。在多年的發(fā)展中，綠城周圍有一大批合作或者聯(lián)營公司，主要由資本雄厚的浙江民營財團、大型國企和央企組成，合作者包括浙江西子集團、海爾集團、浙江鐵路投資集團、浙江日報集團、海航集團等。綠城在項目中的股份轉給合作者可以解決綠城的燃眉之急。

孫宏斌一度倒下，是因為過于激進兼出言不遜激怒了業(yè)內大佬，而宋衛(wèi)平既有品牌，也有項目利益共同體，更有理想主義的口碑，出于市場理念，商人群體不會對綠城困境視若無睹；由于是利益共同體，相關集團也不會視若無睹。

可以肯定的是，宋衛(wèi)平一旦倒下，杭州房地產(chǎn)不可能維持在高位，杭州作為房地產(chǎn)熱土的標志城市，從此褪色。