“新”物業(yè)管理?xiàng)l例出臺
業(yè)主們不能不知道的十件事
汪曉池 整理
汪曉池 整理
物業(yè)管理是現(xiàn)代社會城市生活的重要內(nèi)容之一，直接關(guān)系到廣大業(yè)主的切身權(quán)益。于2013年8月23日經(jīng)杭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會修訂的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，2013年11月22日經(jīng)浙江省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準(zhǔn)，于2014年5月1日起正式施行。
案例回顧
之前杭州某小區(qū)業(yè)主與因?yàn)楹湍澄飿I(yè)公司在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營收入、物業(yè)費(fèi)等問題上發(fā)生糾紛，最后終止了物業(yè)服務(wù)合同。
在該物業(yè)公司撤出小區(qū)后，新的物業(yè)公司因?yàn)槿腭v問題尚未達(dá)成協(xié)議。一時(shí)間，小區(qū)的安全、衛(wèi)生等必要的生活服務(wù)陷入了無人負(fù)責(zé)的境地。幾天下來，小區(qū)內(nèi)隨處可見紙屑、塑料袋、樹葉以及堆成小山的生活垃圾。眼看著夏天就來了，小區(qū)的業(yè)主們都開始著急上火。
另一方面，因?yàn)闆]有物業(yè)公司，小區(qū)的車輛管理、電梯維修等問題也都陷入了困境。一些外來車輛在小區(qū)到處停車，反而老業(yè)主找不到泊車位。電梯也發(fā)生了安全隱患，暫時(shí)無人處理，居民們只好爬樓梯。
雖然一些熱心的小區(qū)居民主動(dòng)打掃衛(wèi)生，但是對于一個(gè)上千人的小區(qū)也是杯水車薪。業(yè)主們怨聲載道，這可怎么辦呢？
新修改的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》施行后，恰好解決了這些困擾業(yè)主們多年的問題。
律師點(diǎn)評：
本期律師：浙江富春江律師事務(wù)所 方元律師（主任）
本期方律師將為大家解讀《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》在修訂后的主要變化，幫助大家更好的了解物管條例，從而維護(hù)自己作為業(yè)主的應(yīng)有權(quán)利。
一、物業(yè)公司撤離，小區(qū)尚未及時(shí)選聘新物業(yè)，導(dǎo)致小區(qū)陷入“真空”管理期。
此時(shí)，社區(qū)要在街道的委托下，接管小區(qū)，維持保潔、保安等正常運(yùn)行，產(chǎn)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，不過，政府對小區(qū)的應(yīng)急管理是有期限的，不超過半年。像上述案例中的情況，業(yè)主就可以申請由社區(qū)接管。
二、新《條例》首次明確業(yè)主可以自管小區(qū)。前提是，要符合兩個(gè)過半（超過半數(shù)的業(yè)主人數(shù)和超過半數(shù)的建筑物面積），且在基層政府、社區(qū)居委會的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。這樣業(yè)委會若能善于管理，便能夠開源節(jié)流，以最小的成本得到最好的收益。
三、新《條例》對遇到重大的物業(yè)管理難題時(shí)，建立了應(yīng)對機(jī)制。規(guī)定各區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)重大物業(yè)問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。
四、對市中心老小區(qū)來說，業(yè)主的車都停不下，每天還要面臨外來車輛來搶車位。新《條例》明確，業(yè)主大會可自行定小區(qū)停車費(fèi)，想限制外來車輛，可提高對外來車輛的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
五、業(yè)主把房子出租或者轉(zhuǎn)讓了，物業(yè)公司往往因不能及時(shí)掌握信息，在收物業(yè)費(fèi)時(shí)，容易和新老業(yè)主或租客產(chǎn)生糾紛。新《條例》規(guī)定，業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租房子時(shí)，關(guān)于繳物業(yè)費(fèi)的問題，應(yīng)做書面約定，并及時(shí)告知物業(yè)和業(yè)委會。
六、在物業(yè)費(fèi)的收取上，新《條例》取消了關(guān)于未居住物業(yè)按70%收取物業(yè)費(fèi)的規(guī)定。也就是說，未入住的業(yè)主，不是繳70%的物業(yè)費(fèi)，也不是繳100%，具體繳多少，要通過業(yè)主和物業(yè)的服務(wù)合同去約定。
七、新《條例》中，明確禁止違法拆改、變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、擅自改變房屋用途等11種行為。對于普遍存在的物業(yè)裝修行為，新《條例》明確了裝修業(yè)主的通報(bào)、協(xié)助責(zé)任和物業(yè)公司的監(jiān)督責(zé)任。對于普遍關(guān)注的群租現(xiàn)象，新《條例》雖未明確規(guī)定，但可以通過制定、修改小區(qū)《管理規(guī)約》予以規(guī)范。
八、新《條例》明確在物業(yè)保修期內(nèi)設(shè)立物業(yè)保修金，由建設(shè)單位按物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存。保修期滿后，則設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金，首期由建設(shè)單位向業(yè)主收取，統(tǒng)一交存到維修資金管理機(jī)構(gòu)。
九、小區(qū)電梯、消防設(shè)施等涉及到公共安全的，維修需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)專項(xiàng)維修資金，可以啟動(dòng)簡易程序。新《條例》規(guī)定，電梯、消防設(shè)施出現(xiàn)故障，不需經(jīng)多數(shù)業(yè)主的表決，只要經(jīng)業(yè)委會書面同意，就可以馬上申請動(dòng)用專項(xiàng)維修資金。
十、一個(gè)小區(qū)，因停車和廣告等原因，會有一定的收入。關(guān)于這部分收入的歸屬問題，業(yè)主們和物業(yè)公司常會發(fā)生爭執(zhí)。現(xiàn)在新《條例》中得到了明確。根據(jù)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金。