雷小姐住在二樓，三樓的鄰居國(guó)慶期間外出。有一天，雷小姐發(fā)現(xiàn)天花板開(kāi)始 滴水，意識(shí)到三樓鄰居家可能漏水了。她向該樓宇的物業(yè)管理公司反映情況，公司稱：三樓住戶不在家，不能入室檢修。結(jié)果情形越來(lái)越糟，雷小姐的屋子里像下雨。 天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的損害，其中一些物品受損相當(dāng)嚴(yán)重， 而物業(yè)管理公司仍然不來(lái)維修。雷小姐沒(méi)有辦法，打110電話，在巡警的要求下，物業(yè)管理公司砸開(kāi)三樓房門(mén)入內(nèi)維修，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)的東西也被泡得不成樣子。
對(duì)此，雷小姐極為不滿，斥責(zé)物業(yè)管理公司沒(méi)有盡到責(zé)任。物業(yè)管理公司則稱， 住戶不在家，公司無(wú)權(quán)破門(mén)而入。后三樓住戶回來(lái)后，對(duì)于他們破門(mén)而入的行為感 到很惱火，三方矛盾很大。
[提示]
這是一個(gè)典型的物業(yè)管理公司緊急避險(xiǎn)及免責(zé)問(wèn)題。物業(yè)管理人員破門(mén)而入的行為是否合法，應(yīng)否對(duì)三樓損失進(jìn)行賠償，應(yīng)參照《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)規(guī)定確定。
[案例分析]
緊急避險(xiǎn)就是為了使第三人或本人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的損害行為。緊急避險(xiǎn)行為由于其所保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，因而我國(guó)《民法通則》對(duì)此予以認(rèn)可。因此根據(jù)本案例的實(shí)際情形，物業(yè)管理公司和二樓住戶，都不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。對(duì)于責(zé)任問(wèn)題，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(試行)第156條規(guī)定：“因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn)情是由自然原因引起，行為人采取的措施又無(wú)不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補(bǔ)償?shù)模梢载?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償。” 本案中，三樓的住戶受到了一些財(cái)產(chǎn)損失，作為受益人，雷小姐應(yīng)當(dāng)給予其適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。但該緊急避險(xiǎn)的行為減少了積水對(duì)三樓住戶家私的損害，所以該住戶實(shí)際上也是受益人之一，因此三樓住戶也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分損失。
對(duì)于物業(yè)管理公司而言，工作中必然會(huì)由于特殊原因而對(duì)業(yè)主造成一些損害而不應(yīng)該承擔(dān)民事責(zé)任，否則誰(shuí)也干不下去。因此，物業(yè)管理公司必須將相關(guān)的免責(zé)條款盡可能詳盡地寫(xiě)在物業(yè)管理合同中以維護(hù)自己的利益，但又不能走向什么責(zé)任都不承擔(dān)的另一極端。
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