業(yè)內(nèi)：限購何時退出取決于房價變化

今年以來，樓市政策方面依次出現(xiàn)了三大熱點：國八條、房產(chǎn)稅、限購令，當前被炒得熱得冒煙的當屬限購令。下個月，還會有一個熱點冒出：各地新建商品住宅價格控制目標。 　　限購是個老話題，卻是新意不斷?；仡櫼幌卵葑儦v史頗為有趣。去年4月出臺“國十條”中首次提出：地方政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。以這種商量的口氣，注定無效。結(jié)果只有北京在5月出臺了措施，暫時規(guī)定一個家庭只能新購一套商品住宅。 　　“9·29新政”中嚴厲了許多，明確要求：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。其后至今年1月，上海、深圳、福州、廈門、溫州、廣州等20余城市加入限購陣營。 　　孰料，今年1月26日出臺的國八條中，限購令再次升級：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 　　限購面急劇擴大，而且非常嚴厲。國八條出臺至今，已有北京、上海、青島、成都、長春、南寧、貴陽、南京、太原、哈爾濱、寧波、天津等十多個城市出臺地方細則，基本都“拷貝”了國八條的內(nèi)容，最大的差異在對于限購的界定?？傮w而言，東部偏嚴，中西部偏寬。 　　這其中，最大的分岐有兩點。分岐之一，限購區(qū)域有所不同。分岐之二，對外地人的限制條件有點差異。在本輪限購政策的壓制下，今年這些限購城市的投資投機需求必將大幅萎縮。總之，市場顯著降溫已呈定局，部分存在房價泡沫的城市，房價將會出現(xiàn)一定程度的回落。 　　然而，限購皆屬于行政干預(yù)措施，在中央穩(wěn)定房價效果欠佳的情況下，不得已下的一劑猛藥，只是暫時的權(quán)宜之計，只要調(diào)控效果顯現(xiàn)，房價能夠回落到合理水平，就會停止實施。這一點政策中已有顯示。國八條中規(guī)定“暫停向其售房”，部分城市如貴陽，則明確政策有效期截止到2011年12月31日。 　　筆者預(yù)計，今年上半年很多城市商品住宅成交量將比較低迷，房價將于二三季度出現(xiàn)下滑。在收到調(diào)控效果之后，年底將有部分城市停止限購政策，明年估計大部分城市都會退出。當然，如果今年房價依然沒有回落到合理水平，中央仍不滿意，則限購必將繼續(xù)執(zhí)行。對此，業(yè)界應(yīng)有足夠清醒的認識。