最近，總是有那么一些人，天天問這公攤面積這么大? 我想問你，你有了解過建筑上標準嗎？國家在建筑行業(yè)是有規(guī)定的，不是任由開發(fā)商隨意更改，否則就通不過驗收，這是硬杠。建筑上有規(guī)定：一般的多層公攤面積是8%左右，也就是說得房率92%。高層公攤面積是15%-25%，得房率在85%-75%之間。安居造的陽光房子，62房得房率為78%，82方的得房率為79%，完全在建筑標準范圍（85%-75%）內(nèi)。所以，我覺得，你要怪就怪總面積太小，而不是怪得房率太低，否則，只能說明你外行、不懂規(guī)范。動手查查資料吧，別再做個無知的人。再說商品房也是這個造法。你還有什么好糾結(jié)呢？如果還糾結(jié)此問題，建議您好好看看下面這篇文章，給自己掃掃盲。
《住宅得房率多高才合適？》
買房的時候看中的明明是一套寬敞精致的小二居，廚房衛(wèi)生間一應俱全；收房時，看到的卻是狹窄簡陋的一居室，房里只能放下一張床。兩百多位業(yè)主在收房時發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積縮水一半，公攤系數(shù)高達52%——最近，山東省某樓盤出爐了“史上最牛”的公攤面積。
無獨有偶，南京市民王小姐也有類似的遭遇，她所購買的67㎡的房子實際使用面積只有42㎡，如此低的得房率讓王小姐非常郁悶。
筆者最近在走訪在售樓盤時，發(fā)現(xiàn)各家樓盤的得房率有很大的差異，一般情況下，多層住宅的得房率在85～90%之間，小高層住宅的得房率在80～85%，高層的得房率相對較低，一般在75～80%，酒店式公寓則會更低。
公攤面積差距較大
筆者來到江寧某樓盤，置業(yè)顧問介紹說，現(xiàn)在該項目主推小高層的76㎡和117㎡的戶型，其中76㎡戶型有南北兩個陽臺和一個飄窗，樓盤公攤比例為20%。不過兩個陽臺封起來會給客廳和次臥各增加3㎡，這樣算下來，使用面積就達到了66㎡。筆者算了一下，不算飄窗，得房率都將近87%。
而城中的另一個在售樓盤全部為高層建筑，分為酒店式公寓和住宅，據(jù)售樓人員介紹，住宅的公攤比例約18%，主要是80～90㎡的中等戶型，而公寓的公攤比例約為30%。
對此，售樓處的工作人員解釋說，公攤面積受樓層高度、樓層結(jié)構(gòu)等因素影響。酒店式公寓是40多層的高層建筑，塔樓結(jié)構(gòu)，里面配備有8部電梯，而住宅是30層的高層建筑，屬于板樓，里面只配備了2部電梯，單從電梯來說，公寓的公攤面積就比住宅多了許多。
影響得房率的因素不少
業(yè)內(nèi)人士介紹說，不同樓盤公攤面積所占比例不同，影響因素很多。比如說，建筑形態(tài)是板樓還是塔樓，電梯等配套設施多寡等等。
一般情況下，樓層越高、樓層結(jié)構(gòu)越復雜，公攤比例也就越高。
其中最主要的區(qū)別是建筑形式是塔樓還是板樓。如果是南北通透戶型的板樓，得房率通常在80%以上，戶型因為方正也容易充分利用。多層住宅的話，還能省了電梯、供水設備間等公共部位。
而塔樓結(jié)構(gòu)可實現(xiàn)一梯多戶高容積率，但得房率通常僅為75%，因為除了電梯井、配電機房等都算作公攤外，一層多戶的設計形式也導致空間難以有效利用。
筆者在走訪中發(fā)現(xiàn)，除了建筑形態(tài)不同，有些開發(fā)商會通過其他方式提高得房率，在不額外增加公攤的程度上，從戶內(nèi)設計方面盡量擴大使用面積，撒手锏就是半封閉陽臺和大飄窗。
不能過度強調(diào)高得房率
很多購房者認為房子的得房率越高越好，這也不完全正確。南京民用建筑設計院建筑師陶丹丹介紹說，得房率往往跟小區(qū)的相關(guān)配套聯(lián)系在一起，樓梯的寬度、公共走道、電梯的數(shù)量等，如果得房率特別高，只能說明房屋的配套不太好。得房率多高最合適，這沒有固定的標準，主要涉及兩個重要的方面：小區(qū)內(nèi)的配套公用設施以及套型本身。
陶女士說，小區(qū)配套在地塊開發(fā)的時候有規(guī)劃控制文本，這個控制文本給出了這個小區(qū)需要配套的最低面積比率(如社區(qū)用房、物業(yè)用房、物業(yè)經(jīng)營用房等)，開發(fā)商在應對這個比率的時候有自己的對策，有些開發(fā)商想開發(fā)一個檔次高、配套齊、舒適的小區(qū)，就會做比較大的會所、休閑等公用的建筑，這些面積肯定超過規(guī)劃控制的低限，最終這個小區(qū)總的住宅面積占的比率可能會略低一些，公攤的會高一些，但是小區(qū)整體檔次高了、品質(zhì)提升了，一樣是好樓盤。
“開發(fā)商賺錢的思路不一樣，有些不想做太多社區(qū)用房，就會把這部分面積控制在最低限度，會所、休閑等空間也不會考慮，最終這個樓盤雖然符合規(guī)范，得房率也高，但是沒什么品質(zhì)、檔次不高。”
另外，陶女士提醒，對于套型本身也不能盲目強調(diào)得房率，要看套型設計得是否合理，有些套型的得房率雖然高，但是進深很大，有很多走廊、暗間等，這個得房率就高得沒什么意義了。
國家對公攤比例沒有硬性規(guī)定
國家對公攤比例是否有硬性規(guī)定呢？據(jù)南京市房管局的工作人員介紹，房屋面積測量原則有明文規(guī)定，至于公攤比例卻沒有要求，主要看開發(fā)商的設計是否能通過規(guī)劃部門的審批，項目不同，比例也會不一樣。
不過，近些年來關(guān)于公攤比例的糾紛不少，房管部門規(guī)定了哪些設施屬于共有建筑面積以及如何分攤?！伴_發(fā)商在銷售時應明確告知公攤比例，如果購房者入住后對這一比例有異議，感覺實際使用面積縮水，可以找房屋測繪機構(gòu)測量，并以此維權(quán)?！?br>
不過，南京城市建筑設計院建筑師蔣君標表示，樓體電梯間、走廊等公攤面積是為了滿足日常生活需要，公攤面積大也不一定是壞事，雖然住房實際使用面積相對少了，但公共活動空間也相對大了，居住的舒適感也會提升。
文章來源：
http://house.enorth.com.cn/system/2010/11/10/005380576.shtmlhttp://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/system/2005/12/09/006395161.shtml[
本帖最后由 tiansm 于 2011-9-6 13:58 編輯 ]