最近，杭州拱墅區(qū)閱城公寓業(yè)委會收到一封來自業(yè)主的訴訟狀。
小區(qū)業(yè)主劉女士因為自己買了車位卻不能正常停車，將業(yè)委會和小區(qū)物業(yè)告上法庭。她要求業(yè)委會和小區(qū)物業(yè)將她的車輛信息錄入小區(qū)道閘系統(tǒng)，并要求補償車位使用權(quán)受到妨礙期間的損失費11300元。
買了車位卻不能使用，這是怎么回事？通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事情并沒有那么簡單。
小區(qū)交付5年后
開發(fā)商忽然又劃了4個車位
從閱城公寓業(yè)委會微信公眾號上發(fā)布的《業(yè)委會收到業(yè)主劉某梅〈民事起訴狀〉相關(guān)情況公示》，可以大致了解事情的來龍去脈。
2019年8月，業(yè)主劉女士向開發(fā)商杭州華盛達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買了767號車位，花費10萬元。而從2021年4月底起，閱城公寓第二屆業(yè)委會要求小區(qū)物業(yè)金科公司將劉女士車輛信息從車輛道閘系統(tǒng)中刪除，致使她無法將車輛停放于767號車位上。
花錢買了車位，卻不能停，換誰都會想要討個說法，可業(yè)委會為什么要將劉女士家車輛信息從車輛道閘系統(tǒng)中刪除，不讓她停車呢？
“她買的是違規(guī)的非標準車位。”閱城公寓業(yè)委會相關(guān)負責人告訴我們，2019年7月小區(qū)第二屆業(yè)委會上任后，梳理了小區(qū)車位登記情況，發(fā)現(xiàn)11個超劃車位（即小區(qū)交付時通過交警部門驗收的車位數(shù)量之外多出來的車位，通常稱之為“非標車位”），其中765、766、767、768號四個車位則是開發(fā)商在小區(qū)交付5年后派人到小區(qū)內(nèi)劃定的，并進行了銷售。“我們小區(qū)是2014年交付的，2019年3月小區(qū)第一屆業(yè)委會到期，直至同年7月第二屆業(yè)委會才上任，中間有4個月的管理空檔期。開發(fā)商是在當年5月來小區(qū)劃車位的。”
其中，765號和768號非標車位，以及另外7個更早時私劃的車位，在第二屆業(yè)委會上任前已經(jīng)在物業(yè)處登記使用，經(jīng)業(yè)委會與星橋社區(qū)溝通后，認為這些購買違規(guī)車位的業(yè)主可能不知情，因此已經(jīng)登記使用的車位先繼續(xù)讓業(yè)主使用。
剩余766號和767號車位，當時沒有任何人來物業(yè)處登記，也沒有車子停在那里，業(yè)委會認為可能是開發(fā)商私劃車位后還沒來得及賣掉。由于是違規(guī)非標車位，業(yè)委會告知物業(yè)，這兩個車位不得繼續(xù)登記使用。
私劃車位寬度窄
影響到隔壁車位的正常使用
2021年4月，業(yè)主蔣某（為小區(qū)第一屆業(yè)委會成員）持767號車位合同（合同名字是其妻子劉女士）來物業(yè)前臺辦理車位登記使用，并稱766號車位合同的業(yè)主（13幢業(yè)主柯某）委托其一并辦理。由于當時接待的物業(yè)前臺工作人員入職不久，不清楚前面的情況，看見蔣某出示的車位合同后，以為是正常車位，就進行了登記使用。
過了沒多久，業(yè)委會接到業(yè)主舉報，稱766號車位登記使用后，影響到自己正規(guī)車位的正常使用。
業(yè)委會調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，766號車位合同的業(yè)主雖然是小區(qū)13幢柯某，實際登記的車輛卻是小區(qū)另一位業(yè)主的車，而且766號違規(guī)車位寬度僅2米，緊鄰隔壁正規(guī)車位，766號車位停車后，隔壁車位車門會打不開，而767號車位同樣寬度較窄，很難停進車子，該車位登記的車輛基本不停放該位置，而是占用小區(qū)地面公共停車位。
業(yè)委會相關(guān)負責人說：“因為這兩個是違規(guī)私劃車位，又影響到了別的業(yè)主，業(yè)委會這才要求物業(yè)對這兩個車位的車輛登記信息進行了刪除。事后，我們也告知了蔣某這個情況，讓他自行找開發(fā)商解除合同、退費。”
對于業(yè)委會的這種做法，蔣某不認同。2022年8月，蔣某去祥符街道對社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)進行了投訴，認為“遭到區(qū)別對待”。
屬于違規(guī)的“非標車位”
街道社區(qū)對此達成共識
8月24日，祥符街道三方辦領(lǐng)導、街道法律顧問、星橋社區(qū)負責人、閱城公寓第二屆業(yè)委會相關(guān)負責人、蔣某等人一起，就766號和767號車位問題召開溝通會。
“在溝通會上，街道、社區(qū)、街道法律顧問、業(yè)委會對于這個車位是‘非標車位’，是違規(guī)的，已經(jīng)達成共識。”星橋社區(qū)繆書記告訴我們，“如果業(yè)主是正常向開發(fā)商買的車位，有合同，那么這責任主要在于開發(fā)商違規(guī)私劃車位。”
那之后這個車位，蔣某一家還能使用嗎？星橋社區(qū)繆書記說：“目前沒有相關(guān)法律可以判定這個車位業(yè)主到底能不能使用。不過，地下車庫雖然是‘誰投資、誰受益’，也應(yīng)該在規(guī)劃允許范圍內(nèi)去受益。如果開發(fā)商可以這樣隨意劃定車位售賣，影響小區(qū)業(yè)主正常使用車位，對整個小區(qū)發(fā)展和管理都是不利的。所以我們也是建議業(yè)主通過法律途徑解決。”
當時，街道法律顧問建議蔣某起訴開發(fā)商，取消合同，返還價款。但蔣某并不愿意去找開發(fā)商解除合同。9月15日，蔣某妻子劉女士向小區(qū)金科物業(yè)寄送《律師函》，要求將767號車位登記使用，物業(yè)未予理會。之后，劉女士起訴了小區(qū)第二屆業(yè)委會和小區(qū)金科物業(yè)。
對于劉女士的起訴，業(yè)委會相關(guān)負責人表示，雖然開發(fā)商投資建設(shè)了地下車庫，但受益的范圍應(yīng)僅限于小區(qū)綜合驗收時交警驗收意見書和圖紙標注的車位，除此以外的公共空間均屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)主張。“如果我們同意開發(fā)商在小區(qū)地庫空位隨便劃車位銷售，那么小區(qū)地下車庫可能會多出上百個違規(guī)車位，這些車位均設(shè)置在不合理的位置，勢必影響其他業(yè)主車輛停放、通行。”
目前，業(yè)委會已做好應(yīng)訴準備，我們也將持續(xù)關(guān)注。
非標車位糾紛屢見不鮮
買車位多留個心眼
處于“灰色地帶”的非標車位引起的糾紛，這些年來屢見不鮮。
如2019年，位于杭州西湖區(qū)的楓華府第小區(qū)在交付十多年后，開發(fā)商忽然拿出100多個地下車位對外公開銷售，小區(qū)業(yè)委會委托第三方公司查驗后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)實際車位比竣工時通過驗收的車位足足多出了166個。錢江新城某樓盤，物業(yè)私劃增設(shè)了近80個車位。蕭山某樓盤，開發(fā)商私劃的地下車位有的直接擋住地下車庫單元門，有的直接劃在下水道井蓋上。這些非標車位，通常是開發(fā)商或物業(yè)為了牟利私劃增設(shè)，將屬于全體業(yè)主共有的地下室通道、公配房、物業(yè)用房等用來增設(shè)地下車位，輕輕松松增加幾百萬甚至上千萬元的收入。
要解決非標車位糾紛的問題，就要完善新房的物業(yè)承接查驗制度。今年7月，杭州出臺了貫徹落實《杭州市物業(yè)管理條例》的實施意見，明確了新房交付前要做“全身體檢”，包括竣工驗收車位數(shù)量在內(nèi)的相關(guān)物業(yè)承接查驗信息，今后要求在小區(qū)主要出入口等顯著位置長期公開。如此一來，日后開發(fā)商或物業(yè)很難再“瞞天過海”私劃增設(shè)車位了。
對于業(yè)主來說，買車位時也要留個心眼，尤其是一些位于邊邊角角或者過道，尺寸比較奇怪的車位，售價低于正常車位，很可能是違規(guī)的非標車位。
此外還了解到，閱城公寓兩個爭議車位的使用人身份較為敏感，767號車位的蔣某和766號車位的實際登記車輛所有人，都是上一屆業(yè)委會成員。盡管他們購買這些車位時已經(jīng)卸任，但即便是曾經(jīng)的業(yè)委會成員，也應(yīng)以身作則，不去購買并使用這些違規(guī)的車位。
來源：錢江晚報