在二手房市場(chǎng)上，“老破小”一直以來(lái)因“小戶(hù)型、低總價(jià)、位置核心”的特點(diǎn)受到剛需購(gòu)房者的青睞，成為很多新杭州人落腳這個(gè)城市的初次置業(yè)首選。很多年來(lái)，以朝暉、流水苑、德勝、大關(guān)、景芳、翠苑、九蓮新村、東園、樹(shù)園、艮園等小區(qū)為代表的“老破小”，曾經(jīng)長(zhǎng)期霸榜杭州每周二手房熱門(mén)成交小區(qū)。
樓市里有一個(gè)說(shuō)法：當(dāng)遇上牛市時(shí)，郊區(qū)樓盤(pán)的漲價(jià)幅度會(huì)比市中心來(lái)得快，而當(dāng)遇上市場(chǎng)下行期，市中心的房子更抗跌。如今，杭州二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，郊區(qū)板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)有了明顯的跌幅，那么，市中心“老破小”現(xiàn)狀如何？
因拆遷傳聞價(jià)格暴漲的朝暉六區(qū)
如今成交價(jià)跌了約30%
“市中心的老破小，近三個(gè)月來(lái)看房客戶(hù)很少。”德佑文暉店店長(zhǎng)黃建軍告訴記者，“目前市中心的老破小，一般都有8%-15%的議價(jià)空間。”
黃店長(zhǎng)給記者舉例，像朝暉四區(qū)一套65㎡的房源，戶(hù)型和樓層都很好，最初掛牌價(jià)格為240萬(wàn)元。但半個(gè)月過(guò)去了無(wú)人上門(mén)看房，房東無(wú)奈只得調(diào)低掛牌價(jià)格至220萬(wàn)元，黃店長(zhǎng)估計(jì)這套房源的最終價(jià)格將跌破200萬(wàn)元，即單價(jià)甚至不到3萬(wàn)元/㎡，算下來(lái)降幅已高達(dá)20%。
另外一套和平小區(qū)的房源，最近剛由黃店長(zhǎng)的門(mén)店成交，面積為130.8㎡，原本掛牌價(jià)在580萬(wàn)元，如今成交價(jià)格輕松談判至531萬(wàn)元。黃店長(zhǎng)補(bǔ)充，現(xiàn)在像市中心一帶的“老破小”房源，買(mǎi)家談判時(shí)議價(jià)空間都比較大。
此外，樹(shù)園小區(qū)如今掛牌價(jià)基本上在4~4.2萬(wàn)元/㎡之間，實(shí)際成交價(jià)則僅在3.8萬(wàn)元/㎡左右。黃店長(zhǎng)表示，上半年樹(shù)園小區(qū)的掛牌價(jià)大部分都在4.5萬(wàn)元/㎡，成交也能保持在4.2萬(wàn)元/㎡左右。
樹(shù)園小區(qū)
今年3、4月份的時(shí)候，因?yàn)榉婚g有拆遷傳聞，朝暉六區(qū)一度成為當(dāng)紅炸子雞，有投資客聞風(fēng)而動(dòng)，導(dǎo)致該小區(qū)不但每周成交量驚人，甚至有房源成交價(jià)高達(dá)6萬(wàn)元/㎡。不過(guò)，隨著當(dāng)初言之鑿鑿的拆遷傳聞未有下文，朝暉六區(qū)二手房的成交價(jià)如今已經(jīng)回落至4~4.2萬(wàn)元/㎡。如果按照最高點(diǎn)時(shí)來(lái)看，朝暉六區(qū)降價(jià)幅度已經(jīng)超過(guò)30%。
除了市中心，城東的“老破小”下半年降價(jià)幅度也不小。景芳一位中介告訴記者，目前景芳一帶的二手房?jī)r(jià)格基本回落到3.5萬(wàn)元/㎡左右，“如果掛牌價(jià)高于這個(gè)價(jià)格，根本沒(méi)有客戶(hù)上門(mén)看房。”而在他從業(yè)的這幾年里，只有行情很差的時(shí)候才碰到過(guò)這樣的價(jià)格。去年以及今年上半年，景芳的二手房源價(jià)格都能達(dá)到4萬(wàn)元/㎡以上。
而城北一帶的德勝新村和大關(guān)小區(qū)，房?jī)r(jià)也都降了不少。比如德勝新村，今年6月時(shí)，有一套約58㎡的房源，曾以38186元/㎡成交，不過(guò)下半年市場(chǎng)下行后，成交價(jià)顯著下滑，9月份和10月份成交的房源，成交價(jià)已經(jīng)跌至2.9~3萬(wàn)元/㎡左右。
總體來(lái)看，市中心“老破小”這兩年總體漲幅不高，但下半年的跌幅其實(shí)還是比較明顯的。在中介經(jīng)紀(jì)人看來(lái)，隨著“90后”、“00后”購(gòu)房人群日漸成為購(gòu)房主力，他們更青睞于新房和次新房，“老破小”如今風(fēng)頭黯淡了不少。
城西“老破小”最抗跌
降價(jià)幅度僅有5%
雖說(shuō)大部分區(qū)域的“老破小”都出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)，降幅在10%-30%不等，但城西的“老破小”價(jià)格卻相對(duì)穩(wěn)定，僅有5%左右的價(jià)格微調(diào)，成交量也表現(xiàn)突出。
“2018年，我剛來(lái)這一帶做經(jīng)紀(jì)人的時(shí)候，翠苑就賣(mài)4萬(wàn)多元/㎡，現(xiàn)在也是這個(gè)價(jià)格。”鏈家資深經(jīng)紀(jì)人張龍表示，城西這邊的“老破小”這兩年來(lái)價(jià)格一直沒(méi)有很大的波動(dòng)，成交量也較為穩(wěn)定。
翠苑一區(qū)
張龍表示，翠苑幾個(gè)區(qū)加起來(lái)，大概一個(gè)月能成交10套左右，在當(dāng)前行情下，仍然算有較為穩(wěn)定的成交了。價(jià)格方面，以翠苑五區(qū)為例，10月成交了一套90㎡的房源，單價(jià)為3.3萬(wàn)元/㎡，而實(shí)際上在上半年的高點(diǎn)時(shí)間，也就是7-8月，相同面積的房源成交價(jià)大約在3.5萬(wàn)元/㎡，降幅約6%。翠苑一區(qū)，下半年成交的40㎡左右的小戶(hù)型房源，單價(jià)仍然在4萬(wàn)元/㎡以上。翠苑三區(qū)在9月簽約的一套61.28㎡房源，掛牌價(jià)260萬(wàn)元，成交價(jià)246.8萬(wàn)元，單價(jià)4萬(wàn)元/㎡，從掛牌到成交僅用時(shí)27天。上半年差不多面積的房源，成交價(jià)在260萬(wàn)元左右，降幅約5%。
翠苑一區(qū)
除了翠苑，張龍表示，南都花園之前成交了兩套面積在75㎡的房源，總價(jià)分別為395萬(wàn)元和390萬(wàn)元，實(shí)際上這類(lèi)房源在今年上半年最高可以賣(mài)到450萬(wàn)元左右，也就是說(shuō)降幅大約在12%。“這是降價(jià)幅度最大的兩套房了，買(mǎi)家都是一次性付款。”張龍補(bǔ)充道。從貝殼App上看到，南都花園目前掛牌房源價(jià)格仍都在5萬(wàn)元/㎡以上，與上半年以及去年的成交價(jià)格相符。
南都花園
還有九蓮新村，張龍表示其后臺(tái)顯示上半年成交的幾套40~50㎡的房源，單價(jià)在4.8萬(wàn)元~5萬(wàn)元/㎡之間，而透明售房網(wǎng)上顯示，九蓮新村在11月5日簽約了一套41.75㎡的房源，單價(jià)為4.6萬(wàn)元/㎡，降幅在5%左右。
張龍認(rèn)為，城西的“老破小”多少還有點(diǎn)學(xué)區(qū)房的概念，如翠苑一區(qū)為翠苑一小翠苑校區(qū)的學(xué)區(qū)房；南都花園為翠苑一小文華校區(qū)的學(xué)區(qū)房；九蓮新村為九蓮小學(xué)的學(xué)區(qū)房。相比起別的區(qū)域的“老破小”，抗跌性更強(qiáng)一些。黃店長(zhǎng)也表示，城西“老破小”的客戶(hù)整體來(lái)說(shuō)偏年輕化，外加學(xué)區(qū)以及固定的常住人口，使得價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。