近400萬(wàn)買(mǎi)一套“學(xué)區(qū)房”
學(xué)校卻要整校遷移？
林某的兒子已升上中班，為了讓孩子能獲得入讀省一級(jí)小學(xué)的資格，林某萌生了購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”的想法。
經(jīng)過(guò)反復(fù)對(duì)比，林某相中了位于廣州的一套二手房。這套房正好就位于某間省一級(jí)小學(xué)的地段，據(jù)林某居住在附近的朋友的說(shuō)法，在該地段房屋的戶籍一般都能直接入讀該省一級(jí)小學(xué)。
1月初，林某與這套二手房業(yè)主王某簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同，房屋成交價(jià)約為400萬(wàn)。合同約定，林某需一次性支付三成購(gòu)房款作為首期，余下七成通過(guò)銀行按揭貸款向王某支付。簽訂合同后次月，林某向王某支付了首期款項(xiàng)，并與王某完成房屋名下過(guò)戶手續(xù)。
然而，就在林某付款后不久，該所省一級(jí)小學(xué)發(fā)布通知，稱學(xué)校所處地段在一年前被發(fā)現(xiàn)有明清古墓葬文物，因此，按照工作計(jì)劃，將來(lái)需要整校遷移。
林某聞?dòng)嵑笕缭馇缣炫Z，隨即以“情勢(shì)變更”為由向王某要求解除合同，遭到王某拒絕后，林某將王某起訴至法院。然而令林某始料未及的是，一審法院判決駁回了林某的訴訟請(qǐng)求。林某不服，再次上訴，但二審依舊維持原判。
律師說(shuō)法：
《中華人民共和國(guó)民法典》第533條規(guī)定：“合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對(duì)方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。”
《中華人民共和國(guó)民法典》第563條規(guī)定：“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。”
結(jié)合本案，林某以學(xué)校的搬遷為由要求解除合同，該搬遷行為在上述法條的定性上，無(wú)法構(gòu)成法定的情勢(shì)變更情形，因該情況是雙方當(dāng)事人可以通過(guò)資料搜集等行為避免發(fā)生的、非不可控制的，除非雙方當(dāng)事人有明確的合同約定，該房屋所在地段路段的“學(xué)位房”“學(xué)區(qū)房”未來(lái)發(fā)生搬遷即可解除合同，否則若非存在約定的解除合同條件表述，買(mǎi)受人不能以此作為合同解除的條件。
本案中，王某出售房屋的權(quán)屬不存在瑕疵、沒(méi)有“一屋二賣(mài)”行為、沒(méi)有隱瞞房屋是否存在影響買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)或其他違背公序良俗的行為，并配合買(mǎi)受人完成交易過(guò)戶，已履行出賣(mài)人應(yīng)履行的義務(wù)。因此，林某必須接受因在購(gòu)房合同中沒(méi)有明確約定特殊條件所導(dǎo)致的“風(fēng)險(xiǎn)”，該“風(fēng)險(xiǎn)”應(yīng)由其自身承擔(dān)，不能轉(zhuǎn)嫁給出售方。
律師建議：
那么，想要購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”、“學(xué)位房”的家長(zhǎng)應(yīng)如何規(guī)避類似風(fēng)險(xiǎn)呢？
兩位律師也給予了專業(yè)的建議：
1．咨詢專業(yè)人士精準(zhǔn)把握學(xué)位分配政策。
2．盡早核實(shí)所要購(gòu)買(mǎi)的房屋實(shí)際情況。
3．針對(duì)學(xué)位與戶口在合同中設(shè)置懲罰性條款。
4．若存在中介方，買(mǎi)方與中介方需簽訂服務(wù)合同，并對(duì)“學(xué)位房”“學(xué)區(qū)房”系合同成立的必要條件予以明確約定。
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