跑盤日記 | 杭州城南樓盤位于“城鄉(xiāng)結(jié)合部”？銷售無聊到前臺

以下為19樓APP用戶（ID：玫瑰加青瓜布甸）跑盤日記原文：
如今，在地鐵盤、準(zhǔn)地鐵盤、現(xiàn)房盤都不缺的南部新城，新樓盤想要競爭突圍，并不容易。
南部新城并不是一個全新板塊，原先人們叫它“南部臥城”。因為早年交通相對閉塞，與主城之間連接不太緊密，所以多數(shù)人對該板塊的房子并不買賬。
但是隨著杭州新盤越來越難搖，南部新城以相對低的價格、較高的性價比，逐漸進入了杭州主流購房群體的視線中，也吸引了一大批購房者。
因此，前段時間，我便跑去南部新城板塊，探盤青漫里。
一路上，由繁華到點點荒涼，樓盤的位置應(yīng)該算南部新城比較荒涼的地方了，附近的城市界面給我一種“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的感覺。

到了售樓處，人并不多，幾乎沒有人，現(xiàn)場的置業(yè)顧問甚至無聊到在前臺玩手機。



項目位于通惠南路1149號，屬于南部新城板塊，由興耀、廣宇、德信三家杭州本土房企聯(lián)手打造，由興耀負責(zé)操盤。
其中，興耀房產(chǎn)成立于1992，是杭州本土開發(fā)商。這兩年在杭州合作或獨立打造了濱耀城、香棲天地、杭語藍庭、花漾里、星漫里、杭語藍庭、香棲天地等項目。
項目總體量并不大，約9.7萬㎡，由6幢26-27層的高層和1幢16層的公租房組成，層高2.9米，部分樓棟做了架空層?？倯魯?shù)678戶，可售618戶，車位數(shù)量819個。

從現(xiàn)場沙盤來看，小區(qū)偏三角形地塊，有一塊中央草坪做綠化。此外，星漫里的綠化配套里有跑道、健身場地等設(shè)施。
樓盤的外立面則采用了高級灰真石涂漆，在當(dāng)下的杭州住宅建筑中雖然不算突出，但也是主流水準(zhǔn)。

目前，項目均價25600元/㎡左右，其中包括3000元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)。樓盤已經(jīng)開盤多次，只剩下少部分房源。戶型段有94㎡、102㎡、120㎡。

青漫里配套方面最大的賣點便是商業(yè)，項目離在建的銀泰百貨很近，步行距離大約只有800米，預(yù)計今年12月即將開業(yè)。后期商業(yè)會帶動人氣發(fā)展起來。
雖然期房不確定學(xué)區(qū)，但大概率是附近在建的通惠南路中學(xué)以及中國傳媒大學(xué)附屬小學(xué)，教育資源尚可，只是教育水平不得而知。兩個學(xué)校也都在步行范圍內(nèi)，接送比較方便。
不足則是項目離地鐵站比較遠，步行到最近的2號線曹家橋站約2.4公里路程，耗時半小時以上。如果比較依賴地鐵通勤的話，恐怕有點麻煩。
此外，根據(jù)之前地鐵四期環(huán)評流出的信息，下一條經(jīng)過南部臥城的地鐵線路為15號線，走的是南臥西側(cè)浙二方向的蜀山路沿線，也就是說，在未來很長一段時間內(nèi)，青漫里大概率都和地鐵無緣了。

總結(jié)一下：交通：通惠路、市心路、風(fēng)情大道三大城市主干道；杭州火車南站教育：通惠路中學(xué)（在建）、中國傳媒大學(xué)附屬小學(xué)商業(yè)：蕭山銀泰（規(guī)劃）、開元廣場、朝陽天地等醫(yī)療：蕭山第一人民醫(yī)院、浙二分院（在建）環(huán)境：琴山河、市政公園


建面約94㎡戶型（中間套）三開間朝南，采光好，南向總面寬約9.8米。有玄關(guān)、U型廚房，餐客廳一體帶陽臺。戶型基本上沒有明顯不足，但如果能設(shè)計成雙陽臺，也許會更好。

建面約102㎡戶型（邊套）雙開間L型陽臺，面積可達10㎡，南向總面寬約6.2米。餐客廳一體，帶5.6米大飄窗，全明衛(wèi)，通風(fēng)性較好。戶型設(shè)計還是比較優(yōu)秀的，得房率也高，約88%。

建面約120㎡戶型可以說是102㎡戶型的放大版本，布局幾乎相同，只不過增加了一個書房的設(shè)計。同樣的雙開間L型陽臺，但陽臺總面積超過10㎡，南向總面寬增加到約6.5米。



樣板間是建面約94㎡。精裝修方面，樓盤是3000元/㎡的裝標(biāo)，只有中央空調(diào)，沒有新風(fēng)和地暖。
裝標(biāo)u型廚房餐客廳一體
臥室

優(yōu)勢：
樓盤比南部臥城29800元/㎡的限價水平線低了近4000元/㎡，僅僅25600元/㎡，戶型最小有94，還有3000元的裝標(biāo)，對于預(yù)算有限的人來說，性價比高、總價友好。
缺點：1、城市界面一般，還處于城建的進程當(dāng)中。一路看下來，有一種城鄉(xiāng)結(jié)合部的即視感。周邊環(huán)境還有待提升，道路坑洼不平，后期有不小的改造空間。
2、項目離地鐵站也比較遠，步行到最近的2號線曹家橋站也要2.4公里，耗時半小時以上。此外，雖然有中小學(xué)，但都處于建設(shè)當(dāng)中，教學(xué)質(zhì)量有待商榷。

總體而言，項目所處的南部新城板塊正處于城建時期，火車南站、銀泰都在建，后續(xù)想要享受配套利好、以及城市界面的改善，還需要等待很長一段時間。
不過，相比于周邊的樓盤，比如融創(chuàng)融望之城、宸宇府、萬科樟宜翠灣，青漫里的價格還是比較有競爭優(yōu)勢的。
對于預(yù)算有限的剛需，小戶型低總價的青漫里可以作為預(yù)選項之一。






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來源：19樓