2020年百億地塊來襲，精裝限價(jià)5.17萬元/㎡，預(yù)計(jì)5月要

以下為19樓APP用戶（ID：玫瑰加青瓜布甸）跑盤日記原文：
老破小扎堆，區(qū)域界面很難得到提升，板塊逐漸固化；區(qū)域內(nèi)沒有突出的強(qiáng)校，教育資源一般等，這些都是文暉板塊存在的問題。
去年，文暉三兄弟宅地的出讓，使板塊在沉寂多年后終于出現(xiàn)了大爆發(fā)，熱度空前。
據(jù)了解，在競拍開始前，報(bào)名房企達(dá)24家，甚至在競拍前，就已有房企提前報(bào)價(jià)。參與的房企不乏中海、保利、招商這樣的央企，也有濱江、綠城這樣的杭州本土大佬。
在82輪激烈競價(jià)后，濱江以107億勝出，競得文暉宅地（杭政儲(chǔ)出[2020]48號），成交樓面價(jià)35970元/㎡，溢價(jià)率21.8%?？梢哉f，這次競拍讓地塊問鼎了杭州2020年總價(jià)地王。
雖然是濱江拿地，但這畢竟是價(jià)值百億的地塊，對開發(fā)商資金要求很高，最后濱江尋找了保利、越秀兩家房企一起合作，共同打造樓盤。
錦尚和品府便是在杭州百億地塊光環(huán)下打造的項(xiàng)目，雖然宣傳不多但關(guān)注的人并不少，因此，就有了我這次的跑盤之旅。


錦尚和品府位于紹興路與潮王路交叉口，地處和平廣場北側(cè)，距離武林廣場約4.3公里，是市中心的純新盤，樓盤定位為改善。
項(xiàng)目體量比較大，占地面積107403㎡，建筑面積421882㎡，容積率2.78，綠化率35%?？偣惨?guī)劃31幢高層住宅，層數(shù)9-26F，其中主力為24-26F。預(yù)計(jì)總戶數(shù)2385戶，配置2955個(gè)車位。
（效果圖，圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
整個(gè)項(xiàng)目的建筑密度呈“北低南高”的布局。由于是3宗子地組成的，并且形狀不一，所以三個(gè)地塊均規(guī)劃有濱江特色的景觀水系。
（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
目前，樓盤由保利、越秀、濱江聯(lián)合開發(fā)，濱江做物業(yè)支持。房子均價(jià)為51700元/㎡，全部精裝修，裝標(biāo)在4500元/㎡。
項(xiàng)目首開時(shí)間預(yù)計(jì)在今年5月份，首開房源大概在400套，數(shù)量還是比較多的。


作為市中心樓盤，配套方面是比較完善的。交通可謂是樓盤的一大利器，不僅擁有三條地鐵線，還可以通過德勝快速路上高架去往杭州市各區(qū)域。商業(yè)、醫(yī)療方面也沒有拖后腿，對于大多數(shù)購房者來說，已經(jīng)足夠了。
不過，樓盤的教育資源比較一般。距離最近的長壽橋小學(xué)（岳帥校區(qū)）是2019年成立的分校，與長壽橋小學(xué)這個(gè)比較熱門、每年都爆表的總校相比，教學(xué)質(zhì)量方面還是有待商榷。 （圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
交通：5號線杭氧站、1號線和5號線換乘站打鐵關(guān)站、德勝快速路；
教育：長壽橋小學(xué)（岳帥校區(qū)）、浙江工業(yè)大學(xué)朝暉校區(qū)、杭州市現(xiàn)代實(shí)驗(yàn)小學(xué)（朝暉六區(qū)校區(qū)）、朝暉中學(xué)（朝暉三小區(qū)）、朝暉實(shí)驗(yàn)小學(xué)（朝暉五校區(qū)）；商業(yè)：西湖文化廣場、和平廣場、嘉里城 、武林銀泰、杭州大廈、城市之星；
醫(yī)療：下城區(qū)中醫(yī)院、省人民醫(yī)院、杭州市兒童醫(yī)院；
其他：城北體育公園等。


目前，項(xiàng)目的售樓處還沒有開放，所以沒有樣板間。
戶型方面，樓盤涵蓋了建面約110-185㎡，對于大部分人來說，選擇余地還是比較多的。
給大家分享一下戶型圖，都是過程稿，不是最終成稿，供大家參考一下（樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)是4500元/平）：
① 建面約110方戶型三開間朝南，戶型全明方正。次臥和客廳帶連通陽臺(tái)，私密性會(huì)差一點(diǎn)。
②建面約120方戶型四開間、三房朝南戶型，陽臺(tái)和書房帶連通大陽臺(tái)。美中不足是南北通透性較差。
③ 建面約139方戶型建面約139方共有兩種戶型，相比較而言，我更喜歡第一個(gè)。該戶型三開間朝南，餐客廳一體，有U型廚房、獨(dú)立玄關(guān)、儲(chǔ)藏室等。
該戶型是兩房朝南，兩房朝北。朝北的臥室，會(huì)比較陰冷潮濕一點(diǎn)，居住舒適感差一些。

④建面約165方戶型建面約165方同樣有兩種戶型，都有雙套房設(shè)計(jì)。對比下來，我更看好第二個(gè)戶型，南北通透性稍微好一些。
⑤ 建面約約185方戶型建面約185方的也有兩種戶型，適合終極改善人群購入。


優(yōu)勢1、位置項(xiàng)目本身位于市中心，地段屬于絕佳好地段，區(qū)域內(nèi)基本配套已經(jīng)成型，生活氣息濃厚，居住氛圍是可以的。
2、得房率項(xiàng)目戶型得房率比較高，總體在78%以上，有的甚至達(dá)到83%，因此我們的實(shí)用面積會(huì)更大，可利用空間更多。
3、搖號項(xiàng)目體量大，總戶數(shù)2000多戶，這意味著樓盤不像某些體量小的項(xiàng)目，開一次就沒了。大家會(huì)有更多的搖號機(jī)會(huì)。
劣勢1、配套樓盤在學(xué)區(qū)方面的配套是比較弱勢的。附近學(xué)校不出名、新成立的院校是否抗打也有待商榷，可以說教育資源并不拔尖。
2、城市界面作為市中心的一角，樓盤周邊界面并不好，老舊城區(qū)的感覺鋪面而來，老破小扎堆、居住體驗(yàn)感一般。
3、戶型項(xiàng)目戶型沒有超過200方以上的，最大的戶型是185方，對于有300方大平層需求的高端人群的話可能會(huì)稍微有點(diǎn)遺憾，而且樓盤有10%的用地配置了公租房。

項(xiàng)目位于主城區(qū)，緊鄰5號線杭氧站，由濱江打造，體量大，總戶數(shù)2000多戶。而且項(xiàng)目涵蓋了110-185㎡的戶型，入門戶型價(jià)格能拉到500萬，非千萬豪宅的改善人群也擁有選擇機(jī)會(huì)。
（圖片來源：透明售房網(wǎng)）
從二手房市場來看，項(xiàng)目并沒有什么價(jià)差紅利。周邊存在的可供參考的樓盤，便是幾百米處的野風(fēng)現(xiàn)代名苑，最新的簽約均價(jià)在48826元/㎡，掛牌均價(jià)在40980元/㎡。不過，野風(fēng)現(xiàn)代名苑年份比較久遠(yuǎn)，參考價(jià)值有點(diǎn)低。
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來源：19樓