來自：杭州房產(chǎn)信息
一邊是樓盤紛紛加推牛氣沖天“搶錢”，一邊則是開發(fā)商數(shù)錢的同時(shí)又有著不安與隱憂。從寒冬到盛夏，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，其迅猛轉(zhuǎn)變似乎正在經(jīng)歷著復(fù)制2009年的瘋狂逆轉(zhuǎn)。
只是轉(zhuǎn)變之后，剛剛開始的八月，或許將是中國房地產(chǎn)市場的又一道分水嶺。隨著國務(wù)院督查組的調(diào)研陸續(xù)結(jié)束，關(guān)于這次督查的結(jié)果亦被外界視為監(jiān)管層是否需要出臺房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策的一個(gè)重要參照。
新盤密集上市，各項(xiàng)目紛紛加推搶錢
重新梳理近半年杭州樓市的市場軌跡，不難可以清晰地看到，從今年二月份方正荷塘月色率先大幅度降價(jià)引發(fā)市場熱銷的效應(yīng)推動(dòng)下，杭州樓市在一輪又一輪的加推開盤潮中，徹底告別傳統(tǒng)意義上的樓市淡季行情。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，從5月份杭州舉辦人居展以來到現(xiàn)在的8月初，短短三個(gè)月的時(shí)間里，杭州不少樓盤均已經(jīng)是數(shù)次搶先加推，“搶錢”意圖非常明顯。
位于下沙金沙湖板塊的龍湖滟瀾山在5月份加推二期花園洋房共計(jì)80套房源，兩天內(nèi)去化8成，一周之后加推40套花園洋房，基本搶購一空，整個(gè)五月份滟瀾山以3億的銷售額雄踞杭州改善型住宅成交金額榜首。6月下旬，滟瀾山又推出原定7月份推售的30套城市墅景洋房，短短一周內(nèi)累計(jì)了近200組意向客戶。
今年上半年表現(xiàn)搶眼的明星樓盤——位于丁橋板塊的中豪四季公館也經(jīng)歷了數(shù)輪加推。自4月份低價(jià)入市拉開丁橋板塊價(jià)格戰(zhàn)序幕以來，5月5日首批房源“日光”，緊接著在5月8日再次加推149套房源，同樣當(dāng)天售罄。而隨著市場持續(xù)火爆，進(jìn)入7月份，四季公館更是連續(xù)加推三次，且每次加推其價(jià)格均有著小幅的上揚(yáng)。
同樣成為降價(jià)明星樓盤的萬科良渚文化村·柳映坊二期，從5月13日采取試探市場的姿態(tài)推出74、75號樓共26套房源，半小時(shí)內(nèi)即告售罄以來。萬科良渚文化村·柳映坊二期在其后的時(shí)間內(nèi)前后加推三次，其熱銷之勢不可抵擋。而萬科良渚文化村探梅里二期，自5月21日開盤以來，因其價(jià)格上的巨大優(yōu)勢，更是在此后數(shù)次加推中“一房難求”。7月31日，探梅里二期繼續(xù)加推131、133號樓共計(jì)59套房源，一經(jīng)推出再次當(dāng)日售罄，成就8月以來第一個(gè)“日光盤”。
首次推向市場的宋都·東郡國際以“總價(jià)75萬-90萬”的姿態(tài)，于5月13日開盤，一開盤便進(jìn)入銷售高潮，當(dāng)天預(yù)定超過9成，榮登下沙區(qū)域銷售榜冠軍。
此后，從6月10日開始，東郡國際前后繼續(xù)加推兩次，且每次都獲得9成以上的去化率。而在8月份，東郡國際表示將再度加推二期8號樓房源。
在剛需項(xiàng)目“以價(jià)換量”持續(xù)熱銷的刺激下，一些在調(diào)控中曾經(jīng)不被看好的定位高端項(xiàng)目也紛紛按捺不住，加入樓市中的“搶錢”大軍中。
繼今年3月8日首推456套房源當(dāng)夜售罄之后，中海·寰宇天下“齊家90”再度上演夜光奇跡。6月4日、15日、21日三次加推，次次日光，在短短不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了成交近800套，幾乎重演了2007年申花板塊濱江萬家花城熱銷接力棒。
又以保利·霞飛郡城市排屋為例，該樓盤的總價(jià)約在800萬-1200萬之間。5月16日低調(diào)開盤一小時(shí)就宣布售罄，創(chuàng)造了上半年高端排屋產(chǎn)品的銷售傳奇，日銷金額超2.5億。位于申花板塊核心區(qū)域的銀泰城寫字樓6月22日首次推出當(dāng)層面積700-800方，總價(jià)1500萬左右C幢寫字樓。讓開發(fā)商意料不到的是，就是這樣占用資金大的寫字樓項(xiàng)目也被突然看好，而銀泰城寫字樓當(dāng)日售罄，更是成就了杭州樓市寫字樓銷售的最好紀(jì)錄。
從4月到近期的短短四個(gè)月內(nèi)，位于倉前的青楓墅園以及蕭山綠都四季華庭。其中綠都四季華庭四度開盤四度熱銷，一舉成為今年上半年蕭山區(qū)銷售套數(shù)冠軍，而青楓墅園加推勢頭亦同樣積極，繼今年2月份、3月份兩次裸奔熱銷之后，青楓墅園在此后兩個(gè)月兩次加推兩次熱銷，但是其最新的銷售均價(jià)已經(jīng)比此前加推的上漲了400元每平方米。
而經(jīng)歷過三次加推的基本上是本輪市場熱銷的主流。其中，包括天陽云筑和半島國際、德信北海公園、濱江曙光之城和金色黎明、綠城蘭園、贊成·樂山紅葉、昆侖天籟、西溪山莊、贊成·檀府、 金瑞城市風(fēng)景、中天西城紀(jì)、宋都·晨光國際、郡原相江公寓、華盛達(dá)閱城等項(xiàng)目。而經(jīng)歷兩次加推的則包括了德信泊林印象、順發(fā)吉祥半島、金隅江城府、得力名門世家、東和云第、寶龍城市廣場、金都夏宮、東海·閑湖城、棲水瓏庭、嘉里·樺楓居、方正荷塘月色、南北樂章、萬泰·新語、名城公館等項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人士表示，在今年5月份市場轉(zhuǎn)暖以來，亮相杭州市場上的眾多熱銷樓盤基本上都經(jīng)歷著加推的市場策略。“不管這種加推是市場真實(shí)需求還是開發(fā)商刻意營造的熱銷伎倆，但是，買房意向日益濃厚確實(shí)不爭事實(shí)。而從成交數(shù)據(jù)來看，目前加推的項(xiàng)目絕大多數(shù)基本還能維持在7成去化左右，比較一年前的市場，這樣的形式已經(jīng)非常好了。”因此，“樓市主體回暖已經(jīng)基本可以確定，雖然還沒有到達(dá)全面回暖的地步，但是開發(fā)商熱衷跑量已經(jīng)基本可以確定。”
據(jù)了解，盡管過去的幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)，杭州樓市各個(gè)樓盤紛紛加推不斷，但是從8月份開始，這樣的加推勢頭或?qū)⒗^續(xù)上演。整個(gè)8月，預(yù)計(jì)開盤的樓盤將達(dá)31個(gè)，其中9個(gè)為新盤首開。如此觀察，開發(fā)商們似乎已經(jīng)下定決心要在這個(gè)炎熱的夏天紛紛“搶收”了。
給點(diǎn)陽光就燦爛，樓市的迷茫以及明天的隱憂
正是在開發(fā)商們一輪一輪的加推中，杭州樓市在剛剛過去的7月，終于迎來了一個(gè)看似非常搶眼的數(shù)據(jù)。根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)7月，杭州主城區(qū)總共成交商品房5280套，創(chuàng)下了近6年來同期成交量亞軍的紀(jì)錄，而這，也是今年連續(xù)第5個(gè)月，月成交數(shù)據(jù)突破4000套。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在整個(gè)7月份，杭州共有多大44個(gè)樓盤推出新房源，這一數(shù)字，已經(jīng)超過了今年的任何一個(gè)月。在市場最為冷清的1月份，整個(gè)杭州僅有三個(gè)樓盤開盤，此后，隨著2月份方正荷塘月色率先開啟“龍年第一降”，用自身的實(shí)際行動(dòng)驗(yàn)證“以價(jià)換量”的實(shí)效以來，幾乎是在每個(gè)月，杭州的推盤數(shù)量可以說是逐月遞增。5月份26個(gè)、6月份40個(gè)、直至7月份達(dá)到創(chuàng)記錄的44個(gè)樓盤扎堆“搶錢”。
從曾經(jīng)一度因?yàn)榭床磺宄蝿葸x擇捂盤惜售到如今的趕工期搶先推盤，究竟是什么原因在短短數(shù)月之內(nèi)，就形成如此巨大的市場反差？難道，僅僅只是市場突然好起來的緣故？
在采訪中一位不愿意透露姓名的杭州一房產(chǎn)公司總經(jīng)理對記者坦言，“今年上半年市場的異動(dòng)顯然是由多重因素造成的。首先、壓抑許久的剛需在開發(fā)商‘以價(jià)換量’的策略中得到釋放并在群體中蔓延；其次、面對市場未來的不確定因素，甚至可以說是房產(chǎn)公司樂于選擇‘清倉出貨’的最為重要的根源。”
幾乎是沒有任何征兆的過度，從寒冬到盛夏。房地產(chǎn)市場的迅猛轉(zhuǎn)變似乎正在經(jīng)歷著復(fù)制2009年的瘋狂的逆轉(zhuǎn)。
已經(jīng)絕跡兩年的地王現(xiàn)象再次重現(xiàn)江湖，包括北京、上海、廣州、深圳、天津等地20個(gè)重點(diǎn)城市的土地市場，又一次次出現(xiàn)了土地高溢價(jià)的現(xiàn)象。如此種種，已經(jīng)從事實(shí)上終結(jié)了房地產(chǎn)走向蕭條還是走向盛夏的爭論。因?yàn)?，現(xiàn)在已經(jīng)是盛夏。
據(jù)中國指數(shù)研究院提供給記者的一份分析報(bào)告顯示，全國住宅用地成交總價(jià)前十名的地塊，其價(jià)格均在億元以上，為今年以來住宅用地總價(jià)水平最高的月份。而大型房產(chǎn)企業(yè)拿地主攻一二線重點(diǎn)城市，且頻頻出手。
由于房地產(chǎn)市場的成交量出現(xiàn)回升，經(jīng)過了大半年“以價(jià)換量”的市場策略，開發(fā)商的現(xiàn)金狀態(tài)已經(jīng)有了非常明顯的好轉(zhuǎn)。以新近在城北勾莊拿地打造“萬科城”的萬科地產(chǎn)而言，其對土地市場的積極性與今年萬科良渚文化村頗為強(qiáng)勢的吸金能力不無關(guān)系。
不僅僅是在杭州，整個(gè)7月份，萬科在土地市場上的決心之大可謂驚人，據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科在這一個(gè)月內(nèi)，就分別在杭州、重慶、寧波、成都、上海等地拿下了多宗商住地塊，總金額高達(dá)41億，是其6月份拿地金額的兩倍。萬科地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對相關(guān)媒體表示，今年一季度主要城市的地價(jià)雖然有所調(diào)整，但幅度并不大，且大多數(shù)城市的總體供應(yīng)量明顯萎縮，土地市場機(jī)會(huì)并不多。到了二季度，土地市場成交雖局部活躍，但整體并未放量，預(yù)計(jì)下半年各地將加大土地供應(yīng)力度。“對于像萬科這樣資金較為充裕的房企來說，在目前的土地市場上，的確有著不少機(jī)會(huì)。”
其中，中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，7月全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8717元／平方米，環(huán)比6月上漲0.33％。其中70個(gè)城市環(huán)比上漲，30個(gè)城市環(huán)比下跌。與6月相比，環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)增加25個(gè)。從數(shù)據(jù)來看，7月房價(jià)環(huán)比上漲的城市較6月有明顯增多，環(huán)比0.33％的漲幅超過6月0.05％的漲幅。
報(bào)告認(rèn)為，造成7月份多個(gè)城市價(jià)格上漲的主要原因在于，首先，成交增長明顯推動(dòng)價(jià)格上漲。數(shù)據(jù)顯示，7月份全國多地樓市成交量創(chuàng)調(diào)控新高。短期的供需失衡導(dǎo)致市場參與者的心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，恐慌性購房者增加，開發(fā)商漲價(jià)預(yù)期增強(qiáng)。其次，信貸政策利好逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)過兩次降息，購房成本降低拉動(dòng)了部分需求的購房熱情。
如此大面積的持續(xù)上漲，確實(shí)讓不少開發(fā)商在感慨樓市真是“給點(diǎn)陽光就燦爛”的同時(shí)，亦產(chǎn)生了些許隱憂。“最近中央對房地產(chǎn)市場的一系列動(dòng)作，讓我們更加感覺到了山雨欲來風(fēng)滿樓的寒意。從這點(diǎn)不難看出，盡管今年上半年房地產(chǎn)市場的迅速回暖存在著剛需釋放等等客觀的因素，但是房價(jià)再次上漲，決策層依舊十分關(guān)注。”基于這樣的判斷，該開發(fā)商采取的策略則是，“基本上今年的推盤價(jià)格都不會(huì)有大幅的上漲，還是采取平價(jià)策略吧?，F(xiàn)在的行情誰也說不好。非常明顯的是，當(dāng)前的房地產(chǎn)已經(jīng)是受政策主導(dǎo)的市場了。”而對于政策以及市場的走向，這位開發(fā)商對于后市模糊與迷茫的心路或許成為當(dāng)前不少企業(yè)的典型代表。
一則謠言誕生的前后和脆弱的樓市神經(jīng)
8月2日，一條關(guān)于住建部正在研究“取消商品房預(yù)售制”的消息在網(wǎng)上盛傳。
盡管這是一條當(dāng)時(shí)未被證實(shí)的消息，但正是這一對于樓市來說極為利空的消息，在經(jīng)過數(shù)天發(fā)酵以后，終于在上周四，讓A股市場房地產(chǎn)股幾乎全線飄綠——午后大盤開始暴跌，板塊跌幅超過4%，截至收盤，蘇寧環(huán)球跌停，北京城建跌6.19%，金地集團(tuán)跌6.38%，招商地產(chǎn)跌9.81%。
伴隨此間的則是，一場關(guān)于商品房預(yù)售制存廢之爭亦再次登場。
同樣，根據(jù)8月7日《中華工商時(shí)報(bào)》報(bào)道顯示，“近日，有消息稱，國家稅務(wù)總局組織來自全國30多個(gè)省市的71名稅務(wù)系統(tǒng)工作人員在中國人民大學(xué)學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅批量評估技術(shù)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，此舉表明在房產(chǎn)稅推進(jìn)層面，國家已經(jīng)開始研究具體操作技術(shù)。”如此，在經(jīng)歷了取消房產(chǎn)預(yù)售制的傳聞之后，有關(guān)征收房產(chǎn)稅的消息又一次箭在弦上。
目前，住建部已經(jīng)明確否認(rèn)取消預(yù)售制的市場傳聞，經(jīng)此一事，當(dāng)前極為脆弱的樓市神經(jīng)似乎可見一斑。盡管只是虛驚一場，但是這樣的市場表現(xiàn)，卻是如此真實(shí)而生動(dòng)反映出，當(dāng)前市場對于調(diào)控可能升級的不安預(yù)期。
造成市場不安預(yù)期的，與此前國務(wù)院派出的8個(gè)督查組督查包括浙江省在內(nèi)的16個(gè)省市房地產(chǎn)調(diào)控不無關(guān)系。“現(xiàn)在，我們都在擔(dān)心，在督查組實(shí)地調(diào)研后，調(diào)控會(huì)不會(huì)繼續(xù)加碼，而圈子里大家也都有各自的猜測。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商老總對記者表示。而一些業(yè)內(nèi)人士也紛紛認(rèn)為，在目前全國各地呈現(xiàn)出的房地產(chǎn)成交火熱以及房價(jià)再次開始攀升的苗頭下，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的形式依然十分嚴(yán)峻，這些都將會(huì)讓監(jiān)管層不會(huì)放松房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)控的步調(diào)。
與此前一些地方政府開始陸續(xù)出臺“博弈”樓市調(diào)控的諸多松綁政策不同的是，近期以來，確實(shí)是已經(jīng)有一些地方政府在主動(dòng)加碼調(diào)控手段。
據(jù)相關(guān)媒體披露，7月27日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項(xiàng)調(diào)控政策的通知》；7月31日，北京市住建委相關(guān)人員表示，北京下半年將繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策，針對當(dāng)前樓市量價(jià)齊升情況，已臨時(shí)采取了對七爺?shù)募s談和告誡，在商品房預(yù)售審批過程中進(jìn)行價(jià)格引導(dǎo)和監(jiān)督；而廣東中山市則決定自8月1日起執(zhí)行新的公積金貸款政策，將二套房首付比例提高至6成，貸款利率上浮10%，貸款額度降至30萬元，并暫停發(fā)放三套（含）以上個(gè)人住房公積金貸款。
與此前大半年時(shí)間里，包括蕪湖在內(nèi)的各大城市陸續(xù)以“勇敢而短暫”的方式出臺的各種“新政”比較，當(dāng)前樓市調(diào)控確實(shí)出現(xiàn)了些許微妙的表象。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前，從各個(gè)方面釋放的信息來看，繼續(xù)從嚴(yán)必將是今后樓市調(diào)控的基調(diào)。“這也很好說明，目前市場上，絕大多數(shù)開發(fā)商對后市其實(shí)并不是非?？春茫偪癯鲐浲票P只在于能夠乘機(jī)在形勢稍微好轉(zhuǎn)的當(dāng)下，迅速回籠現(xiàn)金流而落袋為安。”
也有開發(fā)商對記者表示，對于調(diào)控走向，如果市場上仍舊保持持續(xù)上漲的態(tài)勢，在限購政策不變的前提下，加快此前已經(jīng)熱議多時(shí)的房產(chǎn)稅改革等措施都或者有望很快被提上日程。
“從嚴(yán)，意味著要嚴(yán)格落實(shí)已經(jīng)有的調(diào)控政策，比如最為關(guān)鍵的‘限購’政策，一直被認(rèn)為是本輪調(diào)控的利器。當(dāng)然，另外一方面也不排除繼續(xù)加大已有調(diào)控政策力度的可能性。以此前一度熱議的‘房產(chǎn)稅’為例，有關(guān)征收房產(chǎn)稅的猜測以及‘跨地域限購’等，都成為目前業(yè)內(nèi)人士對于樓市后市調(diào)控的一個(gè)政策猜想。”
各種跡象顯示，剛剛開始的八月，或許是中國房地產(chǎn)市場的又一道分水嶺。隨著國務(wù)院督查組的調(diào)研陸續(xù)結(jié)束，關(guān)于這次督查的結(jié)果亦被外界視為監(jiān)管層是否需要出臺房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策的一個(gè)重要參照。
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，按照國土資源部、住建部的工作安排，自今年7月下旬開始的督查各主要城市房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)和市場情況的工作將在8月結(jié)束。“國土資源部會(huì)同住建部等部位根據(jù)督查情況的報(bào)告上報(bào)國務(wù)院，作為樓市調(diào)控后續(xù)政策走向的依據(jù)之一。”
來源：杭州日報(bào)