囤地20年房價漲百倍 能拖就拖已是潛規(guī)則

位于上海南京路的一個樓盤，近期報價一平方米8萬元至10萬元。然而，其所在地塊卻是1992年首次拿地，“在建”逾20年，屢屢停工。這期間，周邊房價從千元起步，相比上漲近百倍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些曾經(jīng)的“地王”、知名開發(fā)商都曾存在囤地行為，一些省份清查出的閑置土地逾十萬畝。樓市調(diào)整期低價拿地、囤地惜售背后，是開發(fā)商暴利和高房價。

【現(xiàn)象】

一個項目“在建”20年

一平方米8萬元至10萬元，這是上海南京西路的協(xié)和城“2068號公館”近期開盤后一度開出的均價。該項目于1992年首次拿地，僅二期項目就“在建”了20多年。年報顯示，開發(fā)商中國地產(chǎn)在2010年后曾三度推遲了竣工時間。現(xiàn)場銷售人員告訴記者，“2068號公館”今年剛有兩棟住宅樓完工。已建成住宅樓中，還有部分“不知啥時開始賣”。即使按年報中最新的“預計2015年全部竣工”計算，從2006年有財務數(shù)據(jù)算起，協(xié)和城整個項目估值從約80億元漲至超過300億元。

囤地最終都要由消費者埋單：2008年1月，知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時，樓板價不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年，2013年9月首次開盤時，毛坯房均價達3.1萬元，超過土地成本10多倍。

【揭秘】

能拖就拖已是“潛規(guī)則”

據(jù)上海中原物業(yè)顧問研究員劉光富介紹，上海協(xié)和城項目首次拿地的1992年前后，周邊區(qū)域的居民住宅報價還不到千元。按照開發(fā)商如今開出的最高價，單價漲了約100倍。

“僅在海南省，2014年就清查出閑置土地13.92萬畝。”海南省國土資源廳廳長陳健春說，涉及囤地開發(fā)商包括華潤、中信泰富、魯能和中遠等，僅12家知名房企閑置土地就有4.47萬畝，時間最長的達20多年，其間一些地塊周邊房價至少翻了一倍多。“很多樓盤不是拿完地就開建，能拖就拖已是‘潛規(guī)則’。”上海萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理孫嘉等市場人士說。據(jù)了解，不少房企拿地后，往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房價走勢，再確定開盤時間。“一旦樓市回暖就加緊開盤，如果趕上房價低迷盤整時期，就以種種理由囤地。”

業(yè)內(nèi)人士表示，假如一座城市一年計劃供地10000畝，但有20%批而未用就可能帶來住宅供應混亂，供需被人為扭曲，形成地價攀升、房價走高的循環(huán)。

【疑問】

“嚴令”為何管不住囤地？

1999年公布實施的《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。根據(jù)國土資源部2012年修訂《閑置土地處置辦法》，開發(fā)商原因造成的閑置土地，未動工開發(fā)滿一年的，按土地價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。

業(yè)內(nèi)人士表示，國家及各省市幾乎年年下發(fā)通知、文件，明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現(xiàn)象。今年9月，河北省住建廳、國土資源廳就聯(lián)合印發(fā)通知，要求嚴厲打擊熱點區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商通過部分開發(fā)、先開工再改規(guī)劃、操縱審批程序等種種方式實現(xiàn)囤地——

方式一：虛報預售價格

一家主要在中部開發(fā)項目的上海房企負責人說，具體操作中，個別企業(yè)故意虛報預售價格，一旦申報價明顯高于市場成交均價，被房管部門暫停預售程序，就可宣稱由于宏觀調(diào)控、報價過高未拿到預售證，變相操縱審批程序拖延開發(fā)。

方式二：推給“政府原因”

一些地方政府為了土地收入對囤地“睜一只眼閉一只眼”。“國土資源部門現(xiàn)已查明，一些地方政府為了土地收入，拿‘政府原因’作為拖延開發(fā)的擋箭牌。”陳健春說。據(jù)統(tǒng)計，海南全省宣稱因政府原因造成閑置的土地，占閑置土地總面積的74%。“應無償收回的，一些地方僅以征收閑置費了事；應有償收回的，僅以簡單的延長開發(fā)期限了結。”

方式三：以權謀利搞腐敗

囤地中還存在部分官員的個人腐敗現(xiàn)象。比如，已被提起公訴的湖南衡陽國土局副局長謝雙喜“窩案”中，紀檢部門就指控其參與囤地、圈地和違規(guī)變更規(guī)劃，以權謀利，違法違規(guī)倒賣土地。

多地國土監(jiān)管部門表示，由于巨大的利益誘惑和招商引資需求，眾多開發(fā)商及個別基層地方政府仍對囤地禁令視而不見，應重點推進土地閑置清理，一宗一宗解決“囤地”違規(guī)現(xiàn)象。

北京晨報