網(wǎng)上瘋傳房產(chǎn)崩潰時間表 房價須建容忍指標(biāo)(圖)
圖據(jù)《廣州日報》
房地產(chǎn)頻遇調(diào)控，一份“房地產(chǎn)崩盤時間表”開
始在網(wǎng)上流傳。它回顧日本1985年-1991年房地產(chǎn)市場走勢，發(fā)現(xiàn)與中國2005年-2008年房地產(chǎn)市場走勢頗為相似，最后更預(yù)言中國房地產(chǎn)會在明
年崩盤。然而，多位專家卻表示，兩地銀行體系、人口結(jié)構(gòu)、城市化程度不同，“崩盤”可能只是“預(yù)言”而已。
網(wǎng)上盛傳
“房地產(chǎn)崩盤時間表”
中國與日本驚人相似
雷
同
房價飛漲、貨幣面臨升值壓力、低消費(fèi)率、高儲蓄率、寬松貨幣政策、穩(wěn)健財政政策。
日本國土交通
省本月公布調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，日本地價在去年連續(xù)第二年下滑，商業(yè)用地價格跌至紀(jì)錄低位。
經(jīng)濟(jì)起飛晚了近30年的中國，金融危機(jī)過后地產(chǎn)價
格依然火熱。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，新建住宅銷售價格同比上漲13%?！艾F(xiàn)在的樓
市，確實(shí)和當(dāng)年的日本非常相似。樹長不到天上去，這樣下去早晚要出問題?！痹趤喼揲_發(fā)銀行任職的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、現(xiàn)任中國發(fā)展研究基金會副秘書長湯敏不無憂慮
地表示。
中金公司香港研究部副總經(jīng)理沈建光也表示，近期確實(shí)有部分投資者認(rèn)為中國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)過于依賴出口、貨幣面臨升值壓力
等等，都與上世紀(jì)80年代經(jīng)濟(jì)泡沫破裂前的日本類似。
此外，中國也與當(dāng)年日本有相似的低消費(fèi)率、高儲蓄率。在寬松的貨幣政策和穩(wěn)健的財
政政策方面，中國也和以前的日本雷同。
差異
政府對銀行和企業(yè)的控制力、市場廣
度、銀行體系和人口結(jié)構(gòu)等都不相同。
在中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容看來，當(dāng)前高房價癥結(jié)在難以抑制的投機(jī)性需求。中國大
量二、三線城市如今還可以吸引投機(jī)資金，所以這幾年房地產(chǎn)整體還難以遭到崩盤的結(jié)果?！耙坏┓康禺a(chǎn)泡沫破裂，后果將會比日本更嚴(yán)重”。
戴德梁行策略研究顧問部董事黎慶文更認(rèn)為，內(nèi)地樓市10年內(nèi)都不會崩盤。中國內(nèi)地金融體系與美國、日本甚至中國香港地區(qū)不一樣，央行對房地產(chǎn)信貸的控制力
更強(qiáng)。
中金公司香港研究部副總經(jīng)理沈建光也指出，泡沫前，日本政府并沒有對商業(yè)銀行采取有效措施引導(dǎo)監(jiān)管。中國政府對銀行和企業(yè)有很強(qiáng)
的控制力，可以引導(dǎo)資金流向，出臺政策打壓房地產(chǎn)泡沫。
沈建光認(rèn)為，另一個視角是人口結(jié)構(gòu)。1985年日本城市化率達(dá)76.7%高點(diǎn)，
城市化接近尾聲；中國城市化進(jìn)程還處于加速階段。只要吸取日本經(jīng)驗教訓(xùn)，采取有效及有前瞻性的政策，歷史就不會重演。
專家視點(diǎn)
房價須建容忍指標(biāo)
在中國發(fā)展研究基金會副秘書長湯敏
看來，過去對房地產(chǎn)的調(diào)控，全世界的政府應(yīng)該說都是失敗者，幾乎所有國家都多次絆倒在房地產(chǎn)這塊“石頭”上。
“要用調(diào)控通脹的機(jī)制來調(diào)
控房價，首先要建立統(tǒng)一的房價指標(biāo)體系，建立城市的普通住房價格指數(shù)。設(shè)立不超過居民年收入增長率的房價容忍指標(biāo)，一旦超過這一指標(biāo)，相關(guān)部門就要馬上啟
動調(diào)控機(jī)制?！睖粽J(rèn)為，中國有條件在世界上首先建立一套完善的調(diào)控房價體系?！斑@一容忍指標(biāo)也要設(shè)立下限，房價大跌同樣不利于房地產(chǎn)市場的健康?！彼?說，最理想的狀態(tài)是通過這一體系，讓中國房價在四五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。
不少分析都指出日本整體房價雖然并沒有完全跌到位，但一些日本
房地產(chǎn)中介已開始把目光投向中國。據(jù)《廣州日報》
房地產(chǎn)的這些年
韓國
對貨幣購買力信心不足推漲房價
1986-1991年，
是韓國房地產(chǎn)的上漲階段，1991年-1996年緩慢回落，亞洲金融危機(jī)前出現(xiàn)小幅回升。1997年-2000年，韓國房價下跌近一半。1997年韓國政
府放寬了公寓轉(zhuǎn)讓限制，韓國央行實(shí)行低利率政策，此舉雖成功激活了韓國房地產(chǎn)市場，但也帶來了房價高速增長的隱患。
2002年以來，韓
國經(jīng)濟(jì)已基本從1998年的金融危機(jī)中恢復(fù)，社會積累大量財富，大批資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱。2000年1月-2005年6月，首爾等
9個地區(qū)公寓的平均售價上漲了2.8倍，同期韓國國內(nèi)生產(chǎn)總值平均每年僅增長4%-5%。在首爾的高尚住宅區(qū)江南，一套100平方米的普通住宅，至少要
10億韓元（相當(dāng)于人民幣500萬元）。大部分韓國年輕人，如果沒有父母資助，工作30年不吃不喝，也很難在首爾的江南買一套房子。2006年一項問卷調(diào)
查顯示，90%的受訪韓國人表示，由于對貨幣購買力信心不足，更愿意轉(zhuǎn)換成投資品種以保值增值。
新加坡
住房自有率從27%升至91%
新加坡住房自有率從1970年的27%上升到如今的91%。新加坡住房市場是特殊的
二元結(jié)構(gòu)，近90%的居民居住在政府提供的“組屋”，這部分住房價格低廉，購買、使用和轉(zhuǎn)手受到嚴(yán)格規(guī)制；只有10%左右的人從自由市場購買“私宅”，主
要是沒拿到新加坡永居證的外籍人士、希望改善住房質(zhì)量的本地富裕階層和一些海外買家，雖然涉及居民比例不高，但因價值不菲，其對經(jīng)濟(jì)的影響也不容忽視，也
經(jīng)歷過巨大價格波動。
1986-1996年，新加坡私人住宅價格漲幅達(dá)440%。1996年-1998年，亞洲金融危機(jī)和組屋轉(zhuǎn)售限制
放開，導(dǎo)致私人住宅房價一度暴跌45%。2000年暴漲30%后，2001年-2002年又連續(xù)出現(xiàn)10%跌幅，之后趨于平穩(wěn)。2006年，新加坡樓市熱
潮再度啟動。
今年新加坡政府宣布，凡購買私人房屋或私宅地皮，如在一年內(nèi)轉(zhuǎn)售，賣方必須繳付印花稅，并將金融機(jī)構(gòu)房貸比率上限由90%
降到80%。新加坡總理李顯龍曾說：“房子應(yīng)該是買來住的，不是買來投機(jī)的。”
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日本
地產(chǎn)泡沫破裂引來“失去的20年”
日本房價在1975
年出現(xiàn)短暫回落后溫和上漲，從1985年開始再次快速上漲，直到1991年房地產(chǎn)泡沫破滅，進(jìn)入長期經(jīng)濟(jì)危機(jī)。1985-1991年是日本房地產(chǎn)泡沫快速
膨脹時期，在房地產(chǎn)價格飆漲和較低的土地保有稅負(fù)及銀行低息貸款政策下，日本許多金融機(jī)構(gòu)和個人加入炒賣土地行列。1985年-1989年，日本銀行貸款
增加128萬億日元，其中62萬億投向房地產(chǎn)和非銀行金融機(jī)構(gòu)。
1991年，日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，住宅用地大跌46%，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入
“失去的二十年”。1986年-1987年連續(xù)五次降低利率造成大量過剩資金；1987年“紐約股災(zāi)”后繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)張性貨幣政策，長期超低利率將資金推入
股票和房地產(chǎn)市場；1989年后連續(xù)提高利息至6%，導(dǎo)致股市一年內(nèi)下降了38%，土地價格也大幅度下跌。看到地價、股票不斷下降，日本政府又匆忙幾次降
低利息，但刺激不起新的投資，政府的宏觀調(diào)控宣告失敗。
據(jù)《第一財經(jīng)日報》