樓市走勢未見明朗之時(shí)，上海的土地出讓市場已經(jīng)賺的盆滿缽滿了。
本報(bào)統(tǒng)計(jì)上海規(guī)劃與土地管理局已經(jīng)公布數(shù)據(jù)，截至目前，2010年上海經(jīng)營性土地出讓金已經(jīng)超過了650億，逼近上海去年全年土地收入675億(據(jù)上海財(cái)政局2009年土地入賬數(shù)據(jù)）。
年初，上海財(cái)政局遞交上海人大的預(yù)算報(bào)告顯示，2010年上海國有土地使用權(quán)出讓金收入將達(dá)到900億，比2009年增加33.2%。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)系教授湯貢亮對本報(bào)表示，北京目前土地出讓金也已經(jīng)逼近了去年全年水準(zhǔn)，主要是由于前幾個(gè)月地王頻出。如果接下來北京調(diào)控政策奏效，下半年形勢將逆轉(zhuǎn)。
上海市規(guī)劃和國土資源管理局公告顯示，從5月18日至25日，上海將推出近40塊土地。其將成為上海土地推介最為集中的一次“盛宴”，在地方細(xì)則出爐之前集中賣地，上海有望加速完成全年任務(wù)目標(biāo)。
與此同時(shí)，懸在上海樓市上方的達(dá)摩克利斯之劍——房產(chǎn)保有稅，尚不知能否最終出爐，但市場公認(rèn)其為控制樓市上漲的一劑關(guān)鍵猛藥。不論上海調(diào)控政策如何落地，不到半年即有650億土地收入為上海各項(xiàng)建設(shè)資金需求“兜底”，上海市財(cái)政已有轉(zhuǎn)圜余地。
大量地王為新政前出爐
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、中國稅務(wù)學(xué)會理事胡怡建對本報(bào)表示，上海目前推出地塊多一點(diǎn)，擴(kuò)大土地的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，這對上海城市接下來發(fā)展幫助很大。
4月中中央第二波樓市調(diào)控之前，上海政府入賬的土地出讓金已經(jīng)十分樂觀。
年初，幾幅陸續(xù)出爐的地王，極大充實(shí)了上海區(qū)縣政府的財(cái)政資金大盤，僅黃浦區(qū)在2月1日出讓的外灘金融中心（8-1）地塊，和8日出讓的163街坊地塊，就分別以92億和34億成交，共計(jì)有126億元將前后入賬。
本報(bào)統(tǒng)計(jì)上海今年成交的十幅總價(jià)最高的地王，有8幅是在1、2月成交。其為2009年樓市迅猛飆升后，房地產(chǎn)企業(yè)回收的大量成交額再次砸向土地市場。
包括工業(yè)用地在內(nèi)，2010年截至目前，上海共成交超過160多幅土地，而各位于松江、青浦、嘉定、閔行、閘北、黃埔的十幅地塊，成交金額共計(jì)373億，占據(jù)總成交金額的一半以上。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心尹伯成教授告訴本報(bào)，前幾個(gè)月份上海土地出讓金持續(xù)的攀高，對推動上海3、4月份的樓市價(jià)格攀升有巨大的推動。就在4月中旬國務(wù)院新國十條出爐之際，上海樓市同時(shí)進(jìn)入新一波的上漲瘋狂。
3月底，上海改變了土地出讓條件，更新土地出讓方式，開發(fā)商簽訂土地出讓合同后，5天內(nèi)拿地企業(yè)須繳納20％土地款，并在一個(gè)月內(nèi)全部繳清；若申請延期支付，則須在10天內(nèi)支付50％，在3個(gè)月內(nèi)全部付清，其中后50％土地款須支付利息。
如此嚴(yán)格的條款，顯然影響到之后上海土地市場成交價(jià)格。5月7日，上海放量5幅廣受矚目的熱門地塊，出讓總面積達(dá)到61萬平方米之多，包括保利地產(chǎn)(10.77,-0.13,-1.19%)、陸家嘴(19.05,0.00,0.00%)股份、新鴻基、萬科、招商地產(chǎn)(15.69,-0.21,-1.32%)、龍湖地產(chǎn)、綠城等諸多地產(chǎn)巨頭悉數(shù)到場。
而其中最值得關(guān)注的新江灣C4和廣富林2-6號地塊，其周邊曾經(jīng)都拍出過地王，當(dāng)日的成交未出現(xiàn)過火，位于松江區(qū)廣富林2-6號地塊被北方城投以18.4億元獲得，樓面地價(jià)約13724元/平方米，低于萬科2月底拿下的廣富林2-4地塊的16378元/平方米的樓面價(jià)。
而上海城投以11.0833億元拿下新江灣城C4地塊，以底價(jià)成交。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，從上海的基本面來看，2009年和年初的十分過火，近期拍出的幾幅土地價(jià)格較為合理，這得益于國家宏觀調(diào)控。
新政后地市走向不明朗
與此同時(shí)，上海樓市的走向也呈現(xiàn)離奇走勢。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴本報(bào)：此輪樓市調(diào)控正好一個(gè)月，全市商品住宅成交面積從政策出臺前一個(gè)月的119萬平方米減少到近一個(gè)月的52萬平方米，成交量出現(xiàn)腰斬，需求一再被打壓；而全市成交均價(jià)卻從政策前的20561元/平方米上漲到政策后的24833元/平方米，這與調(diào)控政策平抑房價(jià)的初衷出現(xiàn)了背離。
“政策還未達(dá)到效果。故而樓市調(diào)控并非制定更多的政策，而是政策的執(zhí)行力度?！标戲T麟表示。
5月13日，上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向新華社表示，上海將堅(jiān)決落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的一系列措施，在調(diào)控中“從嚴(yán)掌握”。其同時(shí)透露，上海對住房持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅如何征收、如何具有可操作性等目前還在研究，具體方案還沒有正式確定。
“保有稅是否出爐還看中央的決策，上海只能執(zhí)行中央的政策、貫徹?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉告訴本報(bào)。
胡怡建表示，“外界有聲音，房產(chǎn)稅出爐很大程度上是為了增加上海的稅收，這種說法也很難成立?！焙茈y想象保有稅能給上海一年貢獻(xiàn)超過600億稅收收入，保有稅一旦落地，勢必影響上海樓市成交量，傳導(dǎo)至土地市場也必然影響到土地的成交，這為上海的經(jīng)濟(jì)形勢添加了不確定因素。
樓市與土地的互動中，樓市一旦持續(xù)觀望或者陷入下行通道，隨著政策收緊，上海土地的成交勢必受到極大影響。“如果上海下決心控制房價(jià)，同時(shí)意味其同樣釜底抽薪，將自己經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地財(cái)政模式進(jìn)行自我挑戰(zhàn)?！睒I(yè)內(nèi)人士評價(jià)。