為何熱錢偏愛(ài)樓市 房?jī)r(jià)治理需要從制度結(jié)構(gòu)入手

　 盤點(diǎn)2010年的樓市調(diào)控，可以說(shuō)，這是政府出臺(tái)控制手段最多，打壓力度最大的一年，從1月10日的"國(guó)十一條"到4月17日的"國(guó)十條"再到9月29日的"國(guó)五條"，但是，國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格依然沒(méi)有明顯的回落，特別是許多大城市房?jī)r(jià)不僅居高不下，進(jìn)入10月以來(lái)還有小幅攀升。是什么原因使房?jī)r(jià)降不下來(lái)？


　　房?jī)r(jià)過(guò)高，是流動(dòng)性過(guò)剩還是供不應(yīng)求？


　　當(dāng)前，一種普遍的看法是把這種高位房?jī)r(jià)歸結(jié)于流動(dòng)性過(guò)剩。理由是自2009年以來(lái)國(guó)內(nèi)貨幣量增發(fā)速度較快，且流入房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越多，比如說(shuō)，2010年上半年流入房地產(chǎn)的新增貸款為1.38萬(wàn)億元，占新增貸款4.63萬(wàn)億的29.8%。2009年的這個(gè)比例是20%。此外，外資流入也構(gòu)成了一個(gè)重要部分，2010年的1月～10月，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資額同比增長(zhǎng)了48.04%，僅10月份增加的外資就高達(dá)87億美元。


　　不可否認(rèn)，流動(dòng)性過(guò)剩不可避免地會(huì)引起樓市上漲，但是，為什么大量的流動(dòng)性會(huì)涌入樓市，而不是其他行業(yè)呢？這是用流動(dòng)性過(guò)剩所不能解釋的。據(jù)不完全了解，房地產(chǎn)行業(yè)的平均盈利率大約在20%左右，一般競(jìng)爭(zhēng)性的制造業(yè)部門平均利潤(rùn)率大多數(shù)在5%以下。這種收益率差距不僅使大量游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也會(huì)使相當(dāng)一部分存量資本轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)上去。


　　如果繼續(xù)問(wèn)下去，為什么房地產(chǎn)收益率會(huì)明顯高于其他行業(yè)呢？有人會(huì)說(shuō)，這是供不應(yīng)求的結(jié)果。如果房源短缺是問(wèn)題的根源，那么，治理的途徑就是增加供給而已。據(jù)有關(guān)專家測(cè)算，從2000年到2009年期間，我國(guó)每年新增的住房竣工面積總量大約是3.87億平方米，而按人均30平方米計(jì)算，每年我國(guó)住房需求大約是5億平方米，存在著供求缺口。但是，我認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏一個(gè)有效的制度結(jié)構(gòu)情況下，每年再增大住房的供給面積，依然難以減緩樓價(jià)。


　　比如，2009年住宅竣工面積就達(dá)到5.77億平方米，這已超過(guò)了樓市需求量，至少樓價(jià)上漲勢(shì)頭會(huì)慢下來(lái)，但是，進(jìn)入2010年以來(lái)，在政府出臺(tái)的各項(xiàng)嚴(yán)控需求的大力打壓下，樓市依然逆市上揚(yáng)?？梢?jiàn)，僅僅大幅度地增加住宅供給量是不夠的，當(dāng)前高房?jī)r(jià)治理需要從制度結(jié)構(gòu)入手。


　　這里所說(shuō)的制度結(jié)構(gòu)是指為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展，通過(guò)有效的制度安排，理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)上的三個(gè)基本關(guān)系，即保障房與商品房之間的關(guān)系、住房存量與增量之間的關(guān)系以及租房與買方之間的關(guān)系。


　　房?jī)r(jià)治理需要從制度結(jié)構(gòu)入手


　　從保障房與商品房之間的關(guān)系上看，保障性住房是為保障低收入群體而由政府提供的住房。提供這類房子是政府的責(zé)任。問(wèn)題在于，在分權(quán)競(jìng)爭(zhēng)體制下，如何保證地方政府通過(guò)制度方式把保障房的土地使用規(guī)模確定下來(lái)。因?yàn)?，同樣一塊土地，如果用于保障房，政府不僅得不到收入，而且還要增加支出。相反，如果用于商品房，不僅不要增加財(cái)政支出，而且可以獲得財(cái)政收入。


　　就住房存量與增量的關(guān)系來(lái)說(shuō)，所謂住房存量是指居民手中實(shí)際擁有的房產(chǎn)數(shù)量。在許多城市都存在著一些居民擁有兩套或更多的住房，而另一些居民的住房卻達(dá)不到規(guī)定面積的情況。對(duì)于實(shí)際擁有兩套或更多住房的居民來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)作為一種保值與投資品種，本是無(wú)可厚非的。問(wèn)題在于，如果持有住房的成本較低，許多房產(chǎn)就會(huì)退出流通。如何增大這部分資源的轉(zhuǎn)手與出租呢？我認(rèn)為，應(yīng)對(duì)一套以外的住房收房產(chǎn)稅，而不是居民的所有住宅。這不僅能極大地緩解房源供給不足，而且會(huì)大量減少房地產(chǎn)資源的閑置與浪費(fèi)。


　　第三個(gè)關(guān)系是租房與買房的關(guān)系。在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)完善的條件下，每個(gè)人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，選擇究竟是租房或是買房。但是，如果房產(chǎn)租賃市場(chǎng)不健全，就容易使一部分租房者變?yōu)橘?gòu)房者，進(jìn)而加大購(gòu)房的需求壓力。從我國(guó)現(xiàn)有的住宅租賃市場(chǎng)來(lái)看，目前還不是十分成熟與健全，主要表現(xiàn)在住宅租賃市場(chǎng)的合約制定與實(shí)施比房產(chǎn)買賣交易合約要復(fù)雜得多，交易費(fèi)用也很高。因此，我認(rèn)為，通過(guò)房屋租賃市場(chǎng)的有效發(fā)展，將相當(dāng)一部分購(gòu)房者變?yōu)樽夥空?，這應(yīng)也成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)有效治理與制度建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。


　　當(dāng)然，樓價(jià)治理與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是十分復(fù)雜的，還需要多種因素與措施配合，但是，如果能從制度結(jié)構(gòu)上理順以上三個(gè)關(guān)系，那么，無(wú)論從短期的房?jī)r(jià)抑制抑或是長(zhǎng)期的房地產(chǎn)行業(yè)治理至少都是有幫助的。




(來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)）