二三線地方政府限價(jià)躲限購 曲解樓市調(diào)控
香河、廊坊限價(jià)之后，秦皇島醞釀房價(jià)7000元封頂新政，以避免進(jìn)入“限購”名單。
繼河北香河縣、廊坊市相繼頒布房地產(chǎn)行政限價(jià)政策后，同屬河北省的秦皇島市也準(zhǔn)備將商品住房銷售價(jià)格的上限定在7000元/平方米。屆時(shí)，秦皇島將成為全國范圍內(nèi)第二個(gè)實(shí)施商品房行政限價(jià)的地級(jí)城市。
在此之前，國務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)明確指出，房價(jià)上漲較快的二三線城市也要執(zhí)行限購政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)隨即啟動(dòng)了新一輪限購名單的擬定工作，而環(huán)渤海地區(qū)恰是住建部關(guān)注的重點(diǎn)所在。
在國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)樣板城市房價(jià)漲幅排行中，與丹東等城市一并，秦皇島連續(xù)幾月位居前列。然而，自香河縣開“行政限價(jià)”先河以來，房價(jià)漲幅居前的二三線中小城市效仿之意明顯，寄望以此來避免“限購”政策降臨。
在以“限價(jià)”換取“限購”政策的背后，土地財(cái)政的掣肘，正在悄然之間顯現(xiàn)。
效仿限價(jià)
7月下旬，多家在河北省秦皇島市進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)被當(dāng)?shù)卣圆煌绞郊s談，并組織非正式的座談會(huì)。記者了解到，座談會(huì)以及約談的主題只有一個(gè)：就秦皇島市實(shí)施商品住房限價(jià)銷售的有關(guān)問題，征求當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的意見。
“政府傳遞的信息是，秦皇島市商品住房的銷售價(jià)格上限約為7000元/平方米?！币晃慌c會(huì)人士向記者表示。包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在內(nèi)的于當(dāng)?shù)剡M(jìn)行投資開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均向《中國經(jīng)營報(bào)》記者證實(shí)了這一情況。
秦皇島市位于渤海灣，北京東南方向，常住人口越60萬人，下轄北戴河、南戴河等著名旅游風(fēng)景度假區(qū)。由于大量外地購房者進(jìn)入秦皇島購置房產(chǎn)，秦皇島房價(jià)快速上漲。至2011年6月，秦皇島市憑借8.6%的同比漲幅已經(jīng)位列國家統(tǒng)計(jì)局70座城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅榜的第二位。
對(duì)于限價(jià)銷售問題，秦皇島市政府辦公廳一位官員表示，秦皇島將認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院制定的房地產(chǎn)調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)健康、平穩(wěn)的發(fā)展。而在此之前，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)了《河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好環(huán)首都部分縣(市)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知》【2011】316號(hào)(下稱“316號(hào)文”)。據(jù)此，香河縣、廊坊市相繼對(duì)商品住房實(shí)施限價(jià)銷售。
記者了解到，在具體實(shí)施行政限價(jià)的方式上，秦皇島與此前的香河、廊坊并不無明顯差異，均是通過預(yù)售許可申領(lǐng)過程中的定價(jià)審核實(shí)現(xiàn)。對(duì)于定價(jià)預(yù)期超出限價(jià)上限的，將不予發(fā)放預(yù)售許可。當(dāng)?shù)爻^限價(jià)上限的樓盤，不少已經(jīng)準(zhǔn)備推遲開盤銷售。
“主要將會(huì)受到影響的，是目標(biāo)客戶群為外地購房者的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如濱海的一些公寓、別墅，這些項(xiàng)目的正常售價(jià)都在15000元~20000元/平方米。”當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)界人士稱。
規(guī)避“限購”
實(shí)際上，在河北省住建廳下發(fā)“316號(hào)”文件后，緊隨香河之后，包括河北固安縣、大廠縣等，也都實(shí)施了商品住房的限價(jià)銷售。記者了解到，在316號(hào)文件中，開列了多項(xiàng)應(yīng)對(duì)房價(jià)上漲過快的措施，其中既包括目前得到廣泛推行的限價(jià)銷售政策，也包括國務(wù)院兩次常務(wù)辦公會(huì)提出的針對(duì)非本地購房者的限購措施。
然而，迄今為止，“行政限價(jià)”被廣泛采用，但地方政府對(duì)“限購”卻十分慎重，究竟所為何故？
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任陳國強(qiáng)告訴記者，無論是香河、大廠、固安這些環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的縣市，還是秦皇島等旅游城市，他們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是支撐本地樓市的主要需求來自外地。
“環(huán)首都的縣市主要的購房需求來自北京，秦皇島的相當(dāng)一部分來自北京和東北各省，一旦實(shí)施限購，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場將會(huì)迅速陷入冷卻，但在此之前，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的產(chǎn)能，完全是按照外地需求支撐的預(yù)期設(shè)計(jì)的，這樣一來，地方政府的利益就會(huì)受到巨大損失?！标悋鴱?qiáng)說。
從2010年開始，由于看好秦皇島地區(qū)旅游度假資源，包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在內(nèi)的全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相繼進(jìn)入秦皇島。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一位不愿具名的高管向記者表示，限價(jià)與限購的效果不同，限價(jià)只是規(guī)定了價(jià)格的上限，但是對(duì)于市場需求沒有進(jìn)行打擊，對(duì)于外地需求主導(dǎo)的區(qū)域市場來說，只要有不斷增加的市場需求，開發(fā)企業(yè)還是愿意繼續(xù)拿地，銷售也可以正常進(jìn)行，無非是利潤多寡的問題。然而一旦限購，實(shí)際上是框定了需求的總量，并堵死了增量，使整個(gè)市場循環(huán)無法進(jìn)行。
除此之外，地方政府還希望用限價(jià)的方式，將本地從房地產(chǎn)價(jià)格漲幅榜單的前列“拉回來”。“地方政府一直認(rèn)為，住建部擬定二三線中小城市限購名單的重要依據(jù)之一，就是70座城市的房價(jià)漲幅排行，通過限價(jià)控制漲幅，地方政府希望把集中在自己身上的‘限購焦點(diǎn)’轉(zhuǎn)移開來?！弊〗ú空哐芯恐行牡囊晃粚＜曳Q。
財(cái)政掣肘
地方政府對(duì)限購的恐懼與規(guī)避，與土地財(cái)政掣肘直接相關(guān)。國土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相比于一線中心城市，二三線城市的土地與財(cái)政收入的關(guān)系更為密切，而且截至2011年6月，地價(jià)環(huán)比漲幅排名全國前十位的城市中，80%左右是二三線城市。
記者從國土資源部獲得的地價(jià)變動(dòng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在二季度綜合地價(jià)環(huán)比漲幅前十位的城市中，珠海市、濰坊市、黃石市、淮南市、北海市、蘇州市占據(jù)半壁江山。但盡管漲幅如此，二三線城市的土地出讓收入，下滑仍十分嚴(yán)重。
中國指數(shù)研究院《2011年1-6月全國130個(gè)城市土地市場交易情報(bào)》顯示，2011年1月至今，全國130個(gè)城市土地出讓金為7524億元，去年同期土地出讓金收入為7875億元，今年與去年同期相比下跌了5.5%。在該統(tǒng)計(jì)中，專門對(duì)河北省房價(jià)上漲較快的二三線城市的土地出讓金收入進(jìn)行了監(jiān)測。唐山、秦皇島、廊坊的土地出讓金收入均呈現(xiàn)出大幅下滑的態(tài)勢，其中廊坊的降幅最大，半年減少21.99%。而廊坊下屬的香河、三河等地均是環(huán)首都經(jīng)濟(jì)帶樓市上的“明珠”。
“這是在尚未實(shí)施限購的情況下，一旦真的實(shí)施限購，像廊坊、秦皇島這樣的城市，本地居民總量不過60萬、100萬，在導(dǎo)入人口創(chuàng)造出的樓市需求被斬?cái)嘀?，開發(fā)企業(yè)將失去對(duì)這些城市市場的預(yù)期，因?yàn)樗麄儾恢婪孔淤u給誰，進(jìn)而在拿地策略上，就會(huì)偏于保守，土地賣不出去，地方政府最重要的財(cái)政收入就會(huì)受到影響。”陳國強(qiáng)說。
《2011年1-6月全國130個(gè)城市土地市場交易情報(bào)》顯示，2011年以來，底價(jià)、低價(jià)成交貫穿整個(gè)土地市場，成交價(jià)格非常理性。1-6月，全國130個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為1451元/平方米，同比下跌13%。而其監(jiān)測的130多個(gè)城市中，絕大部分是二三線中小城市。
綠地集團(tuán)一位不愿具名的高管稱，目前集團(tuán)正在綜合考慮一旦二三線城市限購所能帶來的市場影響，并對(duì)自身的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。而包括萬科、遠(yuǎn)洋在內(nèi)的全國性企業(yè)，也已經(jīng)有了如是考慮。
“從根本上說，限購政策所解決的是當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恐Ц赌芰栴}，但如果簡單限價(jià)，實(shí)際上會(huì)導(dǎo)致購房支付能力更強(qiáng)的外地需求，更多的占有當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)資源，從而制造新的不平衡，這與中央政府此輪調(diào)控的初衷與出發(fā)點(diǎn)是相悖的?！标悋鴱?qiáng)說。
（來源：中國經(jīng)營報(bào)）
[ 本帖最后由 蓋樓小妞 于 2011-8-6 09:56 編輯 ]