來自:杭州房產(chǎn)信息
去年以來,剛需集中釋放,推動杭州新房成交量井噴,青年置業(yè)者的購房能量得到了很好的檢驗。上個月,新“國五條”橫空問世,許多擔心換房成本和門檻提高的首次改善型購房者積極入市,推動杭州一、二手房市場持續(xù)走熱。這些市場現(xiàn)象表明,在自住型購房占據(jù)絕對主流的當前樓市,青年置業(yè)已是越來越不可忽視的樓市力量。
日前,杭州版新“國五條”細則落地,釋放出政策從緊信號。在這樣的背景下,杭州的青年置業(yè)者對后市有著怎樣的判斷?而在他們的購房計劃中,怎樣的房子才最符合當前的市場環(huán)境和政策環(huán)境?針對這些問題,我們進行了一次小范圍的調(diào)查。
●調(diào)查
近5成購房者看漲今年房價
“不溫不火”的杭州細則,一下子讓有置業(yè)計劃的青年購房者心里松了一口氣。根據(jù)調(diào)查報告統(tǒng)計,45%的受訪者認為今年杭州的樓市價格會出現(xiàn)小幅上漲,此外,認為小幅下跌的和保持現(xiàn)有水平的分別占到22%和20%。這說明,絕大多數(shù)的購房者認為房價極有可能出現(xiàn)上漲,而這個比例和細則出臺前一個月得出的結論相比,增長了一倍之多。在當時大家對杭州房價作出預判的時候,幾乎6成受訪者都給出了“一定下跌”的肯定意見。
一位購房者在留言中表示,經(jīng)歷了這些年的樓市調(diào)控,目前大勢基本趨于穩(wěn)定了。再加上杭州細則沒有明確征稅手段以及二套房首付和利率的問題,所以房價出現(xiàn)大幅下跌,我認為不太可能。
近7成購房者重啟購房計劃
國五條出臺的效應直接影響到購房者的置業(yè)熱情,但由于地方細則的溫柔落地,讓處在猶豫期的購房者一下重燃了原本的購房計劃。據(jù)統(tǒng)計,將近7成的購房者稱會在今年考慮購房,其中13%的購房者表示會在4月份立即入手,“之前早就看好房源了,就看杭州細則如何規(guī)定,如今雷聲大雨點小,現(xiàn)在不買房更待何時?”此外,16%的購房者表示不打算在近期購房,有調(diào)查者直言,要看開發(fā)商接下來的定價策略而定。
改善型置業(yè)所占比例超4成
有意思的是,在選擇購買的物業(yè)產(chǎn)品這一欄中,選擇改善用房的人首次超過其他置業(yè)目的。43.8%的比例充分說明了改善型置業(yè)者正在明顯增多,成為杭城近期較普遍的購房需求。
不少受訪者也表示,目前很多樓盤都推出了不同程度的優(yōu)惠,特別是大戶型的優(yōu)惠相比中小戶型的優(yōu)惠更大,“存50萬抵100萬的都有”,所以不失為改善購房的好時機。但不可否認,37.9%首套置業(yè)以及12.41%為子女購房的數(shù)據(jù)充分說明,超過半數(shù)的依舊是剛需置業(yè)需求。
地鐵盤學區(qū)盤依舊是購房熱點
什么類型的房源最受熱捧,毫無疑問,那些具有附加值的當仁不讓。在我們的調(diào)查報告里,“哪些附加屬性更能促使你下單”這一欄中,最多的選項還是集中在地鐵、學區(qū)、大型超市當中,比例遠高于“外立面”“物業(yè)服務”“綠化率”等等選項。但有受訪者在備注中寫道,當?shù)罔F1號線開通以及入學新規(guī)的影響,絕大多數(shù)和地鐵沾邊、和學區(qū)鄰近的樓盤,都稱自己為“地鐵房”或“學區(qū)房”。“購房之前還是要實地考察過,不要被開發(fā)商主打的概念所迷惑。
此外,今年即將購房的大部分人群,還是以剛性需求唱主角。6成左右的購房者都是定位在剛需的項目,90平方米左右的戶型將也是這部分人群的首選。
青年置業(yè)者釋義
從狹義上講,青年置業(yè)者是指年齡在20歲到40歲之間的購房者,從廣義上講,處在事業(yè)上升期的首次置業(yè)購房者、改善型購房者都可以稱為青年置業(yè)者,這個群體在選房時往往要兼顧工作和家庭生活,對教育配套、交通環(huán)境、商業(yè)配套,以及區(qū)域的發(fā)展前景都有著比較高的要求。青年置業(yè)者成樓市主導力量
2013年一季度,杭州主城區(qū)商品房新房成交量累計達到11288套,創(chuàng)近7年之最。其中1、2、3月成交量分別達到4635套、1902、4751套,均為近4年同比新高。仔細分析這個數(shù)據(jù),不難發(fā)現(xiàn)以青年置業(yè)者為主要買家的剛需樓盤的熱銷,為第一季度的成交量提供了不可或缺的力量。
數(shù)據(jù)顯示,2013年第一季度杭州主城區(qū)銷售套數(shù)前十的樓盤中,排名前四的都屬于剛需樓盤,分別為杭州碧桂園、濱江·金色黎明、保利·城市果嶺和金地·自在城。其中,杭州碧桂園自2月2日首次面市以來,認籌客戶已經(jīng)超過700套,實際銷售數(shù)量也達到了599套;去年起一直熱銷的金色黎明也緊隨其后。
據(jù)記者了解,無論是下沙大學城北的杭州碧桂園和城市果嶺,還是位于主城區(qū)的金色黎明和自在城,熱銷項目的主力戶型均為90平方米左右的小戶型,且都具有較高的性價比。值得一提的是,據(jù)開發(fā)商透露,這些項目的購房者都以購買首套房的小年輕為主。
另外,據(jù)了解,最近幾個月比較熱的宋都·晨光國際、榮安·望江南、中糧·方圓府等樓盤,客戶群體中青年置業(yè)者也占了較大比重。
其實,剛需主導樓市的場面,自調(diào)控以來就一直如此。去年,主城區(qū)全年銷售套數(shù)前十的樓盤中,中海·寰宇天下、金地·自在城、龍湖·滟瀾山、宋都·東郡國際、濱江·金色黎明、天陽·半島國際、濱江·曙光之城、世貿(mào)·錢塘帝景和昆侖·天籟均屬于剛需樓盤,購房者也均以首次置業(yè)的年輕才俊為主。
可見,調(diào)控以來,受“限購限貸”政策的影響,剛需尤其是青年力量才是樓市真正的主導力量。
樓市新政改變青年置業(yè)觀念
3月1日,“新國五條”出臺。“新國五條”中對個人轉讓房屋提出“嚴格按轉讓所得的20%計征”,同時提出可“進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”。上述兩個政策的實施,大大加重了“以房換房”的購房者的購房成本。
4月1日晚間,杭州地方版的“新國五條”細則出臺,內(nèi)容中雖未直接提及征收20%個稅和提高二套房貸,但是不少業(yè)內(nèi)人士認為,不排除執(zhí)行上述兩條細則的可能。華邦地產(chǎn)首席分析師宋文杰表示:“杭州的細則里表明要按照稅法征收,這也就意味著地方的稅務部門有可能按照20%的比例來征收房屋轉讓的稅費。”此外,記者也獲悉,有部分銀行將開始提高二套房貸利率。
在這樣的背景下,直接選擇“一步到位”極有可能成為新的置業(yè)理念。所謂“一步到位”,就是指在預算內(nèi),選擇面積更大的,或者有優(yōu)質(zhì)學區(qū)的,或者交通更為便捷的,或者地段更為成熟的房源。
近日,打算在城東置業(yè)的王小姐就改變了她的原定計劃。她表示,此前本來和男友商量好買套二手房或遠一點的90平方米來作婚房,等將來有錢再換一套更好的房子。不料,新“國五條”細則出臺,基于對二套房買賣的擔心,王小姐不得不改變原有購房計劃,準備直接選擇購置高端房產(chǎn)實現(xiàn)“一步到位”。
青年置業(yè)計劃貼近市場
眾所周知,無論是選擇整體品質(zhì)更優(yōu)的小戶型,或是選擇同區(qū)域的大戶型,勢必都將增加購房的總價。在“一步到位”的購房理念成為全新的置業(yè)理念時,購房者的首次購房預算也都有了一定程度的提升。
根據(jù)現(xiàn)在在售的房源價格來計算,主城區(qū)小戶型的均價約為22000元/平方米,90平方米的房源總價約為198萬元;配套較為成熟的近郊區(qū)域大戶型房源均價約為15000元/平方米,130平方米的房源總價約為195萬元。換言之,若想置業(yè)一步到位,首次購房的預算一般需要200萬元左右。其實,調(diào)查也顯示,總價200萬-300萬元的房源的接受度相對之前,有了很大的提升。
統(tǒng)計顯示,3月份以來,諸如榮安·望江南、中糧·方圓府等改善型樓盤取得了不錯的銷售成績。對此,榮安地產(chǎn)營銷總監(jiān)汪靜表示:“新政的確在一定程度上加快了購房者置業(yè)的腳步。”
其實,除了最近關注度極高的之江板塊外,符合總價200萬元、且可以“一步到位”的樓盤還有不少,主要集中在濱江、城東新城、下沙、丁橋等區(qū)域。這些區(qū)域基本都已經(jīng)有一個獨立的核心地帶,無論是交通配套、商業(yè)配套還是教育配套,一般都已經(jīng)投入使用,入住之后生活比較便捷。此外,價格更為實惠的喬司地鐵沿線樓盤,由于各種生活配套都在日趨成熟,“住在喬司,工作在杭州”也不失為一個明智的選擇。
來源:青年時報