杭州仲裁委員會(huì)近日受理了一起看似簡單的工程保證金糾紛案，記者深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，這起糾紛背后隱藏了太多建筑質(zhì)量安全隱患、工程款結(jié)算內(nèi)幕等房產(chǎn)及建筑行業(yè)的一些詬病。
華潤“九里系”杭州起糾紛
浙江八達(dá)建設(shè)有限公司向杭州仲裁委員會(huì)提出申請，希望仲裁委裁定杭州潤鴻置業(yè)有限公司立即返還八達(dá)建設(shè)被扣押的800萬元保修金，涉及的項(xiàng)目是杭州之江九里高檔房產(chǎn)項(xiàng)目，并按銀行同期貸款利率支付從2016年11月17日起至實(shí)際支付之日的利息損失95萬余元。6月17日，杭州仲裁委員會(huì)受理此案。
圖說：之江九里效果圖
一方是浙江著名的建筑公司，另一方是著名國有房企華潤置業(yè)和香港新鴻基地產(chǎn)投資的項(xiàng)目公司，所建設(shè)的“之江九里”項(xiàng)目，是華潤和新鴻基在杭州繼萬象城之后的第二個(gè)作品，華潤也多次在外宣稱，“九里系”是華潤置業(yè)產(chǎn)品系列中最為高端的產(chǎn)品。
之江九里位于浙江省杭州市之江國家旅游度假區(qū)，地處西湖南線、宋城以西，之江路以南。占地面積約9萬方，地上建筑面積約18萬方，集排屋、多層和高層公寓于一體的低密度高端社區(qū)。
該項(xiàng)目總經(jīng)理王笑曾在項(xiàng)目啟動(dòng)儀式上對媒體說：“每個(gè)名為‘九里’的項(xiàng)目，皆為華潤置地的最高標(biāo)桿之作。‘九里系’的每一個(gè)產(chǎn)品，無不意味著品味、地位和權(quán)利，是對于稀缺資源，昂貴人力及物力的奢侈型占有。”
從外灘九里、佘山九里、昆山九里再到石梅灣九里，都筑造了一個(gè)個(gè)經(jīng)典的建筑典范。綜合品牌、地段和產(chǎn)品諸多優(yōu)勢特質(zhì)，正如此前的“九里系”作品樹立的標(biāo)桿影響，之江九里也將在杭州延續(xù)這部九里傳奇。
之江九里真的能延續(xù)“九里系”傳奇嗎？
2012年，浙江省建工集團(tuán)、八達(dá)建設(shè)分別與潤鴻公司簽署《建設(shè)工程施工合同》，兩家施工單位分別承建“之江九里”相關(guān)項(xiàng)目的Ⅰ、Ⅱ標(biāo)段工程。其中，八達(dá)建設(shè)合同金額為2.6億余元，工期770天，工程于當(dāng)年2月6日開工。
八達(dá)建設(shè)、建工集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人分別告訴記者，開工后不久，兩家施工單位就分別接到潤鴻公司的修改設(shè)計(jì)圖紙及口頭指令。
按照潤鴻公司要求，部分高層樓盤由原先170㎡、250㎡的大戶型變成89㎡、138㎡的小戶型；地下室底板厚度全部由450mm變更為400mm；底板鋼筋由Φ14@150變更為Φ12@170（鋼筋由直徑14間距150變更為直徑12間距170）。同時(shí)，口頭指令取消原設(shè)計(jì)中基礎(chǔ)底板4厚BAC雙面自粘防水卷材防水層。
八達(dá)建設(shè)方負(fù)責(zé)人周洪釗表示，當(dāng)施工團(tuán)隊(duì)看到潤鴻公司的修改圖紙后還是挺費(fèi)解的，因?yàn)楦某尚粜秃蟮叵率业装宓某兄貢?huì)相對變大，按理應(yīng)該采取加厚底板、底筋變粗、間距縮小等一系列補(bǔ)救措施，但是潤鴻公司卻背道而馳。
針對潤鴻公司的系列行為，該項(xiàng)目監(jiān)理公司上海一測建設(shè)咨詢有限公司毛總監(jiān)表示確實(shí)存在。在兩家施工單位看來，從底板變薄到鋼筋調(diào)整再到取消防水層，種種跡象表明，潤鴻公司一系列舉動(dòng)就是為了節(jié)約成本。
為何地下室防水卷材取消都是口頭指令沒有書面指令？周洪釗說“因?yàn)閲矣蟹ㄒ?guī)明確規(guī)定，地下室防水必須要做，如果發(fā)包方出了書面指令，相當(dāng)于為日后追究法律責(zé)任留下直接證據(jù)”。
根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》（GB5018-2001）的規(guī)定，“地下工程必須進(jìn)行防水設(shè)計(jì)，防水設(shè)計(jì)應(yīng)定級(jí)準(zhǔn)確、方案可靠、經(jīng)濟(jì)合理”。
該項(xiàng)目監(jiān)理公司一位負(fù)責(zé)人表示，“雖然我們是該項(xiàng)目的監(jiān)理公司，但是我們跟潤鴻公司又是甲乙方關(guān)系，我們也知道修改后的方案可能會(huì)存在一定隱患，可能為日后造成不必要的麻煩，但是作為乙方，有時(shí)候只能睜一只眼閉一只眼”。
到2013年10月，整個(gè)工程進(jìn)行到一半時(shí)，地下室就出現(xiàn)了大面積滲漏。出現(xiàn)問題后，不管是顧問單位、監(jiān)理公司還是施工單位，都將造成滲漏的“元兇”首先指向取消地下室防水卷材。
既然出現(xiàn)了問題，就要想辦法彌補(bǔ)。“當(dāng)時(shí)由項(xiàng)目部、合約部牽頭，對兩個(gè)標(biāo)段的地下室滲漏情況做出初步預(yù)估，同時(shí)將修補(bǔ)意見傳達(dá)給監(jiān)理公司和顧問單位，再由監(jiān)理和顧問單位通知我們兩家施工單位進(jìn)行維修。”周洪釗回憶說。
周洪釗向記者強(qiáng)調(diào)，當(dāng)初經(jīng)過幾方商量初步?jīng)Q定，后續(xù)滲漏維修產(chǎn)生的費(fèi)用可以不出工程聯(lián)系單，但是沒想到，兩個(gè)標(biāo)段預(yù)估修補(bǔ)費(fèi)用需要1000萬左右，完全超出了當(dāng)初防水成本，最終幾方?jīng)Q定，地下室滲漏維修產(chǎn)生的費(fèi)用以地下室防水卷材成本的形式分別在兩家施工單位的工程結(jié)算書上體現(xiàn)。
而八達(dá)建設(shè)和建工集團(tuán)作為項(xiàng)目的施工單位對項(xiàng)目出現(xiàn)的問題進(jìn)行修補(bǔ)也在情理之中，且潤鴻公司口頭承諾相關(guān)修補(bǔ)費(fèi)用全部承擔(dān)，八達(dá)建設(shè)和建工集團(tuán)只好一邊繼續(xù)未完成的項(xiàng)目，一邊著手解決問題工程。
圖說：八達(dá)建設(shè)提供的地下室地板防水堵漏維修工程單
八達(dá)建設(shè)提供的資料顯示，2013年10月和2014年5月他們分兩批次大面積進(jìn)行了地下室底板防水堵漏維修工程，期間根據(jù)現(xiàn)場不同部位，不同滲漏程度、不同流量，選用堵漏或注漿法進(jìn)行防水堵漏施工，共花費(fèi)560萬元。
建工集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在后期地下室防水堵漏維修上建工集團(tuán)也花費(fèi)了大量的人力、物力和財(cái)力，截止目前共花費(fèi)400多萬元。
交房幾年地庫滲漏問題反反復(fù)復(fù)？
雖然竣工前兩家施工單位針對地下室滲漏進(jìn)行了大面積維修，但是項(xiàng)目交房時(shí)仍然存在嚴(yán)重的地下室滲漏問題。
對此，記者走訪了之江九里，并隨機(jī)采訪了幾位業(yè)主。業(yè)主唐先生告訴記者，大面積的地下車庫、地下室漏水、滲水問題交房時(shí)確實(shí)存在，說話間唐先生拿出手機(jī)翻出當(dāng)時(shí)的照片給記者看。
圖說：業(yè)主唐先生提供給記者的交房后地下室漏水照片
同時(shí)，李女士告訴記者，按照華潤置業(yè)跟業(yè)主的合同約定，地下車庫應(yīng)該在交房時(shí)同時(shí)交給購買車位的業(yè)主，然而到2015年6月，之江九里的地下車庫及地下室仍然出現(xiàn)嚴(yán)重的地板漏水、滲水等問題，不能按時(shí)交付。
“為此，當(dāng)時(shí)不少業(yè)主都向開發(fā)商投訴地下室滲水問題，交房后的這幾年，地下室滲漏問題一直存在，反反復(fù)復(fù)，基本沒停過。出了問題，我們只能找開發(fā)商來維修，但是每次都治標(biāo)不治本。”李女士告訴記者。
社區(qū)不少業(yè)主都告訴記者，當(dāng)初之所以會(huì)選擇華潤置業(yè)，是因?yàn)榭丛谄溲肫蟊尘埃X得九里系的房產(chǎn)整體評(píng)價(jià)不錯(cuò)才肯出高出市場價(jià)下手的，沒想到大開發(fā)商的出品竟然這么差，如果連央企都這樣，那我們老百姓還有可以信賴的房企開發(fā)商嘛？
結(jié)算確認(rèn)書是否被迫簽署？
2014年11月18日竣工后，八達(dá)建設(shè)按照潤鴻公司要求，在申報(bào)工程結(jié)算款時(shí)，以基礎(chǔ)底板4厚BAC雙面自粘防水卷材防水層名義申報(bào)了地下室底板防水修補(bǔ)費(fèi)用405萬元，此舉得到潤鴻公司確認(rèn),并在工程結(jié)算時(shí)將該費(fèi)用支付給八達(dá)建設(shè)。
按照雙方合同規(guī)定，在項(xiàng)目竣工結(jié)算工程款時(shí)，潤鴻公司需按5%比例扣留八達(dá)建設(shè)1650萬余元保修金。合同條款約定，保修金應(yīng)在發(fā)包人發(fā)出竣工證書滿兩年后28天內(nèi)一次性歸還（不計(jì)利息），此外，若項(xiàng)目有缺陷和損壞，監(jiān)理人和承包人應(yīng)共同查清原因。經(jīng)查明屬承包人原因造成的，應(yīng)由承包人承擔(dān)修復(fù)和查驗(yàn)的費(fèi)用。經(jīng)查驗(yàn)屬發(fā)包人原因造成的，發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)和查驗(yàn)的費(fèi)用。
出人意料的是，在2018年2月項(xiàng)目結(jié)算時(shí)，潤鴻公司對八達(dá)建設(shè)提出要求，稱若想拿回保修金，需要在與其簽訂《結(jié)算確認(rèn)書》時(shí)同意扣留800萬元保修金。在八達(dá)建設(shè)看來，潤鴻公司是在年底以該方式要求其簽訂《結(jié)算確認(rèn)書》，其內(nèi)容顯失公平。因此，八達(dá)建設(shè)在收到結(jié)算款后于2018年2月28日以特快專遞方式向潤鴻公司聲明保留要求撤銷《結(jié)算確認(rèn)書》第3條關(guān)于暫扣800萬元保修金條款規(guī)定的權(quán)利。
“然而，潤鴻公司對于我們的撤銷聲明視而不見，一直都未將剩余的800萬元保修金返還。”周洪釗說。迫不得已，八達(dá)建設(shè)只好向杭州仲裁委提出申請，請求裁決撤銷雙方簽訂的《結(jié)算確認(rèn)書》第3條關(guān)于暫扣800萬元保修金條款，同時(shí)，請求裁決潤鴻公司立即返還八達(dá)建設(shè)被扣押的800萬保修金，并支付兩年逾期產(chǎn)生的57.3萬余元利息。
2018年6月13日，杭州仲裁委員會(huì)受理該案，并于當(dāng)年8月29日和10月18日兩次開庭審理該案。仲裁庭認(rèn)為，八達(dá)建設(shè)沒有充分證據(jù)能證明其在結(jié)算時(shí)被潤鴻公司逼迫，因此其請求的關(guān)于撤銷雙方簽訂的《結(jié)算確認(rèn)書》第3條關(guān)于暫扣800萬元保修金條款該主張不成立。至于800萬保修金返還問題需另行處理。
對于杭州仲裁委的仲裁結(jié)果周洪釗并不滿意。在周洪釗看來，從法律層面上講，當(dāng)時(shí)確實(shí)簽署了《結(jié)算確認(rèn)書》。但是從現(xiàn)實(shí)來看，當(dāng)時(shí)正好處于年底為工人結(jié)算工資的關(guān)鍵時(shí)期，在業(yè)內(nèi)不少施工單位年末都存在資金緊張的問題，然而潤鴻公司卻在這個(gè)年關(guān)卡結(jié)算，“迫于資金壓力，我只好先同意潤鴻公司的所有要求，當(dāng)時(shí)只想盡快拿到這筆款項(xiàng)為工人發(fā)工資。”周洪釗回憶當(dāng)時(shí)的情節(jié)。
潤鴻公司對于扣留800萬元保修金的解釋稱，八達(dá)建設(shè)負(fù)責(zé)工程標(biāo)段出現(xiàn)滲漏問題嚴(yán)重，擔(dān)心八達(dá)建設(shè)在工程質(zhì)保期內(nèi)沒有能力支付維修款。2018年項(xiàng)目結(jié)算后，潤鴻公司委托第三方進(jìn)行維修，并直接在工程余款或者保修金中扣除相關(guān)費(fèi)用，若保修金不足以抵扣，發(fā)包方有權(quán)繼續(xù)向承包方追償。
對此，周洪釗表示，作為該項(xiàng)目的施工單位，我們只能按照發(fā)包方提供的圖紙施工，不能隨意進(jìn)行修改，根據(jù)合同條款規(guī)定，八達(dá)建設(shè)認(rèn)為，既然當(dāng)初因?yàn)闈欨櫣緢?zhí)意要修改圖紙才造成后續(xù)一系列問題，責(zé)任理應(yīng)由潤鴻公司來承擔(dān)，后續(xù)產(chǎn)生的修復(fù)費(fèi)用自然由潤鴻公司承擔(dān)。
2018年2月雙方項(xiàng)目結(jié)算時(shí)，潤鴻公司除了提出暫扣800萬元質(zhì)保金外，還提出了另外一個(gè)條件，潤鴻公司要求收回八達(dá)建設(shè)在該項(xiàng)目中發(fā)出的三份工程聯(lián)系單原件。
周洪釗表示，為了保全證據(jù)，避免后續(xù)產(chǎn)生爭議，八達(dá)建設(shè)于2018年2月12日在浙江省諸暨市公證處申請要求對該工程三份施工聯(lián)系單進(jìn)行現(xiàn)場拍照并辦理保全證據(jù)公證，共拍攝四張照片，并在公證后將工程聯(lián)系單原件交給潤鴻公司。
浙江省諸暨市公證處公證保全的一份施工聯(lián)系單顯示，因該工程地下室地坪施工時(shí)，發(fā)現(xiàn)底板出現(xiàn)大面積開裂，裂縫分布均勻，大部分為板中部水平裂縫，柱根部位有斜裂縫，裂縫已發(fā)生滲漏，且滲漏較為明顯，部位較多，施工方采用高壓注漿方式進(jìn)行封堵。
關(guān)于裂縫成因，該聯(lián)系單措辭謹(jǐn)慎，但還是指明了問題所在：基礎(chǔ)底板裂縫的產(chǎn)生是多方面的，受到結(jié)構(gòu)約束應(yīng)力及砼溫度應(yīng)力等變化的影響。本項(xiàng)目地庫平面面積很大，地下室底板厚度及配筋率經(jīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)且取消了基礎(chǔ)底板防水卷材后，留有的富余系數(shù)很少。底板在長時(shí)間的承壓水等多種因素的作用及地基沉降等原因都會(huì)促成底板裂縫產(chǎn)生。該聯(lián)系單潤鴻公司工程部簽字并蓋章確認(rèn)“情況屬實(shí)，請合約部協(xié)助辦理”。
值得注意的是，另兩份施工聯(lián)系單上均明確指出，因發(fā)包人口頭指令必須取消基礎(chǔ)底板4厚BAC雙面自粘防水卷材，導(dǎo)致地下室底板眾多地方發(fā)生嚴(yán)重滲漏，雙方結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際和堵漏技術(shù)要求，發(fā)包人同意承包人采用高壓注漿方式進(jìn)行堵漏，發(fā)生的堵漏費(fèi)用按原設(shè)計(jì)的4厚BAC雙面自粘防水卷材工程量和綜合報(bào)價(jià)單價(jià)向發(fā)包人結(jié)算。但是這兩份施工聯(lián)系單只有八達(dá)建設(shè)和監(jiān)理單位的確認(rèn)蓋章，卻沒有潤鴻公司的書面批復(fù)和蓋章。
圖說：八大建設(shè)提供的三份施工聯(lián)系單
很明顯，如果情況屬實(shí)，潤鴻公司要求收回的三份工程聯(lián)系單確實(shí)至關(guān)重要。“因?yàn)檫@三份工程聯(lián)系單完全可以驗(yàn)證工程質(zhì)量責(zé)任。”周洪釗向記者分析道。按照一般的工程結(jié)算，這種工程聯(lián)系單完全不用交付給發(fā)包方，而潤鴻公司此舉就是為事后推卸責(zé)任做準(zhǔn)備，不然干嘛要“此地?zé)o銀三百兩”。
潤鴻公司該項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人曾私下表示，潤鴻公司收回的三份工程聯(lián)系單都寫的清清楚楚，明明白白了，且發(fā)包方、施工方及監(jiān)理公司三方都在工程聯(lián)系單上簽字蓋章了，關(guān)于此事細(xì)節(jié)不愿做過多解釋，也不愿提供更多書面材料。
專家：缺少防水層的樓盤難保質(zhì)量安全
浙江省建筑業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)防水專業(yè)委員會(huì)夏仁寶主任分析稱，“防水雖然是隱蔽工程，但在建筑行業(yè)中占據(jù)重要位置，關(guān)乎建筑安全、建筑使用壽命及百姓民生和安康。因此防水屬于建筑物驗(yàn)收的項(xiàng)目之一，并且具有驗(yàn)收一票表決的重要性，因此開發(fā)商是必須要做防水的。”夏仁寶說，地下室防水是建筑防水工程的最難點(diǎn)，也是質(zhì)量問題的高發(fā)區(qū)，而且一旦發(fā)生滲漏，后期修補(bǔ)更是難上加難。
現(xiàn)階段很多參建單位存在一個(gè)理解誤區(qū)：以為地下室防水好壞的主要責(zé)任是在做防水層。“其實(shí)地下室防水一定要‘以剛為本’且‘剛?cè)峤Y(jié)合’”：剛性防水是指結(jié)構(gòu)自防水和砂漿層防水；柔性防水是指涂料防水層和卷材防水層�，F(xiàn)實(shí)中，可以做到柔性防水的參建單位已經(jīng)算是“良心”開發(fā)商，實(shí)際在施工過程中直接將防水卷材取消的開發(fā)商比比皆是。
另一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，一般造成地下室滲漏的原因都是多方面因素造成的，比如整體建筑結(jié)構(gòu)的改變，施工單位的工程質(zhì)量、開發(fā)商的選材，甚至施工時(shí)天氣冷暖等等因素都可能引起工程質(zhì)量問題，導(dǎo)致地下室滲漏，具體責(zé)任最終還是需要通過法律手段，經(jīng)職能部門和相關(guān)專家的鑒定來確定。
質(zhì)量保證金成為建筑行業(yè)規(guī)范焦點(diǎn)
工程質(zhì)量是施工單位最需要注重的核心問題，因?yàn)橐坏┏隽斯こ藤|(zhì)量事故施工單位是第一責(zé)任人。所以即使在項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位仍會(huì)從應(yīng)付工程款中預(yù)留一筆錢，用于保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的保證金，但缺陷期滿應(yīng)該按照規(guī)定返還保修金。
由此可見，保證金的返還時(shí)間與缺陷責(zé)任期相掛鉤，而非與保修期掛鉤。缺陷責(zé)任期一般為1年，最長不超過2年，由發(fā)、承包雙方在合同中約定。八達(dá)公司與潤鴻置業(yè)在合同中約定的缺陷責(zé)任期為2年。故在楊國生看來，八達(dá)建設(shè)早在2016年11月就過了缺陷責(zé)任期，因此潤鴻公司理應(yīng)按照約定將800萬保修金退還回來。
浙江西湖律師事務(wù)所主任裘紅偉表示，保修金是一筆不小的數(shù)字，當(dāng)下建筑行業(yè)步入了微利時(shí)代，保修金有可能是承包人的全部利潤。但在施工企業(yè)提起返還保修金時(shí)，業(yè)主單位往往以涉案工程存在質(zhì)量問題，如漏水、開裂等，且屢次修復(fù)無法改善或保修期未滿等為由，提出質(zhì)保金返還條件不成熟。工程出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，需要分清責(zé)任，不能一出現(xiàn)質(zhì)量問題就推給施工企業(yè)，拒不返還保修金，這不符合法律的規(guī)定。
住建部發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》規(guī)定：缺陷責(zé)任期內(nèi)，由承包人原因造成的缺陷，承包人應(yīng)負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)鑒定及維修費(fèi)用。如承包人不維修也不承擔(dān)費(fèi)用，發(fā)包人可按合同約定從保證金或銀行保函中扣除，費(fèi)用超出保證金額的，發(fā)包人可按合同約定向承包人進(jìn)行索賠。承包人維修并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用后，不免除對工程的損失賠償責(zé)任。由他人原因造成的缺陷，發(fā)包人負(fù)責(zé)組織維修，承包人不承擔(dān)費(fèi)用，且發(fā)包人不得從保證金中扣除費(fèi)用。
由于質(zhì)量保證金占用施工企業(yè)資金比較多，且普遍存在建設(shè)單位不規(guī)定返還質(zhì)量保證金問題，為貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步清理規(guī)范涉企收費(fèi)、切實(shí)減輕建筑業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)的精神，住建部和財(cái)政部對《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》進(jìn)行了修訂，對質(zhì)量保證金進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)范，新辦法于2017年7月1日實(shí)施。
根據(jù)新修訂的辦法，保證金總預(yù)留比例不得高于工程價(jià)款結(jié)算總額的3%，且合同可以約定以銀行保函替代預(yù)留保證金的。新辦法還規(guī)定，在工程項(xiàng)目竣工前，已經(jīng)繳納履約保證金的，發(fā)包人不得同時(shí)預(yù)留工程質(zhì)量保證金。采用工程質(zhì)量保證擔(dān)保、工程質(zhì)量保險(xiǎn)等其他保證方式的，發(fā)包人不得再預(yù)留保證金。
編后：潤鴻公司當(dāng)初到底是出于什么目的修改了設(shè)計(jì)圖紙，設(shè)計(jì)圖紙修改后是否做過安全評(píng)估？究竟是否向施工單位發(fā)出口頭指令要求取消地下室防水卷材？我們希望潤鴻置業(yè)早日給出一個(gè)明確的說法。同時(shí)，杭州之江九里防水問題頻出，驗(yàn)收部門是如何通過的？也希望建筑業(yè)管理部門對這一系列問題引起重視，給房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建設(shè)企業(yè)一個(gè)公平的交易環(huán)境，也給消費(fèi)者一個(gè)放心的住所。
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