01
“小張啊，最近行情是不是有回暖點(diǎn)，我那套房子你再用心推一推。”下班路上，林強(qiáng)（化名）又忍不住給中介發(fā)了微信。
“好的，一定。”收到小張常規(guī)而又不失禮貌的回復(fù)，林強(qiáng)知道，又沒(méi)什么戲。
類似的對(duì)話在過(guò)去大半年間已經(jīng)上演了數(shù)十次，兩人彼此間都有了心靈感應(yīng)。
林強(qiáng)早些年在某省級(jí)單位工作，分到了城南某老小區(qū)的一套一室一廳。因?yàn)閱紊�，這套房子就一直占據(jù)了他的購(gòu)房資格。
林強(qiáng)本不是一個(gè)愛(ài)折騰的人。但這兩年杭州樓市“打新”盛行，眼看著身邊運(yùn)氣好的朋友同事都完成了資產(chǎn)升級(jí)，他也終于忍不住了。
去年年中，林強(qiáng)把房子委托給了小張賣(mài)。他的計(jì)劃是賣(mài)掉后騰出購(gòu)房資格去搖新房。
小張也是個(gè)勤快人。但偏偏林強(qiáng)的房子是目前市場(chǎng)上最不受歡迎的不帶學(xué)區(qū)老破小，去年四五月份還有人看；
下半年行情一冷，真是怎么推也沒(méi)用。
手邊買(mǎi)房數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)小區(qū)今年前3個(gè)月，總共只賣(mài)掉了4套二手房。而像林強(qiáng)這樣的小戶型，一套也沒(méi)用賣(mài)掉。
在林強(qiáng)眼里，這套房子現(xiàn)在就像孫悟空頭上的那個(gè)箍，牢牢鎖住了他關(guān)于換房的美好想象。
02
林強(qiáng)出不了貨，被鎖住的是購(gòu)房資格；阿龍賣(mài)不掉手里的房子，被鎖住的則是錢(qián)。
結(jié)婚十年，眼看著孩子長(zhǎng)大了，阿龍一早就動(dòng)了換房的念頭。他手里兩套房子，一套江北岸的自己住，一套在江南岸，也有100多㎡。
要說(shuō)房票，父母手里倒還有一張，但算算手里的錢(qián)，想一步改善到位，怎么做預(yù)算，都必須賣(mài)掉江南岸那套。
這套江南岸的房子，雖不是一線臨江，學(xué)區(qū)也一般，但去年上半年火的時(shí)候，一個(gè)月最多能賣(mài)10幾套。
但和大多數(shù)人一樣，阿龍那個(gè)時(shí)候總覺(jué)得自家小區(qū)的走勢(shì)，天空才是盡頭，總想等一個(gè)更好的價(jià)格才出手。
這一等，代價(jià)巨大。
如今，這個(gè)小區(qū)平均一個(gè)月還成交不了1套二手房，價(jià)格也比巔峰時(shí)期，下降了20%以上。
之前聯(lián)系的幾個(gè)中介，已經(jīng)都忙著去賣(mài)浦沿的新房或者之江的公寓了。
這一來(lái)一去，不僅換房計(jì)劃受到影響，按目前的趨勢(shì)，就算能賣(mài)掉，拿到的錢(qián)也要少了。
03
林強(qiáng)的老破小、阿龍的江南岸，不過(guò)是當(dāng)下市場(chǎng)里，最普通、也最常見(jiàn)的兩滴水珠。
無(wú)數(shù)滴這樣的水珠匯聚在一起，共同構(gòu)筑起了杭州二手房巨大的“堰塞湖”。
數(shù)據(jù)顯示，目前杭州二手房掛牌量已經(jīng)接近17萬(wàn)套，其中住宅有近13萬(wàn)套。
雖然沒(méi)有官方排名，但這個(gè)數(shù)字，在全國(guó)也已排到前列。
一個(gè)可以橫向比較的數(shù)字是，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，上海在去年核驗(yàn)價(jià)之前，二手房掛牌量穩(wěn)定在3.5萬(wàn)套左右。
而今年的小陽(yáng)春，又消耗了不少。
目前杭州二手房掛牌量巨大
事實(shí)上，僅僅掛牌量多并不可怕。如果都能像去年3月那樣，一個(gè)月賣(mài)掉11500套二手房，去化也就一年多時(shí)間。
但關(guān)鍵是，目前杭州二手房成交遲遲未見(jiàn)起色，被人寄予厚望的陽(yáng)春3月，也只有4300多套。
而這個(gè)數(shù)字，已經(jīng)創(chuàng)下近7個(gè)月的新高了。
與此同時(shí)，2022年又是新房交付大年。預(yù)計(jì)全年有近百個(gè)住宅交付，房源數(shù)量近12.6萬(wàn)套。
簡(jiǎn)單換算一下，平均每個(gè)月有超1萬(wàn)套新房交付變成二手房。雖然暫時(shí)無(wú)法估計(jì)其中有多少會(huì)變成掛牌量，但可以肯定的是，如果去化速度沒(méi)有進(jìn)一步加快，二手房“水位”一定會(huì)越來(lái)越高。
04
這樣的供需關(guān)系，影響的并不僅僅只有二手房市場(chǎng)。
發(fā)生在林強(qiáng)和阿龍身上的故事已經(jīng)說(shuō)明，因?yàn)榱鲃?dòng)性受到一定抑制，賣(mài)掉二手房，買(mǎi)入新房的傳導(dǎo)機(jī)制也開(kāi)始受損。
剛剛過(guò)去的3月，杭州新房市場(chǎng)可謂紅盤(pán)盛宴。SKP、錢(qián)塘云莊、彩虹軒等多個(gè)關(guān)注高的新盤(pán)集中入市。
但無(wú)論是登記人數(shù)還是中簽率，卻都不及之前。
數(shù)據(jù)顯示，3月這輪紅盤(pán)潮，期間共有24個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)（不含臨安富陽(yáng)），總登記人數(shù)18724戶，平均每盤(pán)780戶。
而上一次紅盤(pán)潮，也就是去年8月，35個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，總登記人數(shù)83217戶，平均每盤(pán)達(dá)到2377戶。
中簽率方面，3月紅盤(pán)潮的平均中簽率為23%，去年8月則為15.5%。
雖然這其中有外地購(gòu)房門(mén)檻提高、有人已經(jīng)搖到號(hào)等多重因素影響，但因?yàn)槎址砍山坏兔裕i住購(gòu)房資格和資金的原因同樣不容忽視。
05
所以，現(xiàn)在的問(wèn)題是，后市二手房能迎來(lái)更強(qiáng)烈的反彈嗎？
從目前的情況來(lái)看，帶看確實(shí)在增加。手邊買(mǎi)房數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去30天帶看量為158764次，平均每天超過(guò)5000次。
這么大的帶看量，沒(méi)有轉(zhuǎn)化為成交，只能說(shuō)明目前買(mǎi)賣(mài)雙方，對(duì)于價(jià)格以及后市的預(yù)期仍然存在較大分歧。
要解開(kāi)這一死結(jié)，要么房東降價(jià)。手邊買(mǎi)房數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去30天的跌價(jià)房源超過(guò)了12000套，是漲價(jià)房源的近10倍；
要么給買(mǎi)方注入信心和子彈。前者尚難判斷，后者倒是有實(shí)打?qū)嵉睦谩?/div>
最重要的就是房貸利率不斷走低。如杭州部分外資銀行首套房貸利率最低可達(dá)5.05%，大多數(shù)商業(yè)銀行首套也已經(jīng)降到了5.3%。
根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，行情趨冷+利率走低，常常意味著開(kāi)啟買(mǎi)房窗口期。但前提是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不能過(guò)差。
從這一點(diǎn)上說(shuō)，林強(qiáng)和阿龍們，看到此前杭州剛剛頒布的企業(yè)疏困政策，心情可能會(huì)比較復(fù)雜。
來(lái)源：層樓
