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鳳凰衛(wèi)視
2022-11-11 16:35北京鳳凰衛(wèi)視官方賬號
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開埠181年來,香港地產(chǎn)市場潮起潮落,見證著東方之珠光芒四射的傳奇歷史。它為這個城市創(chuàng)造了巨大財富,但也成了許多民眾的生活枷鎖和沉重負擔。
香港地產(chǎn)業(yè)的歷史最早可以追述到香港開埠初期,當時逐漸出現(xiàn)了土地拍賣和土地批租制度。二次大戰(zhàn)后,隨著人口的急劇增加,土地和房屋供不應求,新興的地產(chǎn)發(fā)展商們不斷推動著地產(chǎn)經(jīng)營方式變革。與此同時,香港的公屋制度也逐漸確立。
1970年代初,伴隨著香港股票市場的興旺,以大家今天所熟知的香港“四大家族”——長江實業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、新世界、恒基兆業(yè)為代表的新興地產(chǎn)發(fā)展商,相繼掛牌上市,迅速發(fā)展壯大。到1990年代,地產(chǎn)業(yè)已成為香港經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)支柱,被稱為“香港經(jīng)濟的寒暑表”。
本期皇牌大放送《廣廈千萬間——香港地產(chǎn)百年史話》將從開埠初期,香港土地制度的確立開始,講述香港地產(chǎn)業(yè)的百年發(fā)展歷史,探究香港如何一步步地創(chuàng)造“地產(chǎn)神話”。
開埠之初:只租不賣的土地制度
在香港的心臟地帶中環(huán),有一座華麗的哥特式教堂靜臥鬧市之間。它落成于1849年,是香港現(xiàn)存最古老的西式教堂,名叫“圣約翰座堂”。這座建筑物之所以特別,因為它腳下的土地是香港唯一一塊所有權不屬于官方的土地。
△圣約翰座堂
在1841年之前,大清王朝統(tǒng)治下的香港跟全國其他地方一樣,實行土地私有制。隨著滿清政府割讓香港予英國,香港的地權制度從此發(fā)生根本性的改變。英治時期,香港所有土地都屬于英國皇室,并稱為官地(Crown land)。唯獨圣約翰座堂屬自用地(Freehold),當年由英王送贈予圣公會的坎特伯雷大主教。
常聽說政府“賣地”,實際不是把土地永久出售,只是以租出或其他方式批出使用權,期限一到,便要收歸政府。拍賣的只是土地使用權,而非所有權。所以港英政府不是賣地,而是租地。但是土地使用權可以自由轉讓。
每份土地租約里都會寫明,你只能用這塊土地做什么。與此同時,一套與地產(chǎn)相關的稅收制度也逐步建立,包括賣地收入、地租、差餉和物業(yè)稅。房地產(chǎn)成為港府的最大財政收入來源,為香港的低稅制奠定了基礎。
香港大學房地產(chǎn)及建設系講座教授 鄒廣榮:
“我想當時港英政府看到賣地也有這么多錢,就維持一個低的稅率,一路就因利乘便。”
△1872年的香港
隨著城市發(fā)展和人口增加,香港土地供應日益緊張。19世紀中期起,一系列填海工程陸續(xù)展開。
香港大學房地產(chǎn)及建設系講座教授 鄒廣榮:
“當時填海的時候,沿岸的業(yè)主有份出資,填完之后,他們有權以某個價格買前面那塊地。所以當時填海應該不是政府出資的,是沿岸的業(yè)主有份出資的。”
以英資為主的洋行通過買地和出資填海取得了相當多的土地。但是在二戰(zhàn)之前,香港的洋行主要從事貿易或工業(yè),基本上不涉足房地產(chǎn)。
1947年,第二次國共內戰(zhàn)爆發(fā),內地大量人口涌入香港。人口急劇增加,導致香港一房難求。當時香港的住宅樓宇一般只有三到四層,最高五層。盡管市場需求巨大,但住宅買賣幷不活躍。原因就是,當時香港樓宇的買賣方式是整棟賣,大部分人都買不起樓。這種傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營方式與戰(zhàn)后香港社會經(jīng)濟的發(fā)展嚴重脫節(jié)。于是,一場房地產(chǎn)革命悄然興起。
公屋制度:大火之下的革命
在1950年代,香港的居住問題嚴峻,許多人選擇居住在“寮屋”里,這是指臨時搭建的簡易房屋,是非法占用官地建非法的樓宇。起初,寮屋搭建在市區(qū)附近的空地,但很快就沿著山坡向四處蔓延,形成一個個密集的木屋區(qū)。木屋區(qū)的供電、排水、衛(wèi)生條件,以及治安情況都很差,安全隱患嚴重。
1953年12月25日夜晚,石硤尾木屋區(qū)發(fā)生大火,造成3死51傷。之后一年之內,其他木屋區(qū)又先后發(fā)生五場大火,4.2萬人喪失家園。
△1950年代 市區(qū)附近密集的寮屋區(qū)
為了安置災民,港英政府收回災區(qū)的土地,用來興建徙置屋,就在當年,第一批徙置屋在石硤尾村落成,為5.4萬災民提供了住所。在興建徙置區(qū)的同時,港府設立“屋宇建設委員會”,負責統(tǒng)籌興建廉租屋。
香港城市大學公共政策學系房屋與都市研究教授 葉毅明:
“廉租屋是給一點稍微收入比較高一些的,譬如白領或一些工廠的技工。”
進入1960年代,由于移民和偷渡者大量涌入,香港人口持續(xù)快速增長,香港的房屋供不應求,木屋區(qū)仍在蔓延,木屋居民人數(shù)繼續(xù)攀升。港府不得不多管齊下,增加房屋供應。
“它的第一波其實不是公屋,它的第一波其實是放寬了我們所謂地積的比率,使得那些房屋就可以建高一些,所以你看見了五十年代底、六十年代初,建的樓房就已經(jīng)是比較高。”葉毅明說道。
△石硤尾徒置區(qū)
1964年,港府發(fā)表房屋政策的白皮書,宣布要在10年內建成190萬個徙置單位和29萬個廉租屋,并放寬入住徙置屋的資格,標志著香港公屋政策的形成。
但就在此時,由于港府放寬租務管制,拆卸舊樓重建變得容易,香港地產(chǎn)商過度投機,引爆了一場地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的危機。1967年5月,香港爆發(fā)了一場規(guī)模空前的“反英抗暴”運動。
王于漸是香港經(jīng)濟學家。他認為,運動之后,當時政府就開始重新思考整個房屋政策,開始建立大規(guī)模的公營房屋政策。香港房屋市場里面差不多一半是政府建的公營樓,一半是私營樓,造成了香港現(xiàn)在的局面。
在1967年的危機中,香港一批有眼光的新興地產(chǎn)商,準確把握住時機,大量吸納被賤賣的地產(chǎn)物業(yè),從而奠定了日后在地產(chǎn)市場大展鴻圖的基礎,將香港的房地產(chǎn)業(yè)推向了鼎盛的新時代。
私樓市場:華資發(fā)展商的崛起
開埠以來,直到1980年代,香港的經(jīng)濟命脈,包括銀行、保險、商業(yè)地產(chǎn)和公共事業(yè),幾乎都控制英資財團的手中,但他們主要興建商業(yè)樓宇,較少介入住宅市場,因此為華資地產(chǎn)商的發(fā)展騰出了一片天地。1969年到1972年,香港股市進入狂熱期,幾大華資地產(chǎn)商借此機遇紛紛上市。
1970年代,香港經(jīng)濟迅速起飛,成為“亞洲小四龍”之一,社會日漸富裕,人口持續(xù)快速增加。“這些華資地產(chǎn)商就利用幾個地產(chǎn)的低潮就投了很多土地,乘著這個大浪,就壯大得很快,但英資就沒有做到。”鄒廣榮說道。
1978年底,中國內地掀起改革開放的大潮。作為連接內地與世界的橋梁和窗口,香港迎來了空前的發(fā)展機遇。地產(chǎn)商大舉投資興建各類樓宇。長江實業(yè)的李嘉誠、新鴻基的郭德勝、新世界的鄭裕彤、恒基兆業(yè)的李兆基,崛起成為香港地產(chǎn)界“四大天王”。
△香港地產(chǎn)“四大天王”
香港嶺南大學歷史系教授 劉智鵬:
“他們有一些共通之處,比如說長江李嘉誠是幷購了一些外資公司,新鴻基也有一些,恒基也有,將很多外資企業(yè)本來擁有的,比如貨艙或者電廠的用地,騰出來建樓。通過這些方法,很快成為香港地產(chǎn)界舉足輕重的公司。”
上世紀八十年代初,香港地產(chǎn)泡沫不斷膨脹,香港前途問題也開始浮現(xiàn)。
1982年9月,英國首相撒切爾夫人訪問北京,與鄧小平討論香港前途問題。不久后,中國政府宣布,將在1997年收回香港。消息傳出,不少英資開發(fā)商減少了在香港的投資,“高處不勝寒”的香港股市和樓市應聲回落。
在部分英資財團選擇淡出香港之際,香港的華資地產(chǎn)商卻逆市而上。“他們對于香港的地產(chǎn)都是很有信心,因為他們看到人口增長很快,所以他們就不怕在地產(chǎn)低潮時人棄我取。”鄒廣榮認為。
△市場對「一國兩制」有信心,樓價大升
1984年12月,中英在北京簽署關于香港問題的《中英聯(lián)合聲明》。香港進入回歸過渡期。中國政府承諾,香港實行“一國兩制”50年不變。隨著香港前途明朗化,房地產(chǎn)市場也進入了長達十多年的興盛周期。
回歸之后:地產(chǎn)市場的起落
在1997年香港回歸后,第一任特首董建華著手開始解決房屋問題,提出未來每年新建房屋不少于八萬五千個,也就是著名的「八萬五」計劃。他計劃每年興建的公營和私營房屋單位不少于八萬五千個,十年之內全港七成人可以擁有居所,輪候公屋時間縮短至三年。
然而,這項計劃生不逢時,遇到了亞洲金融風暴。據(jù)政府差估署資料,香港的樓價指數(shù)從1997年7月的167.2點,下跌至2003年7月的58.4點,跌幅達七成。
為了挽救樓市,時任房屋及規(guī)劃地政局局長的孫明揚,宣布了一系列政策限制土地房屋供應,加上中國內地開放居民赴港澳「自由行」,2003年下半年,香港經(jīng)濟復蘇,房地產(chǎn)市場觸底回升。
2008年金融海嘯之后,全球量化寬松,大量熱錢涌入香港樓市;與此同時,香港的房屋供應卻大幅減少,刺激樓價急升,單是2009年便升了兩成多。從2008年到2021年,香港的私人住宅售價指數(shù)從120.1大幅上升到392.7。換句話說,13年間,香港的樓價上升了約2.3倍。隨著樓價和房租大幅飆升,香港市民生活負擔日益沉重。
2012年7月,梁振英就任香港特區(qū)第三任行政長官后,采取壓制樓價的措施,宣布增加房屋土地的供應,幷制定了新的長遠房屋策略。梁振英遏制樓價的舉措收效不大。
“這個問題其實延伸到林鄭月娥的政府,迎來經(jīng)濟發(fā)展在近期的一個高峰,可是土地供應跟不上了”葉毅明認為。
2018年10月,第四任行政長官林鄭月娥提出“明日大嶼愿景”,供70萬至110萬人居住,和“北部都會區(qū)”發(fā)展計劃,可容納250萬人口。
“很遺憾,我想從梁振英政府和林鄭月娥的政府,其實他們的規(guī)劃或者愿景太大了,沒有足夠的時間做足夠規(guī)劃,更別說完成。”葉毅明認為。
△“明日大嶼愿景”
目前,香港樓價有所回落,但仍處于高位,平均售價達每平方米14萬至17萬港元。人均居住面積不足15平方米。在公屋供應方面,一般人申請公屋的平均輪候時間長達6年。
李家超上任后,多次強調他會優(yōu)先處理房屋問題,改善市民的居住條件。在他首份《施政報告》中,他提到會推出全新“簡約公屋”,未來五年興建約3萬個單位,將輪候公屋時間及時“封頂”,未來縮短至4.5年。
一百多年來,香港地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展見證了東方之珠從小漁村發(fā)展成大都會的非凡歷程,為這座城市創(chuàng)造了巨大財富,也成了許多民眾的生活枷鎖和沉重負擔。百年滄桑,日新月異;貧w祖國25年的香港,正在重新出發(fā)。切實解決長期困擾著香港居民的住房難問題,已經(jīng)迎來前所未遇的新契機。
本周六晚 22:00
鳳凰衛(wèi)視中文臺《皇牌大放送》
《廣廈千萬間——香港地產(chǎn)百年史話》
制作人:陸 璐
主 編:施純志 黃博 杜伊婷
編 輯:杜伊婷