杭州市中心的老破小，除了苦等變危房拆遷，還有哪些出路？
官方給出了新答案：有機(jī)更新！
最近，浙工新村小游園要執(zhí)行的有機(jī)更新：原地改造，小高層新房置換、業(yè)主合理承擔(dān)改造費(fèi)用，或許是一條新方向。
從現(xiàn)場公告欄張貼的《浙工新村居民主體的城市危舊房有機(jī)更新（試點）項目實施方案公告》來看，作為試點項目的浙工新村小游園，此次舊改，意義重大。
一旦可取，未來，杭州城市有機(jī)更新，或許會以此為參照。
經(jīng)過該小區(qū)相關(guān)人員的努力，簽約達(dá)成率99.64%時，已啟動更新，社區(qū)并將在今日（7月24日）開始清理樓道。
不過，有不少家庭表示這次拆遷不僅沒錢拿，估計最多的還要自費(fèi)近百萬，但大部分都很樂意。
已正式啟動業(yè)主需要承擔(dān)重置費(fèi)
浙工新村有機(jī)更新實施范圍是小區(qū)內(nèi)建成于2000年前的13幢建筑，具體門牌為浙工新村62-68幢、72-76幢、77幢。
以下幾點內(nèi)容，備受市場關(guān)注，我們也拿到了最新消息：
1、要想有機(jī)更新試點項目正式啟動，需要100%業(yè)主在規(guī)定時間內(nèi)得到簽約《浙工新村居民主體的城市危舊房有機(jī)更新協(xié)議》，現(xiàn)在進(jìn)度究竟怎么樣了？
7月14日，公告顯示僅僅只有2戶沒有簽約，簽約達(dá)成率為99.64%的背景下，該小區(qū)通過聯(lián)名上書申請，強(qiáng)烈要求正式啟動有機(jī)更新。
相關(guān)單位根據(jù)業(yè)主意愿以及實際簽約情況，決定正式啟動浙工新村居民主題的城市危舊房有機(jī)更新（試點）項目。
7月18日，樓棟大門就貼出了清理樓道自家堆積物的公告，社區(qū)將于7月24日開始清理。
據(jù)杭州房小團(tuán)實地了解，截止到7月20日，僅1戶還尚未簽約。
2、有機(jī)更新，業(yè)主要承擔(dān)兩方面的改造費(fèi)。
一是原房屋置換面積+原房樓層朝向等面積補(bǔ)差，需要按照重置價1350元/㎡結(jié)算；不足53㎡按照53㎡計算。
需要注意的是，該小區(qū)還會參考評估機(jī)構(gòu)確定的標(biāo)準(zhǔn)房屋，根據(jù)原房具體區(qū)位、樓層、朝向、成新、戶型、其他等因素，確定原房與標(biāo)準(zhǔn)房屋的調(diào)差率。
調(diào)差率大于0的，對原房予以樓層朝向等面積補(bǔ)償。
二是若需要擴(kuò)建，超出的擴(kuò)展部分，按照市場評估價結(jié)算，該小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房屋單價市場評估價為34520元/㎡。
這個價格，可以按照新房中的均價理解，在評估新房價格時，會根據(jù)其所在樓層、朝向等因素進(jìn)行調(diào)整，從而形成一房一價。
3、拆遷更新給予兩種補(bǔ)貼。
一是原房的裝修補(bǔ)貼，由評估機(jī)構(gòu)確定。
二是建設(shè)期臨時租房補(bǔ)貼，按本地段照每月63元/㎡，每戶每月不低于3000元，且預(yù)付12個月，預(yù)計建設(shè)工期3年左右，總共約10萬左右。
4、若需車位，需按照市場評估價購買使用權(quán)，即：22.1萬/個。
業(yè)主需要自掏腰包
也很劃算
浙工新村已啟動的有機(jī)更新試點項目，屬于新房置換，即原地小高層置換，期房形式。
值得注意的是，原房置換面積=原房套內(nèi)建筑面積÷新房得房率，得房率按約80%預(yù)估。
原房高于標(biāo)準(zhǔn)房屋的樓層朝向等面積補(bǔ)差=調(diào)差率*原房建筑面積。
新房的戶型總共設(shè)計有7種，分別為建面約65㎡-76㎡-81㎡-91㎡-98㎡-106㎡-117㎡，市場價擴(kuò)面不超過20㎡。
因為浙工新村最小的戶型只有十幾平方米，即便是要浙工新村原房置換面積+樓層朝向等面積補(bǔ)差，不足53㎡按照53㎡計算，馬上要建的最小戶型也有建面約65㎡，就是說可能要面臨補(bǔ)10來個㎡。
這部分價格按照約34520元/㎡計算，基本要34.4萬左右，加上重置價1350元*53㎡，基本又要7萬左右。
也就是說，浙工新村業(yè)主們此次有機(jī)更新下來，有些家庭再省估計都要花上40來萬，若是戶型再要大一些，還要買車位，預(yù)算更高。
難怪不少業(yè)主表示：這次拆遷沒個80-100萬下不來。
可以明顯發(fā)現(xiàn)，浙工新村的有機(jī)更新與傳說中動不動誕生千萬富豪的拆遷方式完全不同。
即便需要自費(fèi)，也是令人艷羨的。
現(xiàn)如今，要在寸土寸金、配套成熟的市中心板塊，要買一套品質(zhì)新房的機(jī)會基本沒有，即便有，都至少是浙工新村業(yè)主們需要支付總價的6倍+。
該小區(qū)直線距離約800米，就是已經(jīng)售罄的網(wǎng)紅改善盤錦尚和品府，精裝限價51700元/㎡，戶型建面約112-227㎡，總價基本600萬起步。
當(dāng)然，市場上也存在不少其他聲音，表示同樣是原拆原建為什么不參考
勝利新村這類型完全的原拆原建，戶型建面基本都不變，這樣就基本不需要自己再掏腰包。
事實上，這是該小區(qū)通過民意調(diào)查后，得來的更貼合小區(qū)業(yè)主想法的更新方案。
從公告欄可以看出，主要針對改造方式、戶型選擇、交付方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、車位需求等方面，做了問卷調(diào)查。
其中，通過原地拆舊的有機(jī)更新形式的支持率達(dá)到96%，精裝交付方式支持率達(dá)到84%。
不過針對裝修標(biāo)準(zhǔn)，選擇裝標(biāo)2500元/㎡的業(yè)主只有35%，因而調(diào)查報告總結(jié)表示：相當(dāng)部分業(yè)主愿意承擔(dān)更多投入，未來的新房如果能夠推出差異化裝修菜單，可以滿足不同需求。
另外，對車位有需求的占比也比較高，達(dá)到了約84%。
可見，浙工新村此次拆遷，確實是在原拆原建的基礎(chǔ)上，充分滿足絕大部業(yè)主的意愿后，制定的有機(jī)更新方案。
放眼整個全杭，還是首次，對于接下來杭州城市更新有著里程碑式的參考意義。
大量市中心老舊小區(qū)
亟需更新
今年杭州要迎來多片區(qū)大規(guī)模開發(fā)征收，光是中心城區(qū)就有約64.7萬方土地要被征收，像之前那般大拆大建、巨額資金投入基本不大可能。
尤其是市中心，原拆原建、舊改，以及浙工新村這種有機(jī)更新等，或?qū)⑹墙酉聛淼闹髁鞑疬w形式。
從大環(huán)境來看，舊改尤其是加裝電梯等形式的舊改，備受支持。
在不久前才通過的十四屆全國人大常委會第三次會議表決通過《中華人民共和國無障礙環(huán)境建設(shè)法》中，就明確提出“國家支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)既有多層住宅加裝電梯或者其他無障礙設(shè)施，為殘疾人、老年人提供便利”。
截至到7月，杭州市加裝電梯總量已突破5000臺，共有6萬戶居民，接下來今年應(yīng)該還會有更多小區(qū)享受到類似便民利好。
結(jié)合杭州房小團(tuán)早期探討市中心拆遷類話題稿件下，團(tuán)友們的留言，可以發(fā)現(xiàn)，市中心老舊小區(qū)整改迫在眉睫。
一方面，城市需要更新；另一方面，人民需要更舒適的居住環(huán)境，居住條件需要匹配宜居性與板塊價值。
如果光把目標(biāo)鎖定傳統(tǒng)拆遷，確實壓力很大，長遠(yuǎn)來看，容易激發(fā)一大波人投機(jī)取巧。
但通過有機(jī)更新拆遷的形式，卻可以達(dá)到雙贏的效果，既能更新城市風(fēng)貌，也能提高居住舒適度，讓寸土寸金的杭州寶地，真正發(fā)揮其本身應(yīng)該有的價值。
來源：杭州房小團(tuán)
