01
如果板塊的限價(jià)幾年不變，周邊的二手房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？
過(guò)去幾年，杭州人大多數(shù)板塊上演了這樣的進(jìn)程：因?yàn)橄迌r(jià)，新房比二手便宜，導(dǎo)致限價(jià)新房搖不到；搖不到新房者涌向二手市場(chǎng)，推高二手房?jī)r(jià)，一二手倒掛進(jìn)一步變大。
日益夸張的一二手倒掛，又催生了越來(lái)越多“限價(jià)套利族”，新房變得更難搖，如此相互激發(fā)，循環(huán)反復(fù)……
但你有沒有想過(guò)另一種結(jié)局？
限價(jià)幾年不變的新房，如一股強(qiáng)大的地心引力，最終將二手房?jī)r(jià)一點(diǎn)點(diǎn)拉低至新房水平。
比如，今年啟動(dòng)全面限價(jià)的麗水，二手房?jī)r(jià)就未見上漲。大家都安心等著買新房，導(dǎo)致二手房更加艱難，倒掛逐步縮小。
一種限價(jià)，兩樣結(jié)局。只因市場(chǎng)預(yù)期改變，新房持續(xù)充足供應(yīng)，購(gòu)買力的底蘊(yùn)也不同。
把視角轉(zhuǎn)回杭州，有一個(gè)即將進(jìn)入新房供應(yīng)井噴的板塊，也因限價(jià)的“地心引力”，一二手倒掛正在被逐漸抹平。它，就是即將迎來(lái)“四盤齊發(fā)”的下沙金沙湖和商貿(mào)城。
02
8月湖上春風(fēng)里一把清后，金沙湖已近兩月無(wú)新房供應(yīng)。
但就在本月，下沙四大新盤中的三盤，將相繼上新。其中之一，就是位于金沙湖的融創(chuàng)金昌啟亞杭臻源，首開5#、6#，共206套，限價(jià)還是37500元/㎡。
另兩個(gè)位于下沙商貿(mào)城板塊，又稱為老物美板塊。
限價(jià)30000元/㎡的萬(wàn)科湖印光年府，首開4#、5#、6#，約300套；限價(jià)30000元/㎡的融創(chuàng)杭望云潮城，首開1#、2#、4#、9#，約300來(lái)套。
僅這三盤首開房源量，就超過(guò)800套（另一新盤融創(chuàng)正榮杭曜之城，預(yù)計(jì)12月首開）。我算了下，4盤累計(jì)房源超過(guò)3000套。
這還不止，新發(fā)布的三批集中供地中，金沙湖北面的醫(yī)藥港小鎮(zhèn)，又新增兩宗宅地，可建面積近16萬(wàn)㎡。
以目前下沙的搖號(hào)情況看，買到這批房源的概率挺高。
新房中簽率的表現(xiàn)最為直觀，2020年6月至2021年8月期間，金沙湖核心區(qū)三大新盤，先后7次開盤。
2021.8，綠城湖上春風(fēng)里，560套房源，810戶登記，中簽率69.14%；
2021.4，綠城春風(fēng)金沙，235套房源，3148戶登記，中簽率7.47%；
2021.1.14，綠城春風(fēng)金沙，341套房源，1125戶登記，中簽率30.13%；
2020.12，融創(chuàng)望金沙，584套房源，1510戶登記，中簽率38.68%；
2020.10，綠城春風(fēng)金沙，356套房源，1046戶登記，中簽率34.03%；
2020.7，融創(chuàng)望金沙，680套房源，1307戶登記，中簽率52.03%；
2020.6，綠城春風(fēng)金沙，357套房源，1439戶登記，中簽率24.81%。
中簽率最低的一次發(fā)生在今年4月，春風(fēng)金沙收官加推，235套房源3148戶登記，中簽率7.47%。
但上半年杭州樓市雞犬升天，犄角旮旯的新盤都限售，金沙湖+綠城的組合，中簽率低于10%，并不算很意外。
可這前后，新房中簽率最低也要25%，今年8月更高達(dá)69%。去年一度還啟動(dòng)中介分銷。
03
不同于投資客盛行的奧體和未科，下沙金沙湖的市場(chǎng)主要靠地緣自住客戶撐起。中簽率高，才應(yīng)該是一種正常狀態(tài)。
因?yàn)橄迌r(jià)差距不大，客戶還會(huì)往市中心方向的九堡、普福流出（距離更近，房?jī)r(jià)卻相差不大）。
我有一個(gè)前同事，早年首套房買在中外公寓。交付后一天都沒住，轉(zhuǎn)手一賣置換了一套楊柳郡。還有一個(gè)朋友，去年3月出手了普福自住房，買家也是金沙湖過(guò)來(lái)的。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，板塊外改善家庭很少涌入金沙湖，而本地客還面臨流失。
這或許也就解釋了，過(guò)去五年來(lái)，金沙湖一帶的二手房?jī)r(jià)在高光了一陣后，就一直處于平穩(wěn)的滯漲狀態(tài)。
“2016年剛到金沙湖時(shí)，滟瀾山二手房才賣1萬(wàn)8，當(dāng)年年底，部分二手房?jī)r(jià)跳漲至3萬(wàn)。”扎根金沙湖多年的中介小姜回憶道。
一腳踏入存量房市場(chǎng)的金沙湖，自此二手房?jī)r(jià)一路看漲。2018年中，二手房?jī)r(jià)沖上4萬(wàn)，主打躍層的湖左岸，89㎡小戶型網(wǎng)簽價(jià)最高接近5萬(wàn)。
但隨著新增供應(yīng)入市、限價(jià)錨定，二手房?jī)r(jià)就“漲不動(dòng)了”。
2019年7月，杭州首批“雙限地”之一的金沙湖宅地出讓，綠城以樓面價(jià)25810元/㎡拿下，精裝限價(jià)37500元/㎡，即春風(fēng)金沙。
小姜告訴我，過(guò)去這兩年，滟瀾山三期87㎡小三房，裝修好的最貴也就賣到近5萬(wàn)。
現(xiàn)在，滟瀾山二手房?jī)r(jià)在4萬(wàn)2-4萬(wàn)3上下；躍層的湖左岸、御觀邸因?qū)嶋H得房率更高，價(jià)格略貴一點(diǎn)。“5萬(wàn)的巔峰價(jià)，短期內(nèi)回不去咯。”
不光價(jià)格上不去，成交量也在萎縮。據(jù)悉，行情好時(shí)，金沙湖核心區(qū)一帶的十余個(gè)小區(qū)，一個(gè)月能賣百來(lái)套；上個(gè)月整個(gè)片區(qū)僅成交了40套，腰斬了一半。
參考目前二手房?jī)r(jià)，一兩年后才交付的這批新房，算上資金成本，與在售二手房?jī)r(jià)相差無(wú)幾，賬面倒掛近乎抹平。
老物美板塊更夸張。周邊二手房?jī)r(jià)才賣2萬(wàn)7-2萬(wàn)8，新房就算限價(jià)3萬(wàn)，仍無(wú)倒掛。
的確，接下來(lái)有那么多又好又便宜的新房可以買，買到概率還很大，為什么要高價(jià)去接那些年代久遠(yuǎn)的二手房呢？
04
二手房雖無(wú)波瀾，但接下來(lái)下沙新房也不愁賣。
因?yàn)榻鹕澈�、商貿(mào)城一帶雖然炒房客不多，但自住的配套卻極大豐富。即便沒有誘人的倒掛，板塊內(nèi)的大量自住客仍會(huì)踴躍購(gòu)買。
商貿(mào)城、金沙湖位于武林廣場(chǎng)正東，直線約15公里，相當(dāng)于未科（EFC一帶）、湘湖。
在幾十公里外的大江東、老余杭、東湖新城都被大家接受的情況下，這個(gè)距離算是友好。況且，這里有杭州最早開通的地鐵1號(hào)線，11站即達(dá)武林廣場(chǎng)。
商業(yè)類配套更是龐大。下沙銀泰城、龍湖金沙天街、金沙印象城，加上希爾頓逸林、嘉悅里五星級(jí)酒店等，體量近100萬(wàn)㎡。
板塊內(nèi)還有兩大三甲醫(yī)院——邵逸夫醫(yī)院和省中醫(yī)院下沙院區(qū)，及豐富的幼兒園、中小學(xué)等教育資源。
這里還有杭城最大人工湖之一的金沙湖。占地面積約970畝，其中湖面面積約464畝，整體面積與紐約中央公園的湖面面積相近。
環(huán)境優(yōu)美、交通便捷，醫(yī)院學(xué)校購(gòu)物中心一應(yīng)俱全，妥妥自住良品。
至于老物美板塊，也就金沙湖往東一到兩站，同樣配套豐富，坐擁下沙商貿(mào)城、西子陽(yáng)光星城、
和達(dá)城等商場(chǎng)，房?jī)r(jià)還便宜了7500元/㎡。
還有一點(diǎn)，這一帶近幾年開發(fā)主力是綠城、融創(chuàng)和萬(wàn)科等品牌房企，未來(lái)居住氛圍和空間品質(zhì)必將煥然一新。
春風(fēng)金沙之前，不論是金沙湖、還是老物美板塊，產(chǎn)品斷層至少差了5-10年。等幾大新盤交付后，二手房?jī)r(jià)的天花板肯定還會(huì)重新定義。
所以，這里的二手你可以不理不睬，新房還是會(huì)讓人怦然心動(dòng)。
未來(lái)，西起留下，一路貫穿黃龍、武林廣場(chǎng)、錢江新城二期、金沙湖和大江東的錢塘快速路，計(jì)劃亞運(yùn)會(huì)前全線建成。繼德勝快速路后，這一帶將又有一條直達(dá)市中心的大動(dòng)脈。
05
“倒掛縮小，甚至出現(xiàn)反倒掛！”面對(duì)這種情況，不少投資客會(huì)敬而遠(yuǎn)之。
這恰恰是市場(chǎng)逐漸走向健康的表現(xiàn)。
自2016年底啟動(dòng)限價(jià)以來(lái)，倒掛的高低，似乎成了衡量板塊的優(yōu)劣的唯一標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)同一地段的新房比二手房貴，才是正常市場(chǎng)（2016年前）。
只是因?yàn)橄迌r(jià)的介入，才出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)普遍高于新房的另類現(xiàn)象。如今，部分板塊開始回到過(guò)去，是大好事啊！
多少樓盤因?yàn)橛兴^倒掛，導(dǎo)致炒房客洶涌，自住客卻搖不到。
在“惟倒掛論”驅(qū)使下，包括剛需在內(nèi)的購(gòu)房者，也沉迷于逐利。在一次又一次的搖號(hào)失利中，已錯(cuò)過(guò)了太多品貌兼優(yōu)的居住板塊。
現(xiàn)在，想買新房的自住家庭基本都能買到，這才是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)該有的樣子啊！
幾天前，群里有一位球友，預(yù)算400萬(wàn)為父母買套養(yǎng)老房，選不好地方。一位住在下沙的朋友，力薦金沙湖和老物美。
“地鐵商場(chǎng)齊全，金沙湖可以買小三房，老物美可以上四房，買到概率都不低。”
撇除投資客的泡沫，讓自住客多一些從容的選擇，不好嗎？
下沙四盤相關(guān)信息一覽
①基本信息
②最新動(dòng)態(tài)
融創(chuàng)金昌啟亞杭臻源：預(yù)計(jì)11月上旬開盤，首推5#、6#，共206套，戶型為105㎡三房?jī)尚l(wèi)、128㎡、142㎡四房?jī)尚l(wèi)，精裝限價(jià)37500元/㎡；
萬(wàn)科湖印光年府：預(yù)計(jì)11月開盤，首開4#、5#、6#，約300套，戶型為105㎡三房?jī)尚l(wèi)、128㎡、139㎡四房?jī)尚l(wèi)，精裝限價(jià)30000元/㎡；
融創(chuàng)杭望云潮城：預(yù)計(jì)11月底開盤，首推1#、2#、4#、9#，約300來(lái)套，戶型為105㎡、108㎡三房?jī)尚l(wèi)，130㎡、142㎡四房?jī)尚l(wèi)，精裝限價(jià)30000元/㎡；
融創(chuàng)正榮杭曜之城：預(yù)計(jì)12月開盤，首開8-10#，戶型為105㎡三房?jī)尚l(wèi)，128㎡四房?jī)尚l(wèi)，精裝限價(jià)30000元/㎡。
③戶型介紹
四盤起步戶型段一致，均為約105㎡三房?jī)尚l(wèi)，融創(chuàng)三盤最大約142㎡四房?jī)尚l(wèi)，萬(wàn)科湖印光年府最大約139㎡四房?jī)尚l(wèi)。
以105㎡為例，雖然同是三房?jī)尚l(wèi)，但兩大開發(fā)商側(cè)重點(diǎn)不同。萬(wàn)科偏重主臥空間，面寬3.4米，進(jìn)深7.9米，比融創(chuàng)同戶型要大（主臥南向面寬3.3米，進(jìn)深6.9米）。
但餐客廳、衛(wèi)生間尺度相應(yīng)縮��；而融創(chuàng)呢，注重各個(gè)空間之間的整體平衡。
四盤具體戶型一覽：
自左向右分別為杭臻源105㎡、128㎡、142㎡
自左向右分別為湖印光年府105㎡、128㎡、139㎡
自左向右分別為杭望云潮城105-142㎡
自左向右分別為杭曜之城105-142㎡
④裝標(biāo)
除杭臻源裝標(biāo)4000元/㎡外，余下三盤裝標(biāo)均為3500元/㎡。
萬(wàn)科湖印光年府目前僅有臨展廳，實(shí)體樣板間尚未開放，具體裝標(biāo)如何尚未可知；融創(chuàng)三盤在臨展廳做了兩個(gè)樣板間，分別是杭臻源的105㎡以及杭曜之城的128㎡。
融創(chuàng)三盤間，最直觀的差異是杭望云潮城、杭曜之城無(wú)地暖，杭臻源配備地暖；且用材方面，杭臻源更好些。
但具體裝標(biāo)仍在確定中，銷售展示中心未展示。
⑤地鐵、商業(yè)
四盤均配套有地鐵、商業(yè)，只是距離遠(yuǎn)近不同。
杭臻源距離地鐵1號(hào)線下沙西站，直線約400米；到龍湖金沙天街，直線約1公里；
湖印光年府距離地鐵1號(hào)線高沙路站，直線約500米；下沙印象城、龍湖吾角商業(yè)中心同樣約500米左右。
杭望云潮城（北面）、杭曜之城（南面），與湖印光年府僅挨著，同樣帶地鐵與商業(yè)，只是距離略遠(yuǎn)些。
來(lái)源：層樓
